Medianos ahorristas pueden tener rentas de hasta 15% en dólares

El boom de la construcción hace atractivos los rendimientos en fideicomisos para financiar edificios o locales comerciales.

Las bajas tasas que pagan por plazos fijos y el hecho de que para hacer un depósito indexado por costo de vida hay que inmovilizar el dinero un año como mínimo en un banco, ha limitado las posibilidades de invertir.

Los argentinos tienen pocas chances de diversificar sus inversiones más allá de los títulos públicos o las acciones.

Por eso el valor de la propiedad subió tanto en los dos últimos años, ya que 70% de las operaciones que se hacen no son para quien adquiere una vivienda, sino como inversión. Departamentos y locales comerciales son parte del menú de inversores, que buscan repartir el destino de sus ahorros.

Casi todas las propiedades se compran a corto plazo; ya no se demandan créditos hipotecarios a 5, 10 o 15 años. Es un pago casi contado; esa es la característica de un bien cuando es una inversión. Distinta es la compra de un inmueble para vivienda, porque en la mayoría de las ocasiones requiere financiación a largo plazo.

La oferta de departamentos en Capital Federal bajó por aquello de «¿Qué hago con el dinero si vendo?» y la demanda aumentó por aquello de «¿En qué invierto mi dinero?» Esto, sumado a que son escasos los terrenos disponibles en Buenos Aires, ha hecho que la imaginación de los operadores le dé forma a un producto que se va extendiendo con velocidad: el fideicomiso para financiar la construcción y el reciclaje de edificios viejos, que permite ingresar al negocio a medianos ahorristas.

No es una inversión para todos: los capitales mínimos que se exigen son de u$s 5.000 y las rentabilidades en dólares llegan a 15%.

En Puente Hermanos señalaron que «los propietarios de terrenos que antes se conformaban con participar con 20% o 25% de lo construido, hoy piden la tercera parte, para ceder el lote».

Esa firma está por lanzar un producto inmobiliario para inversores. Lo que hicieron hasta ahora fue reunir el capital entre sus grandes clientes para emprendimientos determinados, de los que controlaban el desarrollo para que se cumpliera con los plazos previstos. En estos fideicomisos, los inversores fueron a resultado de lo que se ganó con la venta de los departamentos. Las rentas llegaron a más de 20% en dólares. Con este conocimiento del negocio, ahora preparan un fideicomiso inmobiliario más masivo.

En MG Forex Argentina pagan una tasa de 15% anual en dólares a los inversores que tienen como garantía la propiedad que se está construyendo. En estos momentos están reciclando la vieja planta textil de Modart en Flores, a dos cuadras de donde llegará el subterráneo. La antigua planta textil de la calle Bacacay entre Artigas y Fray Castellano, será un edificio de viviendas dentro de 9 meses.

La misma empresa recicló no hace mucho el cine Monumental en Lavalle al 700 y el edificio del Instituto Nacional de Cinematografía, que ahora son propiedad horizontal. Además, tienen otros proyectos en vista. Bruno Pantaleón, uno de los directores de la firma señaló que «nosotros queremos que el inversor tenga una renta segura, por eso no lo asociamos. Tiene todas las garantías hipotecarias y escrituras que necesita para cubrir su inversión que, como mínimo debe ser de 10 mil dólares».

ARGCapital, también se ha enfocado en este producto. «Trabajamos con un contrato tipo aprobado por la Comisión Nacional de Valores para hacer distintos fideicomisos inmobiliarios. Todas las condiciones están dentro de ese contrato marco», explica Miguel Iribarne, uno de los directivos.

ARGCapital está por iniciar la construcción de un edificio de viviendas, locales comerciales y un shopping. Como garantía toman del empresario que pide el financiamiento, un depósito en efectivo y la garantía del terreno. El inversor es el primero que cobra si fracasa el proyecto, al ejecutar estos bienes. Los que invierten pueden elegir entre obtener una tasa fija, cercana a entre 11% y 12% anual en dólares durante 24 meses, o participar de las ganancias del emprendimiento, que pueden superar 20%.

El edificio está en la zona de Caballito, tiene 13 pisos, viviendas de 50 metros cuadrado promedio y locales comerciales. Se requiere una inversión mínima de u$s 5.000 para participar.

La empresa también está por desarrollar un edificio de oficinas en la provincia de Buenos Aires y un shopping en la Patagonia.

En lo que todos coinciden es en que el más grande obstáculo para estas inversiones es el impuesto al cheque. El dinero del inversor paga el impuesto cuando lo deposita o cuando cobra las utilidades y es de 1,2% en cada movimiento.

Hay empresas que le piden a sus proveedores que el pago se lo dividan en varios cheques, para cancelar deuda con clientes con endosos y eludir este tributo.

La rentabilidad de los fideicomisos inmobiliarios hoy está entre las más altas en dólares. Sólo hay que tomar precauciones de que quien lo organice sea una firma de prestigio. Ese es el riesgo más alto, porque la inversión se cubre con los fondos que integran el fideicomiso que puede ser el terreno donde se construye, el edificio que se recicla u otras garantías reales que se liquidan en caso de que fracase el emprendimiento, para que el inversor recupere su dinero.