Alquileres: fondo de inversión para acceder a viviendas

La ley de alquileres reedita la polémica entre propietarios y pequeños inversores, por un lado, y los inquilinos de vivienda por el otro.

El proyecto de ley de alquileres reedita la polemica entre propietarios e inquilinos.

La ley de alquileres reedita por enésima vez la polémica entre propietarios y pequeños inversores, por un lado, y los inquilinos de vivienda por el otro.

Un verdadero pantano donde ambas partes tienen parte de razón en sus argumentos pero sin chance de solución de fondo porque en definitiva no se sale la lógica de un esquema completamente ineficiente y obsoleto que los enfrenta y perjudica por igual.

El propietario no obtiene una renta atractiva y carga con costos obscenos de comisiones de los intermediarios, que son los unicos que siempre ganan sin riesgo, gastos de mantenimiento crecientes y poco transparentes, sumado al conflicto permanente con cada renovación de contrato

El inquilino por su parte se encuentra con los mismos costos de intermediación ridiculos, desprotección y requisitos incumpllibles, con el agregado muchas veces de baja calidad y mala administración de los inmuebles.

Por otro lado, históricamente, la falta de condiciones para un flujo de creditos hipotecarios sostenibles en el mediano / largo plazo y la escasa ineficiente asignación de recursos públicos directos para la construcción de viviendas, agrava esta situación al dejar sin opción de propiedad a franjas cada vez mayores de la población demandante de vivienda.

El estímulo para la generación de una oferta de alquiler en condiciones de costo, plazo, volumen y modalidades razonables y accesibles debe poder ser una salida para romper este circulo vicioso, que sin embargo choca con una resistencia “cultural” bastante arraigada en nuestro medio, como es la del “sueño del techo propio”, concepto aspiracional que también impacta en el ideario de la clase política que busca prioritariamente pensar alternativas, siempre escasas, caras e ineficientes, para asegurar acceso a la propiedad de la vivienda en lugar de buscar priorizar el acceso a vivienda de calidad y en condiciones justas.

Sin embargo hay chance de desarrollar un esquema alternativo que permita terminar con este drama y enfrentamiento esteril entre propietario e inquilino, rompiendo la lógica de un negocio con demasiados intermediarios e ineficiencias. Un esquema que, con diversas variantes, esta desde hace decadas probado en muchos países desarrollados y en desarrollo.

Un fondo de inversión para el desarrollo del alquiler de viviendas

La idea es básica y sencilla, están dadas las condiciones para poder desarrollarla y desde hace ya algún tiempo hemos venido estudiando y trabajado en el esquema para poder eventualmente llevarla adelante en nuestro país.

La ley de financiamiento productivo (ley 27.440) y su reglamentación, terminó de despejar algunas inconsistencias normativas y, especialmente, impositivas que hacían inviable el armado de fondos de inversión destinados a fines específicos.

Un fondo de inversión bajo esta normativa es una herramienta eficiente que permitiría el desarrollo de proyectos de vivienda de calidad destinadas al alquiler en condiciones lógicas y transparentes debidamente reguladas que garanticen una solución equitativa al problema.

Los roles que jugarían en este mecanismo serían:

• Inversores: aportan fondeo para el desarrollo del proyecto constructivo a cambio de futuro flujo de ingesos por alquiler de las unidades de vivienda.

• Desarrollador: responsable de articular y coordinar los actores necesarios para la construcción del proyecto

• Administrador: responsable de la gestión de los contratos de alquiler (análisis de demandantes de alquiler, instrumentación de contratos, gestión de cobranza y seguimiento, etc.)

• Estado: como garante en primera instancia, con la normativa específica aplicable, de las reglas de juego transparentes y efectivas, y en una segunda instancia también podría jugar un rol relevante aportando incentivos, via fiscal o regulatoria, para asegurar estándares de calidad de la vivienda y condiciones de alquiler consistentes con los lineamientos de política publica de vivienda, particularmente para sectores más desprotegidos.

Algunas ventajas de este esquema

• Abre el juego a grandes inversores institucionales (compañías de seguro por ejemplo), y con ello a una masa enorme de pesos disponibles para generar actividad productiva, que buscan invertir en vehículos financieros que le garanticen un flujo de fondos futuro de repago regular y estable, que además tienen obligación de invertir por normas regulatorias existentes, con el problema actual de no tener suficientes opciones validas atractivas.

• Para inversores privados individuales que les gusta este tipo de renta es una alternativa a la que podría acceder con montos menores a los requeridos para comprar una propiedad, generando una renta mayor sin los costos, riesgos y problemas asociados a la administración individual de la inversión, aumentando también por esta vía el stock de recursos disponibles para inversión al permitir acceder a inversores más pequeños al negocio.

• Generaría un significativo estimulo a la actividad de construcción privada.

• Aseguraría el desarrollo de un stock muy significativo, en relación con la oferta actual, de viviendas para alquiler, con adecuados y estandarizados parámetros de calidad.

• El esquema de fondo de inversión podría estructurarse en forma privada, sin embargo la opción de poder hacerlo mediante un fondo con oferta pública (CNV) habilita la chance que una vez construidas las unidades de vivienda y alquiladas, los inversores originales puedan transferir el conjunto de contratos a inversores nuevos interesados en comprar el flujo de fondos de estos contratos, haciéndose nuevamente de liquidez para reiniciar el ciclo y gatillando un efecto multiplicador de la inversión.

• Una vez adjudicadas las viviendas en alquiler existe la chance instrumentar mecanismos para otorgar a los inquilinos créditos, privados o públicos (a modo de fomento / subsidio directo o indirecto del Estado) que permitan acceder a la propiedad. Al existir un “track record” comprobable de cada inquilino se facilita y agiliza el proceso de calificación crediticia, instrumentado con un esquema del tipo alquiler con opción a compra.

• El inquilino puede acceder a un esquema transparente, administrado profesionalmente y con costos sustancialmente menores gracias a la eficiencia y escala, sumado a condiciones razonables de precio, requisitos y calidad de la vivienda, que evite abusos a los que actualmente están sujetos.

• El Estado logra el objetivo de aumentar la oferta sana y transparente de vivienda, pudiendo incluso potenciarla vía estímulos fiscales tanto a inquilinos como a desarrolladores que entren en el esquema, teniendo la opción también en el extremo de participar en la etapa final en la generación o apoyo crediticio para la compra de las unidades por parte de los inquilinos.

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(*) Socio fundador MAHE Desarrollos Inmobiliarios / Consultor económico financiero