Qué pasó (y qué pasará) ahora con los inmuebles

Desde fines de 2001 existe una fuerte y persistente retracción de operaciones en bienes raíces urbanos. La cantidad de escrituras en la CABA cayó interanualmente en 2012 un 27,2%. En el primer semestre de este año se realizaron un 15,7% y un 46,4% menos escrituras que en iguales períodos de 2012 y 2011, respectivamente. Tal hecho nos pareció interesante de analizar. Si bien en el mercado inmobiliario se le asignó al cepo cambiario un rol determinante en la retracción, ello no nos convencía. Tal explicación nos parecía circunstancial, no sistémica. Habían ocurrido antes dos episodios de retracción similares (2002 y 2009) y no existía entonces cepo cambiario alguno. Para dilucidar la cuestión, recurrimos a la teoría económica y a la econometría, analizando tanto la convertibilidad como la posconvertibilidad.

La primera tarea para explicar qué pasó fue identificar las variables económicas más relevantes para la cuestión. Se identificaron cuatro: el precio en dólares del metro cuadrado urbano edificado en la CABA, el PBI del país medido en dólares, la tasa real de interés de los depósitos a plazo en los bancos y el número de escrituras que se registran en la CABA. Observamos relaciones entre ellas, como que cuando ese PBI aumentaba, subía la demanda de propiedades y el precio en dólares de ese m², y cuando esa tasa de interés bajaba, también subían esa demanda y ese precio.

Sin embargo, también observamos la existencia de dos situaciones distintas. Cuando la demanda de propiedades subía el precio del m², subía al ritmo de la demanda, o sea que era ésta la que fijaba el precio. En estas situaciones el número de operaciones era normal. Por el contrario, cuando la demanda de propiedades caía, el precio del m² no seguía el ritmo de descenso de la demanda, sino que bajaba menos. La curva de oferta mostraba inflexibilidad para bajar los precios y el precio efectivo del m² en dólares no lo fijaba la demanda, sino la oferta. Se producía una disociación entre el precio de demanda y el de oferta, con lo cual el mercado inmobiliario terminaba ajustando vía cantidades de operaciones (escrituras), las cuales se retraían.

Se construyó un modelo geométrico de la economía del mercado inmobiliario que permite explicar tanto los períodos de ascenso en el precio del m² como lo que pasó en los tres episodios de retracción de operaciones (2002, 2009 y 2012). En cada uno de esos episodios pasó básicamente lo mismo. Sucedió que por caídas en el PBI en dólares y/o por subas en la tasa real de interés, los precios de demanda en dólares del m² cayeron. Ante esto, la oferta mostró inflexibilidad para bajar sus precios, con lo cual, como dijimos, los dos precios se disociaron y el número de operaciones se retrajo.

El hecho de que en la retracción actual el aumento del dólar, y la consecuente caída del PBI en dólares, se produzca en el mercado informal y no en el oficial no cambia el fenómeno económico porque las propiedades se venden en dólares billete y su precio es el del dólar "blue".

Se avanzó pasando de la economía a la econometría para contestar la pregunta, ¿a qué precios del m² en dólares se saldría hoy de la retracción de operaciones? La econometría permitió cuantificar el precio de demanda de equilibrio, o sea, el precio del m² en dólares que restablecería un nivel normal de operaciones. Ese precio para un "blue" de $ 8,50 estaría un 32% por debajo de los precios de fin de 2011. Como el precio del m² en dólares bajó menos, las operaciones se contrajeron.

Para el qué pasará, se intenta responder a la pregunta ¿cuál es el camino que se recorrerá hasta salir de la retracción actual: el de la suba de los precios de demanda de equilibrio al estilo 2002 y 2009, o bien el de la flexibilidad de la oferta para bajar sus precios? Según sea la respuesta se contestará otra pregunta: ¿superada la retracción, quién habrá terminado ganando con ella, la oferta que vendió menos de lo normal o la demanda que compró menos de lo normal?

En los dos episodios anteriores de retracción quien terminó ganando fue la oferta, ya que en plazos cortos pudo vender a precios más altos de los que hubiera obtenido si hubiera sido flexible. Todo fue cuestión de expectativas para la oferta y de imposibilidades para la demanda. La oferta tenía la expectativa de que el precio del m² en dólares iba a aumentar después de las dos retracciones, y esto le aconsejaba inflexibilidad de precios. Y la demanda, aunque tuviera la misma expectativa, no podía pagar los precios que había fijado la oferta durante las retracciones.

Hoy la oferta también muestra inflexibilidad, lo que implica que vuelve a tener la expectativa de que el m² en dólares va a aumentar. Pero ¿es esto esperable hoy? Al proyectar para los próximos dos años la evolución de las dos variables determinantes del valor en dólares del m², se concluye que no es esperable. Para el PBI en dólares "blue" la proyección indica valores más bajos hacia adelante ("blue" más alto), y para la tasa real de interés valores más altos a los actuales. Esto proyecta precios de demanda de equilibrio para el m² en dólares aún menores que los de hoy.

Se concluye sugiriendo que la oferta, para no perder, debe aplicar una doble flexibilidad. Una, para acercar los precios actuales de oferta a los precios actuales de demanda de equilibrio tal cual fue indicado arriba; dos, para enfrentar caídas futuras adicionales en los precios de demanda de equilibrio del m² en dólares tal cual surge de la proyección a dos años.