Las entidades volvieron a competir con intereses desde 6,5% y plazos de hasta 30 años, pero el costo final cambia mucho entre propuestas.
Los créditos hipotecarios UVA llaman la atención tras los últimos cambios en las tasas bancarias.
Los bancos volvieron a bajar las tasas de los créditos hipotecarios UVA y la competencia ya se nota en las primeras cuotas. Para los clientes que acreditan su sueldo, las propuestas arrancan actualmente desde el 6,5% TNA, con plazos que pueden llegar hasta los 30 años.
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La diferencia entre entidades puede ser muy grande. Por ejemplo, para un préstamo de u$s75.000, las primeras cuotas relevadas van desde $653.600 hasta más de $940.000, según el banco, la tasa y la cantidad de años elegida.
Para comparar las propuestas, se puede tomar de ejemplo una propiedad de u$s100.000, con una financiación del 75%. De esta manera, el comprador solicita u$s75.000 y aporta inicialmente los u$s25.000 restantes. Con un dólar a $1.350, el préstamo equivale a unos $101.250.000. Las primeras cuotas estimadas son:
Entre la opción más baja y la más alta hay una diferencia de $300.000 en la primera cuota. Sin embargo, pagar menos al principio no significa que el préstamo termine siendo más barato, porque un plazo más largo también implica más años de intereses acumulados.
Banco Ciudad y Banco Provincia ofrecen actualmente las tasas nominales más bajas del grupo, con 6,5% TNA para clientes que acreditan sus haberes. Banco Nación está apenas por encima, en 6,7%, pero permite extender el crédito hasta 30 años. Las condiciones principales son:
La tasa del Ciudad tiene una condición particular, está asociada a la compra de una vivienda única en CABA de hasta 80 m² y con un valor máximo de u$s2.800 por metro cuadrado. Entre los privados, ICBC ofrece 6,9%, pero BBVA, Banco Hipotecario, Galicia y Credicoop se ubican en 7,5%. Las condiciones de plazo y porcentaje financiado también cambian entre cada entidad.
La baja de tasas también reduce los ingresos que una familia necesita demostrar para conseguir el préstamo. Tomando un crédito de u$s75.000 a 20 años y una afectación máxima del 25% de los ingresos familiares, una tasa del 6,5% genera una primera cuota de $755.200 y exige ingresos por unos $3.020.000 mensuales.
Con una tasa del 7,5%, la cuota sube a $816.500 y el ingreso requerido llega a $3.266.000. Si la tasa fuera del 10%, la cuota sería de $977.000 y habría que demostrar unos $3.908.000. Banco Nación consigue reducir ese requisito gracias al plazo de 30 años, con una primera cuota estimada en $653.600, el ingreso familiar necesario ronda los $2.614.000.
El porcentaje máximo tampoco es igual en todos los bancos, ya que la referencia suele estar en el 25% del ingreso neto familiar demostrable, pero Banco Hipotecario, por ejemplo, limita la afectación al 20%, por lo que exige un sueldo mayor para prestar el mismo monto.
Tener el 25% que el banco no financia no alcanza para comprar una propiedad. En una vivienda de u$s100.000, el pago inicial puede terminar entre 33% y 36% del precio total cuando se suman los gastos de la operación. Entre los principales costos aparecen:
También hay que mirar el Costo Financiero Total (CFT) y no solamente la TNA. Los seguros de vida sobre saldo deudor y contra incendio u hogar pueden sumar entre $30.000 y $60.000 mensuales.
Otro punto importante es mantener la acreditación del sueldo. En algunos bancos, dejar de cobrar los haberes en la entidad puede aumentar la tasa entre 1,5 y 2 puntos porcentuales, con un impacto estimado de $120.000 a $170.000 mensuales. Además, al tratarse de créditos UVA, el capital se actualiza de acuerdo con la inflación.