Tener una deuda pendiente con el banco modifica el procedimiento de venta, pero no impide avanzar con la operación.
Hay que coordinar varios pasos antes de vender una propiedad con crédito hipotecario.
Vender una propiedad mientras todavía se está pagando un crédito hipotecario puede generar muchas dudas, especialmente por el vínculo que mantiene el banco con el inmueble. De todas formas, la existencia de una hipoteca no bloquea una transferencia a futuro.
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El secreto está en cómo es que se organiza la operación y en qué momento se resuelve la deuda pendiente. Antes de publicar, aceptar una reserva o fijar una fecha de escritura, lo mejor es primero conocer el procedimiento para evitar demoras y errores.
Una casa hipotecada se puede vender, la hipoteca funciona como una garantía a favor del banco, pero la propiedad sigue perteneciendo al titular. Eso significa que el dueño puede transferirla, siempre que la deuda quede correctamente resuelta. La opción más habitual es usar parte del dinero de la venta para cancelar el saldo pendiente, por ejemplo:
deuda hipotecaria: $40.000.000
precio de venta: $100.000.000
una parte del pago va al banco
el vendedor recibe el monto restante
También existe la posibilidad de que el comprador asuma el crédito, aunque es menos frecuente y requiere la aprobación de la entidad financiera. En estos casos, el banco puede analizar:
ingresos del nuevo titular
capacidad de pago
historial crediticio
condiciones del préstamo
Otra alternativa es hacer una cancelación anticipada antes de concretar la venta. En ese caso, es importante revisar las condiciones del crédito, ya que algunos préstamos pueden contemplar comisiones o cargos adicionales. En los créditos UVA también hay que solicitar el saldo actualizado cerca de la fecha de la escritura, porque el capital pendiente puede variar.
El escribano es fundamental en estas situaciones porque debe coordinar la venta de la propiedad con la cancelación de la hipoteca. El procedimiento habitual incluye:
pedir al banco el saldo actualizado de la deuda
solicitar la documentación necesaria para cancelar la hipoteca
coordinar la operación con el escribano
firmar la escritura de compraventa
cancelar el crédito
tramitar el levantamiento de la hipoteca
En muchos casos, la cancelación de la deuda y la venta se hacen de manera simultánea. El comprador entrega el dinero acordado, una parte va directamente al banco y el resto queda para el vendedor.
Una vez cancelada la obligación, se hace el trámite correspondiente para levantar la hipoteca registrada sobre el inmueble. Pero antes de avanzar, también hay que calcular los gastos que pueden intervenir en la operación:
honorarios de escribanía
certificados registrales
comisión inmobiliaria
costos por cancelación anticipada, si corresponden
impuestos aplicables a la operación
También hay que conocer cuánto se debe realmente, porque si el saldo hipotecario es superior al valor de venta de la casa, el dinero obtenido no va a alcanzar para cancelar la deuda. En este caso, el propietario deberá cubrir la diferencia o buscar otra alternativa con el banco.
El proceso puede tardar entre 30 y 60 días, pero el plazo depende principalmente de los tiempos del banco, la emisión de certificados, la documentación del inmueble, la coordinación con el escribano y la situación registral de la propiedad.
Por eso, hay que empezar con el pedido del saldo actualizado antes de comprometer una fecha definitiva de escritura. También es recomendable informar desde el principio que la propiedad está hipotecada, ya que ocultar ese dato, calcular mal los gastos o firmar una reserva antes de hablar con el banco puede complicar la operación.