Crisis inmobiliaria en EE.UU.: precios aún no hallan piso

Los últimos datos del mercado inmobiliario estadounidense confirman la crisis que se adueñó del sector. Debería esperarse que la Fed recorte las tasas para mitigar el impacto en la economía.

Cuando estalló la burbuja de las acciones tecnológicas en 2000 y, trascartón, la economía de los EE.UU. se precipitó en recesión un año más tarde la bonanza inmobiliaria fue la carta que frenó la zozobra.

Quizás tardía, no pudo la agresiva política de la Fed evitar la contracción económica. No obstante, mantuvo y alentó la pujanza de los bienes raíces y, sin el agravante de una recesión inmobiliaria, la retracción general resultó tan tenue como breve.

Llevar las tasas de interés a un umbral irrisorio de 1% sirvió tanto para montar el andamiaje de una recuperación - ya en curso a fines del mismo 2001- como para fogonear la hoguera de las valuaciones inmobiliarias.

Así, medidos con el mayor rigor posible -conforme a las estadísticas de OFHEO, el regulador estatal de las agencias hipotecarias- los precios promedio de las viviendas treparon 76% desde fines de 1999 hasta el segundo trimestre de 2006, alcanzando alturas nunca antes imaginadas en los EE.UU.

Pues bien, esa vorágine reciente es hoy material de archivo. Un capítulo del pasado. Como si la historia de veras fuera circular, los protagonistas han canjeado sus roles. En ese enroque, los indicadores denotan hoy, a la par, una economía firme y una recesión inmobiliaria. Sin embargo, la economía no está libre de riesgos: la construcción de viviendas cayó en cada uno de los últimos cuatro trimestres y en progresión más profunda. En el tercer trimestre, lo hizo 17% (anualizado) con respecto al anterior y 7,7% frente a los niveles de 2005. Así, el crecimiento se redujo más de un punto porcentual completo por su exclusiva contribución.

Si en 2001 campeó una contracción leve sin penurias para los dueños de inmuebles, ahora es la recesión inmobiliaria la que se ha instalado a sus anchas. No promete, por cierto, ser magra ni breve (las ventas de viviendas comenzaron a caer a mediados del año pasado, sin visos de que la sangría vaya a detenerse pronto) y amenaza por su propio peso arrastrar consigo la suerte de toda la economía.

En setiembre de 2005, se vendieron 7,2 millones de casas (en cifras anualizadas) en los EE.UU. Un año después, las transacciones han descendido 14%. Un millón menos.

¿Habremos asistido ya al piso de la crisis?

Seguro que no. La demanda se ha retraído (es notable la desaparición del comprador especulador que nadaba a gusto cuando prevalecía la corriente de los precios en alza) mientras la oferta persiste. Las casas disponibles para la venta que no han conseguido comprador suman 3,7 millones (1 millón más que un año atrás). Al ritmo actual de transacciones, su colocación insumiría 7,3 meses. El promedio de 2003 a 2005 era 4,5 meses. Hay, pues, un exceso de inventarios que se debe digerir primero para aspirar luego a una meseta de estabilidad.

Es verdad, empero, que el proceso de ajuste ya ha comenzado. No sólo declina la construcción: los inicios de obra (-27%) y la gestión de nuevos permisos (-28%) lideran el reacomodamiento de la oferta marginal.

En octubre se concluyeron -en números anualizados y a trazos gruesos- 2 millones de viviendas a estrenar pero sólo se comenzaron 1 millón y medio. Con todo, la venta de casas nuevas apenas había superado 1 millón de unidades en setiembre. Es fácil entender, pues, que la construcción seguirá achicándose.

Un exceso de oferta puede corregirse también recortando los precios y estimulando la demanda. Ocurre que en los EE.UU., cuando se considera el país en su conjunto y no regiones aisladas, los precios de los inmuebles nunca han retrocedido de un año al otro -en términos nominales- desde la Gran Depresión de los 30. De ahí la importancia de las evidencias de una baja sostenida de precios que se recogen en los últimos tiempos. Si bien los datos son precarios los informes de ventas revelan caídas que contrastan notablemente con el patrón acostumbrado. Las casas usadas vendidas en setiembre, por ejemplo, costaron 2,2% menos que las transferidas un año antes (una señal que aun siendo inexacta luce como un réquiem verosímil de la inflación inmobiliaria).

Por último, la política monetaria también lleva cartas en el asunto. La decisión -el 8 de agosto- de interrumpir el proceso de suba de tasas comenzado a mediados de 2004 debe rastrearse en la preocupación de la Fed por las consecuencias que puede deparar la crisis en el mercado residencial.