Sigue aumentando alquiler de oficinas (prevén más alzas)

El metro cuadrado aún está debajo de su media histórica, pero los valores de los nuevos contratos para alquiler de oficinas pueden ser hasta 35% más caros.

Los precios de alquileres de oficinas en la Capital Federal continúan en aumento, y aunque se mantienen debajo de la media histórica (u$s 24 por metro cuadrado útil), en el tercer trimestre subieron hasta 10% con respecto a los tres meses anteriores. Así lo muestra un informe de Cushman & Wakefield Semco, en el que los asesores aseguran que para mediados del año próximo, el alquiler alcanzará los u$s 20 el m² por mes.

Según comentó a este diario Florencia Aguilar, responsable del informe, «actualmente hay una gran disparidad entre los precios de los contratos realizados en años anteriores y los actuales. Los valores de los nuevos pueden llegar a superar entre 30% y 35% los de años anteriores». A pesar de que la diferencia de precio es alta, el porcentaje de aumento es menor que el que se advierte en los nuevos contratos de vivienda, donde los inquilinos denuncian subas de hasta 100% sobre el precio original.

Además de la incidencia que tiene la inflación en los alquileres, en el último trimestre se registró una situación en el mercado de oficinas ( especialmente el segmento Clase A) que los operadores ya califican de «crítica» por la escasa disponibilidad de espacio.

Sólo 5% del total de oficinas del país está vacante en este momento. La oferta bajó un punto porcentual en el tercer trimestre del año respecto del trimestre anterior. Sobre un stock total equivalente a 1 millón de metros cuadrados, hay disponibles solamente 50 mil m² dispersos en varios edificios.

Florencia Aguilar explicó que «este nivel de vacancia es el más bajo histórico». Y que el principal motivo es que «la falta de inversión en el sector con una escala sustentable ha hecho que el mercado colapse. Los desarrolladores han tenido una reacción tardía». Se refiere a que las millonarias inversiones que se difundieron en los últimos meses, que prometen edificios que abastecerán con creces a los demandantes de oficinas, estarán disponibles en el mercado en dos años por lo menos. Durante ese lapso, los compradores no tendrán más opción que buscar oficinas en edificios Clase B (de menor categoría y en ubicaciones menos céntricas), donde hay una mayor disponibilidad.

Las principales empresas locadoras son de los rubros industrial y servicios, las búsquedas están orientadas a superficies de entre 800 m² a 1.000 m², y Catalinas, Retiro y Zona Norte son los distritos más solicitados.

• Zonas

La absorción registrada en el tercer trimestre del año fue de 5.600 m². La vedette de la Capital sigue siendo Puerto Madero, que fue el distrito con más metros cuadrados absorbidos y un nivel de disponibilidad actual prácticamente nulo. En ese barrio, los valores de venta del terreno en sectores premium superaron los u$s 700 por metro cuadrado.

El stock total es 250 mil m² de oficinas, de las cuales 70% son Clase A. Los mejores edificios se encuentran en Puerto Madero Este. En el último trimestre, prácticamente se ha agotado la disponibilidad de espacio, y el índice de vacancia pasó de 6% a 1,5%, mientras los valores de alquiler se ubican entre los u$s 12 y los u$s 14 el m² por mes.

En el resto de las zonas, la demanda sigue subiendo.

• En Catalinas (Retiro), el stock total de oficinas es de 600 mil m², de los cuales corresponde 80% a edificios Clase A y 20% a edificios Clase B. La tasa de vacancia fue de 5% y los valores de alquiler de las oficinas disponibles se ubican entre u$s 14 y u$s 16 el metro cuadrado. La operación más importante en este distrito fue la venta del edificio Bouchard 710 (Microsoft). Este tipo de operaciones de compraventa en block no se daba en el mercado desde la década de los '90.

• En la zona de la avenida 9 de Julio, el stock total de oficinas es de 170 mil m². El 50% corresponde a oficinas Clase A y el resto a Clase B. Allí, el índice de vacancia de los edificios de mayor categoría alcanzó 10%, mientras que para los de Clase B fue de 12%.

• La zona del microcentro es la que posee mayor concentración de edificios Clase B y Clase C. El stock total de edificios es de 630 mil m², y 90% corresponde a edificios Clase B; sólo 10% son Clase A. La vacancia en edificios Clase A se mantuvo estable respecto del trimestre anterior, con una disponibilidad nula.

• La nueva zona de oficinas incorporada de forma espontánea y dispersa en el norte de la Capital tiene dos focos de concentración, uno sobre la Autopista Panamericana (en San Isidro) y el otro sobre la Av. Del Libertador (en Vicente López). El stock total de la zona es de 230 mil m²; las oficinas Clase B ocupan 80% del stock y el resto corresponde a oficinas Clase A. Los valores promedio de alquiler se ubican en los u$s 12 por m². En el último trimestre se ha agotado prácticamente el stock Clase A disponible con una tasa de vacancia de 1%.