Nadie se resigna a perder. De un lado, se exigen precios irrisorios; del otro, difieren las compras hasta ver nuevas rebajas. Resultado: las propiedades acumulan años sin vender.
Chicago - Si usted quiere comprar o vender un inmueble en un mercado repleto de propiedades embargadas, es hora de cambiar de actitud. No se deje llevar por los expertos que dicen que ya se avizora el fondo en esta caída agobiante: la recesión inmobiliaria seguirá mientras a los compradores los paralice el temor a comprar a un precio equivocado y los vendedores se empecinen en pedir precios poco realistas.
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Cualquier buena noticia después de casi tres años de deterioro será bienvenida, claro está. Según el último índice de precios de hogares S&P/Case-Shiller de 20 grandes ciudades de Estados Unidos, los precios cayeron el 18% en abril, un ritmo más lento de lo que se había pronosticado.
Pero la psicología colectiva del mercado residencial sigue en corto circuito. De acuerdo con los psicólogos Amos Tversky y Daniel Kahneman, la idea de perder dinero es un motivo mucho más poderoso que la de ganar dinero. El cerebro nos dice que es doloroso fijar un precio a nuestros hogares que refleje pérdidas de entre el 20% y el 50% en los valores del mercado. Por eso, los vendedores les ponen precios excesivos a las casas y se sientan a esperar que algo suceda.
Tener una perspectiva miope del mercado y adversa a las pérdidas significa, por ejemplo, ofrecer a u$s 500.000 o más una propiedad cuando viviendas similares se están vendiendo por u$s 400.000 o menos.
Nuestro miedo a las pérdidas es algo tan poderoso que abruma los circuitos de la lógica. Tendemos a hacer caso omiso de la realidad económica porque estamos ligados emocionalmente a nuestras viviendas y a valores basados en los precios de los tiempos de auge. Es como retener una acción favorita mucho después de que su precio se ha desplomado. El cerebro tiene también centros influyentes para el optimismo y la confianza en uno mismo. Nos aferramos a las propiedades creyendo falsamente que los precios volverán a los niveles de la burbuja inmobiliaria de 2005 y 2006. Sin embargo, el estado verdadero del mercado no ofrece muchas esperanzas. «Los precios reales de las casas han caído más del 30% desde sus picos de 2006, lo que constituye una destrucción de más de u$s 6 billones de riqueza residencial», apunta el economista Dean Baker. «Cayeron a un ritmo del 2% mensual en lo que va de 2009, y no hay indicios de que este ritmo de caída se haya moderado, mucho menos detenido», agrega.
¿Cómo puede uno salir airoso en este mercado? Al ir a vender, se deben tener en cuenta todas las condiciones del mercado. Olvidar los precios de catálogo que acostumbraban a servir de ejemplo; en la mayoría de las localidades, los propietarios de hogares han perdido valor residual que tal vez no pueda restaurarse, sobre todo si el desempleo sigue aumentando. Es posible que la única salida sea vender la casa por menos que la cantidad hipotecada.
La decisión
¿Por cuánto se están vendiendo de verdad los hogares comparables y cuánta rebaja hay que hacer para que la propiedad se venda? ¿Hay ejecuciones hipotecarias en el barrio que harán necesario rebajar los precios aún más? Se debe cambiar el marco de decisión y hacer foco en los beneficios en vez de considerar el precio como algo que ocasiona una pérdida. Los compradores, en cambio, deberían ser precavidos. Sigue habiendo muchas razones para esperar. El Congreso y el Gobierno del presidente Barack Obama todavía no han frenado las ejecuciones hipotecarias. Tenemos el mayor desempleo en casi 26 años. Más de 15 millones de estadounidenses deben más de sus hipotecas de lo que valen sus casas.
El Congreso está examinando muchos incentivos para conseguir que la gente vuelva a comprar hogares. Conforme al plan de estímulo aprobado en febrero, habrá reembolsos de u$s 8.000 para quienes compren su primera vivienda. Hay un proyecto de ley para aumentar ese crédito a u$s 15.000. Aun así, de nada valdrán todos los créditos fiscales del mundo si las ejecuciones hipotecarias continúan, los precios siguen cayendo y el desempleo sube. El Congreso parece estar pasando por alto esta realidad. Una forma más sensata de contener la crisis de las ejecuciones hipotecarias sería permitir que los propietarios de hogares redujeran el principal o se inscribieran en un programa de alquilar para comprar. El Congreso debería estudiar la posibilidad de garantizar todas las hipotecas en los mercados primario y secundario mediante la plena fe y crédito de la Tesorería de Estados Unidos hasta que el mercado se estabilice.
El Gobierno contribuyó a crear la euforia infundada que condujo a la burbuja y la crisis. Lo menos que puede hacer es disponer soluciones sensatas que fomenten la recuperación del mercado.
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