Creció 47% la demanda de oficinas

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En los edificios ubicados en la zona corporativa que va desde Puerto Madero hasta Olivos quedan muy pocas oficinas para alquilar.

Quien pretenda alquilar este año una oficina en un edificio de primera categoría en la Ciudad de Buenos Aires tendrá problemas. En 2004 la demanda superó con creces la oferta existente en plaza: el mercado inmobiliario absorbió cerca de 200.000 metros cuadrados destinados a la actividad comercial, cifra que superó en 47% por ciento los 136.000 metros del año anterior y que alentó la drástica reducción de una oferta que no crece.

«Es preocupante, si se tiene en cuenta que la plaza de la Ciudad de Buenos Aires maneja un promedio histórico de ocupación que oscila alrededor de los 140 mil metros anuales», asegura Ignacio Aguirre, director de marketing de la compañía de servicios inmobiliarios CB Richard Ellis. «El hecho toma mayor relevancia si se considera que en la actualidad no hay siquiera un solo edificio de clase ABC1 en construcción», concluye.

• Renegociación

Si bien la mayoría de los operadores inmobiliarios no lo reconocen abiertamente, el principal inconveniente que tendrán que sortear durante el primer trimestre de 2005 será la renegociación de los contratos vigentes. Cabe recordar que la salida de la convertibilidad obligó al sector a replantear estrategias. Ante un mercado paralizado, el valor de alquiler en el cordón corporativo (Plaza San Martín, Puerto Madero, Plaza Roma y Catalinas; Libertador a la altura de Barrio Norte; alguna zona sobre Figueroa Alcorta, y Libertador a la altura de Olivos) bajó -promedio- a 8 dólares por metro cuadrado. Esos contratos fueron convenidos en forma escalonada a tres años (8, 9, 10 dólares) con una cláusula de renegociación a valor de mercado abierto. En otras palabras, tres inmobiliarias, una por cada parte y otra independiente, determinaban el nuevo valor de la propiedad. Con el grueso de los convenios que se tocaron en 2004 no hubo mayores inconvenientes, algo que -según parece- no sucederá en la actualidad, debido a que «la absorción que hubo ha dejado al mercado sin metros disponibles, y eso conlleva un aumento de los valores locativos, que estarán en el orden de los 14, 15 dólares por metro cuadrado, cuando hoy promedian los 11,40 dólares», analiza Aguirre, quien vaticina una situación compleja en el corto plazo.

Para Armando Pepe, titular de la inmobiliaria homónima, «en este momento hay 10% de vacancia» de oficinas de primer nivel. Aclara que «aún quedan oficinas disponibles, como el antiguo edificio del diario 'La Nación', vacío en 50%; el Republic (de Raúl Moneta), con 100% de disponibilidad, o el Fortabat, con algunos pisos en alquiler. También hay algo en Puerto Madero».

Según coinciden los operadores del sector, una vez que se sature la demanda de oficinas en el corredor de elite, no va a quedar más alternativa que ocupar zonas hoy relegadas a un segundo plano como el microcentro, donde hay una vacancia cercana a 25%.

La actual escasez de unidades en alquiler tiene estricta relación con la falta de crédito hipotecario que es, sin duda, «la asignatura pendiente» en el sector inmobiliario. Los operadores aseguran que todos los días reciben decenas de clientes que, al no poder acceder al monto de la propiedad, se vuelcan al alquiler, saturando el mercado existente. Sin embargo, «antes de hablar de créditos necesitamos volver a tener estabilidad jurídica», opina Pepe, «porque si yo quiero vender y financiar a dos años no tengo ninguna seguridad de poder ejecutar la hipoteca».

Respecto del crédito hipotecario, si bien algunos bancos lanzaron renovadas líneas (Ver gráfico), no todos pueden comprar a través de esta vía. Hoy, la mayoría de la gente que hace uso de esta opción primero vende un inmueble anterior y luego toma montos que promedian los 70.000 pesos para acceder a una propiedad nueva. Según Pepe, «en la medida en que la gente disponga de una financiación ajustada a sus necesidades, el mercado se regulará solo».

• Viviendas

Con la venta de viviendas se da un fenómeno similar. La base de datos del Colegio de Escribanos porteño resalta que entre enero y noviembre de 2004 se realizaron 53.708 escrituras. Si bien esa cifra delata una merma de casi 10 por ciento respecto de igual período de 2003, en las operaciones del año pasado se invirtió más dinero: 5.890.932.123 pesos, contra los 4.744.269.807 pesos del año anterior. Las expectativas para 2005 son alentadoras, aunque algunos pronosticanaumentos que podrían trepar a 25%/30%, principalmente en los barrios « clásicos». Los potenciales compradores deberán tener en cuenta dos aspectos fundamentales: por un lado, la oferta de viviendas a estrenar es buena, especialmente de propiedades de dos y tres ambientes (según un informe del Gobierno de la Ciudad, durante 2004 hubo 13% más de permisos de construcción otorgados). A la hora de las preferencias, al igual que hace tres años, la mayoría de la gente sigue buscando PH y departamentos chicos, en zonas « tradicionales» como Palermo, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Belgrano.

En cuanto a la construcción, los diez barrios más elegidos son Palermo, Villa Urquiza, Caballito, Belgrano,Almagro, Núñez, Recoleta, Saavedra, Flores y Parque Chacabuco. El sur y el centro de Buenos Aires siguenen desventaja con respectoal oeste y el norte, ya que en 2004 sólo sumaron 7% de los pedidos de construcción de la Capital.