Por boom inmobiliario, la Capital sin terrenos

Por el boom de la construcción, en la Capital Federal casi no quedan terrenos para construir, y los que hay registran valores superiores a los del año pasado.

Ya casi no hay terrenos libres para construir en la Capital Federal. El boom inmobiliario registrado en los últimos años produjo un alza del precio de la tierra que, en algunas zonas de la Ciudad, llega hasta u$s 600 el metro cuadrado de los u$s 400 que cotizaba antes de esta fuerte recuperación. Esto significa un aumento de 50%. Sin embargo, en los barrios con menos demanda, hay lugares en los que paga u$s 100.

El corredor norte, integrado por barrios como Recoleta, Palermo, Belgrano y Puerto Madero, donde se construyen las lujosas torres destinadas a un público de alto poder adquisitivo, tiene en la actualidad una gran demanda y una escasa o nula disponibilidad de terrenos edificables.

Como contrapartida, en zonas menos demandadas, como Villa Soldati, Villa Lugano, Pompeya o Flores, el precio del metro cuadrado ronda los u$s 100. La explicaciónque dan los expertos es que debido a la falta de acceso a créditos de la clase media que compra departamentos en esas zonas, los desarrolladores no buscan terrenos para construir y por lo tanto el precio de la tierra es bajo.

A diferencia de otra época, hoy el costo de los terrenos tiene un porcentaje de participación muy importante en el total invertido en un desarrollo. Para Florencia Aguilar, de la consultora Cushman & Wakefield SEMCO, «en 1997-1998, al construir un edificio, la incidencia de la tierra en el precio final de la obra rondaba 20%. Hoy la participación está entre 30% y 40% y, en algunos casos, llega hasta 60%», explicó.

«En Belgrano, el metro cuadrado está en u$s 500 o u$s 600. Es un mercado que apunta a la clase media alta. En Lugano está a u$s 100 porque son productos para clase media y media baja», agregó Aguilar. Sin embargo, «los precios están por detener la suba. Se registra un amesetamiento en Colegiales, Belgrano y Palermo», señaló Francisco Gallicchio, presidente de la comisión de obras privadas de la Cámara de la Construcción.

Para Gallicchio, el mercado ABC 1 está saturado y «sólo faltaría concretar la zona lindera de Palermo Hollywood» para terminar de «llenar» el barrio. «Hay potencial -agregó- para construir en barrios como Barracas, Flores, Floresta y Villa del Parque, pero por la ubicación no es tan caro», ya que se encuentran, en algunos casos, alejados del subte y de avenidas transitadas que ayudarían a la cotización del terreno.

Por ejemplo, el subterráneo ayudó al crecimiento de Villa Urquiza; y de Caballito -hacia la zona de Flores-, con la línea A. La E hace veinte años mejoró a Boedo y al corredor al sur de la avenida Rivadavia.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Hugo Menella, estimó que «la pata que le falta al mercado para completar el circuito es la financiación para la clase baja. La parte más gruesa del mercado está postergada y, a medida que se tomen más créditos, el mercado se va a consolidar mucho más».

Demoliciones

El principal problema es que la Capital Federal no tuvo un crecimiento real en los últimos años con la excepción de Puerto Madero. Es por eso que se demuelen casas de valor patrimonial, porque el valor de la tierra para construir un edificio es mayor que el de la casa. Al haber mayor cantidad de edificios de «ese estilo», la cotización del barrio sube.

«De a poco se está distendiendo. Este año no sé si vamos a concretar, pero el año próximo la cuota de los créditos se reacomodará para abajo mientras subirá el sueldo. De esa manera, la gente interesada va a poder comprar a 20 o 30 años, como sucede en otras partes del mundo», proyectó Menella.

Un motivo por el cual podría dejar de ser tan atractivo el negocio inmobiliario es porque «al subir tanto el precio de la tierra y el valor de la construcción en el último año por el proceso inflacionario, se disminuye el margen de rentabilidad de los inversores», señaló Aguilar. Y agregó que en cuanto haya «un cambio en las tasas de retorno», los inversores apuntarán a otro sector.

Al respecto, Menella añadió que «los constructores hacen trabajos finos para evitar que se escapen los costos porque si no van a reventar los precios» ya que «la relación metro cuadradocosto tiene que dar un número interesante para que le sea rentable al constructor».