Los nuevos préstamos hipotecarios en pesos que lanzó el gobierno, que igualan la cuota mensual al monto de un alquiler, cobran una tasa de interés con un componente de tasa fija y otro variable que ajusta por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que refleja el índice de precios al consumidor.
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Lo tentador de estos préstamos es que la porción de tasa fija que cobran algunos bancos es sólo del 3,5%. Si tenemos en cuenta que los bonos en pesos que pagan intereses que ajustan por CER, como el BONCER 2021 (TC21) o el DISCOUNT 2033, están pagando adicionalmente una Tasa Interna de Retorno superior al 5%, podemos decir que los deudores están pagando de interés menos de lo que perciben los inversores cuando invierten en estos bonos. Algo totalmente anormal y que seguro no va a durar mucho más.
Quienes toman estos préstamos, adicionalmente reciben un subsidio directo y no reembolsable de hasta $350.000 (para familias con hijos y viviendas en CABA de menos de $1.200.000) que difícilmente se mantenga en el tiempo.
Lo explicado arriba deja claro que quien no aproveche estos préstamos quizás pierda la oportunidad de su vida para convertirse en propietario.
La conversión de inquilino a propietario gracias a las líneas hipotecarias "blandas y subsidiadas" está replanteando el negocio del inversor inmobiliario que compra para alquilar. Muchos avizoran un mercado con inquilinos de cada vez menor "calidad" y por ende de alto riesgo de cobranza.
Con la suma de la nueva "tecnología" constructiva, el mercado inmobiliario no tiene nada que envidiarle al financiero en cuanto a nuevas reglas de juego, incertidumbre e innovaciones disruptivas.
El gobierno apuesta fuerte a un cambio radical en la construcción, del sistema actual de construcción húmeda, el cual es caro e ineficiente desde el punto de vista térmico, acústico, hidrófugo y de mantenimiento, al sistema en seco o panelización, el cual haría caer el costo de construcción de los u$s1450/m2 actuales a los u$s750/m2 que se pagan en Chile, EEUU y España.
De hecho, hoy ya existen proveedores de esta "tecnología" -que acorta los plazos de entrega a seis meses- que fabrican y construyen en Argentina a un costo de u$s1230/m2. Estos proveedores también exportan a Chile a un costo de u$s750/m2, debido a la mayor competencia y transparencia que hay en este país.
Queda claro que esta transparencia y competencia serán clave para que caigan abruptamente los "márgenes de ganancia" y así pueda caer el "costo argentino" de construcción.
Para quien tiene inmuebles, el mejor negocio es salir de inmediato ya que corre el riesgo de quedarse con un inmueble obsoleto sin valor de reventa que generará una renta muy baja pagada por inquilinos de alto riesgo.
Para quien pueda comprar, el mejor negocio es esperar, o quizás sólo posicionarse en tierra, con el riesgo y costo que esto conlleva.
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