Cuota de crédito es ya 200% más cara que el alquiler (antes 55%)

La magia a la que ha recurrido últimamente el gobierno para manejar estadísticas de fuerte impacto en la economía, ¿le servirá para encontrar la fórmula que acelere el otorgamiento de créditos hipotecarios? Difícil mientras los salarios continúen muy bajos en comparación con el valor de las propiedades, fruto del dólar alto que se impulsa.

El primer intento específico de la administración Kirchner resultó fallido: el promocionado plan para que los inquilinos pasaran a ser propietarios. A la idea la impulsó el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, pero terminó demostrando que la cuota del préstamo superaba ampliamente a la del alquiler. El segundo intento serio está aún en proceso, por lo que habrá que esperar para ver resultados, es la idea que impulsa Felisa Miceli de crear una institución que se encargue de comprarles los créditos hipotecarios a los bancos, de modo que finalmente puedan bajar un poco más las tasas y se estiren los plazos a 20 años o más con tasa fija (ver vinculada).

La actividad inmobiliaria tras la crisis resurgió ingresando en un boom, potenciado principalmente por inversores nacionales y extranjeros. Pero según se observa, desde el último trimestre de 2006 ha ingresado en un amesetamiento que está indicando que la alternativa hoy para sostener el crecimiento está en el crédito.

Contraste

Hasta 2001, el 20% del mercado era hipotecario, luego ese segmento se fue diluyendo casi hasta desaparecer (ver gráfico). Por esta razón hay en la actualidad una potencial mejora de 20% de la actividad inmobiliaria si el crédito volviera a crecer a los niveles de hace 10 o 12 años. Pero ello, ¿es posible? Hay ejemplos que contrastan contra toda especulación: una persona, con un ingreso de 1.500 pesos o dólares en 1995, para tomar un crédito de u$s 30.000 dólares a 10 años de plazo y adquirir una vivienda, necesitaba disponer de 36% de su ingreso mensualpara pagar la deuda (ver cuadro). Hoy, suponiendo que su sueldo se haya incrementado en 80% (a $ 2.700) desde la devaluación -como ha ocurrido en varios casos de actividades bajo convenio-, con igual monto y condiciones de plazo y la financiación acorde a las características actuales del mercado, necesitaría sacrificar para afrontar la cuota 56% de su ingreso mensual, un elevado porcentaje que deriva en que el banco no le otorgue el crédito. Es que, en promedio, la relación cuota/ ingreso que los bancos ponen como límite oscila entre 30 y 40% del sueldo.

Hay otro ejemplo en el ámbito del financiamiento fuera del sistema bancario: en 1995, por ejemplo, un trabajador en relación de dependencia con un ingreso de 3.000 pesos o dólares para comprar un departamento de u$s 40.000 en la zona de Palermo, si disponía de un ahorro de 10.000 pesos o dólares, podía financiar, a través de una escribanía, los 30.000 dólares restantes en, por ejemplo, 84 cuotas de 700 pesos o dólares. Es decir, utilizando 24% de su ingreso y ya sin pagar alquiler. Hoy, suponiendo que el sueldo se haya establecido, para esa misma persona, en 4.000 pesos, para pagar el mismo crédito por 30.000 dólares en 84 cuotas a 700 dólares por mes, debería destinar 53% de su sueldo. Y si siguiera ganando 3.000 pesos, para pagar la cuota debería destinar 70% de su ingreso mensual.

El valor de la propiedad es inalcanzable para quienes no lo era 10 años atrás.

País paradójico siempre la Argentina. Porque a la par que deja sin posibilidades de acceso a más gente, ofrece una característica del crédito hoy que es mejor que durante la convertibilidad, teniendo en cuenta, por ejemplo, que es en pesos (y no mayoritariamente en dólares); que hay seguridad de una cuota fija en pesos; que una inflación anual de 12% en comparación con las tasas que cobra actualmente el mercado se torna en otra circunstancia favorable; que si el dólar se mantiene estable y los salarios se siguen incrementando es posible mejorar la relación cuota/ingreso. Pero hoy todavía esa ecuación impacta más que antes.

Estadísticas

El crédito hipotecario está muy lejos de ser el producto estrella que fue en los 90. Las estadísticas que maneja el Banco Central son elocuentes: en el último año, los créditos personales dirigidos sobre todo al consumo crecieron 77%, mientras que los prendarios lo hicieron en 55%. En el caso de préstamos hipotecarios, el incremento interanual fue de 20,7%.

Así, los niveles promedio de otorgamiento de créditos pasaron de $ 76.000 hace un año a $ 96.000 en la actualidad, equivalente a unos u$s 32.000. Según los datos del mercado, la financiación promedio que se obtiene es de 51% del valor de la propiedad. La posibilidad está entonces a mano, en una relación de 3 a 1, de quienes ya poseen una propiedad y la venden para comprar una de mayor confort. Pero para quienes quieren acceder por primera vez a la compra de una vivienda y son inquilinos, el camino es todo cuesta arriba. Un ejemplo: para alquilar una propiedad valuada en u$s 53.000 durante la convertibilidad se debía pagar mensualmente $ 530. En la misma época era posible acceder a un crédito para comprar esa vivienda, en un plazo de 10 años, con un costo financiero de 14,60% y pagar $ 830 por mes. Es decir, que con 55% más del valor del alquiler mensual se pagaba la cuota por un crédito con el que se accedía a la vivienda propia. Hoy, la misma propiedad tiene un valor de alquiler de 850 pesos.

Tasa

El préstamo promedio que se puede obtener, a una tasa efectiva de 15%, haría que se pagara una cuota de 2.650 pesos,esto es 211% más que el valor del alquiler.

En definitiva, la brecha entre el valor de la propiedad y los salarios, los plazos, el ingreso informal y la reticencia al endeudamiento son algunos de los factores que siguen interfiriendo en la necesaria confluencia entre oferta y demanda.