Hipotecas: efecto desgravación se sentirá a mediados de 2001

La desgravación parcial de los préstamos hipotecarios recién tendría efectos palpables sobre el mercado inmobiliario hacia mediados del año próximo, dado que los consumidores demoran entre 60 y 90 días la toma de decisiones en este campo.
Para entonces, siempre que la medida se instrumente de forma casi inmediata, comenzarían a cosecharse los efectos del descuento anunciado por el gobierno, que generaría ahorros de casi u$s 400 anuales para quienes tengan el crédito «promedio» del sistema (que hoy es de u$s 40.000, a diez años de plazo) y ganen cerca de u$s 2.000 por mes.
El viernes pasado, el presidente Fernando de la Rúa y su ministro José Luis Machinea hicieron saber que se podrán descontar del pago del Impuesto a las Ganancias las cuotas de créditos hipotecarios, hasta u$s 4.000 anuales, siempre que se los utilice para la compra de viviendas nuevas.
Para el segmento del mercado que gana hasta u$s 2.000 -claramente el más beneficiado en la relación ahorro/ingreso-podría incluso ser conveniente tratar de cancelar su actual crédito y tomar uno nuevo, de modo de optimizar ese ahorro. Es que, según algunas fuentes consultadas, uno de los efectos benéficos de la desgravación podría ser el aliento al recambio más frecuente de vivienda, al que los argentinos son muy poco afectos: el promedio del propietario local concreta entre una y dos compras de vivienda a lo largo de su vida, mientras que en otros mercados se cambia de propiedad cada 7,5 años.
La medida, a pesar de haber sido bien recibida en principio, es menos alenta-dora que lo esperado; antes de las precisiones dadas por Machinea durante el fin de semana, se había dicho que el beneficio no sería sólo para unidades nuevas; tampoco estaba previsto un tope de u$s 4.000 anuales, lo que provoca que las «grandes» propiedades gocen de un descuento relativo muy inferior al otorgado a las de menor precio. Cabe apuntar que la cuota del «crédito promedio» (u$s 40.000/10 años) asciende a u$s 450 mensuales. Banqueros y constructores esperan que los consumidores adviertan que les conviene renovar su casa por una nueva para disfrutar del beneficio impositivo.
Crecimiento
De todos modos, la curva de los préstamos para compra de vivienda viene creciendo de manera ininterrumpida desde hace siete años, aun en épocas de crisis y años de fuerte recesión como el actual. La demanda crediticia en ese período se incrementó 70%; los créditos hipotecarios, 140%; y dentro de éstos, los destinados a vivienda, 183%.
Se espera que este año el monto total de créditos hipotecarios que colocará el sistema se acercará a los u$s 1.300 millones, contra los u$s 790 millones producidos el año pasado.
La cifra, con ser impresionante (casi duplica lo de un año atrás, y en el pico de la depresión económica) dista de las que se registran en otros puntos del planeta en lo que hace a relación PBI/cartera de hipotecas.
Por caso en Chile, ese ratio es de 17%; en Estados Unidos, de 57%; en Australia, de 37% y en Gran Bretaña, de 77%. En Brasil, la relación trepa a 11%; en la Argentina, apenas araña 5,7%.
«Si tuviéramos la misma relación entre PBI e hipotecas que hay en Chile, el mercado sería de u$s 40.000 millones, y no de u$s 16.000 millones como sucede hoy», dice Roberto Appelbaum, vicepresidente del Banco Hipotecario SA. El banquero agrega que «de tener un mercado como el de Chile, estaríamos prestando u$s 4.000 millones en nuevos créditos por año, contra los u$s 1.300 millones que colocaremos en 2000».
Appelbaum afirma que este año, «en plena recesión, en el trimestre junio/setiembre, sólo crecieron los préstamos hipotecarios».
Este aumento de los créditos para compra de vivienda tiene que ver, asegura, con la fuerte campaña publicitaria y de lanzamiento de productos nuevos (sobre todo a partir de una fuerte baja de los tipos de interés) por parte de las principales entidades que atienden a ese sector.
Como las decisiones de compra de vivienda se toman de forma muy meditada, y suelen tardar entre dos y tres meses, todavía se estarían recogiendo los frutos de esas campañas.
¿Quiere decir entonces que, de no haber desgravado los intereses el gobierno la «locomotora» de los créditos se habría detenido pasado el efecto marzo?
«No hay por qué pensar eso», dice Appelbaum. «Tenemos una demanda sostenida; creemos que la medida ayudará muchísimo a alentar la toma de créditos, pero dependerá también de que el gobierno instrumente la medida de manera rápida. De lo contrario, el efecto será nulo.»
Aspectos positivos
Por su parte, Joaquín Costa, director de Productos Minoristas del HSBC, afirma que las medidas tomadas por el gobierno «tienen dos aspectos muy positivos. Por una parte, los principales beneficiarios son los empleados en relación de dependencia porque son quienes más 'miran' el Impuesto a las Ganancias; éste es el sector que está más proclive a tomar créditos, porque tienen un salario, cierta estabilidad en sus ingresos, relación de dependencia que les permite acceder al préstamo... En cuando hagan los números, se darán cuenta de que la desgravación es interesante y posiblemente se decidirán a concretar operaciones que tienen pendientes».
El otro aspecto, según el banquero, es que «todo el paquete debería generar un cambio positivo en las expectativas de la gente; el apoyo externo está, se disipa la posibilidad de una crisis, y por lo tanto es posible comprar o cambiar la casa».