Sin expensas y más económicos, los PH son los más elegidos

• REAL ESTATEAdemás, ante la fuerte demanda y la falta de este tipo de unidades en el sector surgen de la mano de las constructoras los PH de última generación que combinan amenities, seguridad y espacios comunes.

La casa chorizo es hoy una de las reliquias más buscadas en la Ciudad de Buenos Aires. Los tan famosos PH conviven entre los más antiguos, hoy reciclados, con aquellos a estrenar a los que apuestan las constructoras. Se trata de un nuevo concepto que combina un departamento convencional con más metros al aire libre enmarcado en complejos con pocas unidades. Expensas bajas o inexistentes, terrazas, patios y ambientes amplios inclinan la balanza de los compradores hacia este tipo de viviendas.

Sólo en la Capital Federal hay 4.300 PH, lo que representa apenas un 8% de la oferta de unidades en venta (un total de 55.000). Sin embargo, éstos capturan el 15% del total de la demanda. "Son el tipo de inmueble que recibe mayor demanda en la Ciudad de Buenos Aires. Es decir, son los de mayor demanda en relación con su oferta, porque reciben más del doble de contactos que los departamentos", explicaron desde Zonaprop.

En general, los PH de la Ciudad se ubican en barrios de menor densidad, alejados de la zona centro macrocentro y fuera del corredor norte. De las clásicas "casas de pasillo", en Villa Urquiza y en Palermo se concentra la mayor oferta de PH en venta, lo que representa cada uno el 7% del total de CABA. Mientras que Villa Devoto, Caballito y Parque Chacabuco concentran un 5% de la oferta cada uno. Por su parte, Villa Crespo, Saavedra, Villa del Parque, Villa Pueyrredón y Mataderos cierran el top 10 con un 4%. Pero claro que los barrios centrales, como Recoleta, Retiro, Barrio Norte, Abasto y Tribunales, registran escasa oferta de este tipo de inmuebles, ya que la mayoría fueron demolidos para la construcción de nuevas viviendas (torres de edificios).

¿Por qué?

Para los principales agentes inmobiliarios no hay demasiadas dudas sobre por qué los PH se ubican entre los favoritos de los compradores. "Suelen tener precios más accesibles, los ambientes son más amplios y por supuesto hay el doble o hasta el triple de espacios al aire libre que en un departamento convencional. Además, las expensas son muy bajas o hasta en algunos casos ni siquiera existen", explicó Jorge Toselli, de JT inmobiliaria. Según el Index mensual de Zonaprop, el valor promedio por m² del PH en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s1.720, un 20% por debajo del valor medio de los departamentos a estrenar. Aunque en muchos casos pueden ser un 10% más caros que los inmuebles usados.

Este tipo de vivienda en promedio tiene 25 m² descubiertos, más del triple que los 7 m² de superficie descubierta media de los departamentos. "Muchos de esos espacios al aire libre se pueden convertir en un ambiente más; los PH dan la posibilidad de reformar y agrandar los ambientes y eso es un gran atractivo", agregó Toselli.

Compradores

La mayoría de los inversores son jóvenes, matrimonios con hijos pequeños que buscan un espacio más amplio para su familia. Están quienes deciden comprar un PH listo para habitar ya reciclado y quienes buscan aquellos más viejos para invertir y hacerlo a su manera. "La mayoría de los que están en el mercado tienen en promedio entre 60 y 75 años de antigüedad. Tanto aquellos deteriorados como los más conservados se venden muy bien, porque hay un público para todo", sostuvo Diego Migliorisi, de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Si bien hay nuevos emprendimientos que se construyen con la idea de los viejos PH, la edificación es muy diferente. "Esto se da principalmente porque en la época en que se construyeron estas casas chorizos el Código de Urbanización era muy distinto y se podía construir hasta el final del lote. Hoy hay que tener en cuenta que hay que dejar pulmones verdes, por lo que los nuevos PH son muy diferentes y no hay tantos en el mercado", concluyó Migliorisi.

Y si bien hay un público que se inclina por las casas antiguas de techos altos y ambientes amplios, hay otros que no quieren resignar los amenities y las comodidades de los nuevos emprendimientos. Y es por eso que surgen los nuevos PH. "Este tipo de unidad evolucionó de la casa chorizo a lo que es hoy. El grado de sofisticación es mayor y lo busca un sector de la sociedad con un nivel de exigencia muy grande y buen poder adquisitivo", indicó Darío López arquitecto del estudio PH urbano desarrollado por Arquitektónica que hace 15 años vienen trabajando con este tipo de emprendimientos en la zona de Núñez, Palermo, Belgrano y Colegiales.

Se trata de varias unidades con amenities sencillos que tienen casi el espacio de una casa, pero con la seguridad de un departamento. "Si bien no tienen una persona de seguridad porque son unidades de escala chica, cuentan con cámaras de seguridad y alarma", agregó López. En general van de los 70 m² a los 200 m² y suelen tener desde pileta de natación, terraza, estacionamiento hasta parrilla. "Los comercializamos con fideicomisos al costo con la ventaja de que se construyen en sólo dos años y que cada propietario decide cómo diseñar su propio departamento", indicó López. "Son los llamados PH de última generación", concluyó.