Cambios y normativas en el negocio de Real Estate

El negocio de Real Estate se está transformando para posicionarse en un rol dinamizador de la actividad económica, merced a un nuevo escenario propicio para el desarrollo de proyectos que estuvieron congelados en el tiempo, debido a la ausencia de financiamiento para la construcción y de préstamos de largo para la compra.

Durante décadas, luego de la experiencia negativa de la Circular 1050 a comienzos de los ´80, el financiamiento de ambos extremos de la cadena de valor del sector, desarrolladores y compradores, estuvo esencialmente basado en aportes de capital propio, de inversores y compradores de vivienda propia a través de fideicomisos privados, y, eventualmente, de préstamos bancarios en plazos no mayores a los 24 meses para cubrir compromisos al inicio o saldos a la escrituración. Sólo la banca pública mantuvo líneas hipotecarias de largo plazo con tasas de interés subsidiadas, pero el monto total de préstamos no fue significativo a nivel país.

La normativa ya vigente, a la cual deberían sumarse los cambios pendientes en materia tributaria, como ser la exención de ganancias a los Fondos Cerrados de Inversión, significa un cambio estructural y un punto de inflexión para el sector, que está comenzando a salir de varias décadas de frustración, aprovechando la confluencia de cinco factores:

-el sinceramiento fiscal en 2016

-los préstamos a tasa fija con ajuste del capital por índice UVA

-la Circular BCRA 6250 que habilita a los boletos de compra venta como garantía preferida B

-sistema financiero con alta liquidez con avidez por ganar posicionamiento

-instituciones empresariales proactivas, potenciales organizadores financieros en el mercado

El sinceramiento del 2016 marcó un primer paso para destrabar el ahorro depositado o atesorado fuera del sistema, dándole la alternativa de repatriarse o de ser mantenido en el exterior a la espera de oportunidades de inversión en el mercado local. El negocio de Real Estate era uno de los principales destinos en la economía real, apetecidos por los inversores provenientes del blanqueo de fondos, junto a otros destinos, como energías renovables, infraestructura entre otros.

El segundo factor impulsor del crecimiento Real Estate fue la aprobación de un marco regulatorio para el ajuste del capital por índices de precios, a fin de evitar la licuación del capital prestado por las entidades financieras, siguiendo los ejemplos de otros países exitosos, en particular el caso de Chile.

En tal sentido, el ajuste de los préstamos por índice UVA incorpora mecanismos compensadores que protegen al deudor, tales como un techo de la cuota como porcentaje máximo del ingreso percibido, la posibilidad de prolongar el plazo de amortización, y la vinculación del índice de ajuste con la evolución salarial. La prolongación de la edad de ingreso del solicitante más allá de los 55 o 60 años de edad, acompañado de un codeudor, aumenta significativamente el volumen de solicitantes potenciales que pueden acceder al sistema.

Un tercer factor se refiere a la Circular BCRA 6250, que permite a las entidades financiera considerar a los boletos de compra-venta como garantía preferida B, lo cual facilita al comprador la obtención del préstamo con garantía hipotecaria, y a los desarrolladores la posibilidad de fideicomitir dichos boletos en el mercado para potenciar su apalancamiento.

El cuarto factor está dado por el alto atractivo que poseen las instituciones financieras, entre las cuales ha comenzado a tener lugar un proceso de competencia por posicionamiento para colocar su liquidez en productos de largo con buena calificación.

Finalmente, cabe destacar el rol proactivo que vienen adoptando las instituciones del sector Real Estate, tales como la Cámara Inmobiliaria Argentina (C.I.A.) y otras, que son referentes de desarrolladores e inmobiliarias en todo el territorio nacional.

El rol de las entidades empresariales consiste en informar y acompañar a los demandantes de préstamos en la búsqueda de viviendas alineadas a las necesidades e ingresos de cada candidato, y colaborar con el sistema financiero para evitar cuellos de botella en el proceso de la evaluación crediticia, si se tiene en cuenta que existe una demanda excedente de unidades frente a un stock que crece en forma más lenta, y entidades que enfrentan un creciente número de solicitudes para evaluar.

Desde la elaboración de la Ley 26831 hemos en la complementariedad que debe existir entre las cámaras empresariales en un rol de organización de productos financieros en la oferta pública, lo cual ha sido explícitamente incluido como posibilidad en la Ley, y que debe comenzar a ser utilizado como marco institucional para motivar la salida de los desarrolladores al mercado de capitales.

Este es el próximo paso que se deberá encarar para cubrir la brecha de capital que no sea aportada por el sistema financiero pero que pueda estar disponible en el mercado de capitales mediante la emisión de deuda, programas de fideicomisos u otros productos financieros.

En el largo plazo el resultado será en beneficio de todos los jugadores, desde el inquilino que se convertirá en propietario, hasta el pequeño constructor o desarrollador que logrará expandir su campo de actuación, y ser competitivo para proyectos de mayor envergadura.

(*) Asesor de la Cámara Inmobiliaria Argentina ExDirector de la Comisión Nacional de Valores