La escribana Sonia Lukaszewicz, asesora jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, señaló que la convivencia no genera por sí misma una comunidad de bienes. Es decir, si los padres compran una propiedad para su hijo o hija y la escritura queda a su nombre, el conviviente no se convierte automáticamente en propietario.
La situación cambia si esa propiedad constituye la vivienda familiar y la unión convivencial está inscripta. En ese caso, el titular no puede venderla ni hipotecarla sin el asentimiento del otro conviviente. Ese requisito protege la vivienda, pero no convierte al conviviente en dueño.
La escribana Andrea Rey, de la Escribanía Rey, remarcó que la registración resulta central para determinar los derechos que puede ejercer el conviviente. “Si los fondos para la compra son exclusivamente de quien figura como comprador, el otro conviviente no tiene más derechos que los de la pregunta anterior”, explicó.
Cuando los padres donan una propiedad o el dinero para comprarla, la documentación resulta clave para acreditar que se trata de un bien propio
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Por su parte, la abogada especializada en derecho inmobiliario e integrante de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) Bibiana Varela Guijarro destacó que, a diferencia del matrimonio bajo el régimen de comunidad, en una unión convivencial cada integrante conserva los bienes que incorpora a su patrimonio. Si ambos quieren ser propietarios, pueden comprar en condominio y establecer desde el inicio qué porcentaje corresponde a cada uno.
Vivir durante años no convierte al conviviente en propietario
Una pareja puede vivir durante muchos años en una vivienda que pertenece exclusivamente a uno de sus integrantes sin que eso modifique la titularidad. El tiempo de convivencia, por sí solo, no genera un derecho de propiedad.
Sin embargo, una cosa es la propiedad y otra la protección de la vivienda familiar. En determinadas circunstancias, ante una separación, un juez puede atribuir temporalmente el uso del inmueble al conviviente que no es titular, por ejemplo, si tiene a su cargo hijos menores o atraviesa una situación de extrema necesidad habitacional.
La diferencia también aparece ante un fallecimiento. El conviviente no es heredero legal del propietario, aunque puede existir un derecho temporal de habitación sobre la vivienda familiar si se cumplen los requisitos previstos por la ley.
¿Qué pasa si la pareja aporta dinero?
El conflicto puede aparecer cuando, después de la compra, el integrante que no figura como propietario comienza a pagar cuotas, financiar reformas o realizar mejoras.
Esos aportes no lo convierten automáticamente en copropietario. Para adquirir una parte del inmueble se necesita un título jurídico y, en el caso de los inmuebles, la correspondiente escritura pública.
Sí puede existir, en cambio, un reclamo económico. Si se demuestra que hubo aportes importantes sobre una propiedad ajena, podría reclamarse un reintegro o el reconocimiento de un crédito, según cuál haya sido la causa de esos pagos.
Documentar el origen de los fondos y los acuerdos entre la pareja permite prevenir conflictos sobre la vivienda familiar
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“Habrá que determinar si fue un préstamo, una contribución a los gastos de la vida común, una donación o un aporte efectuado con la expectativa de ser restituido”, explicó Varela Guijarro.
Por eso, transferencias, recibos, comprobantes y acuerdos escritos pueden resultar fundamentales si la pareja se separa.
Rey agregó que existen antecedentes judiciales que reconocieron derechos compensatorios cuando se pudieron acreditar aportes, el sostén económico de la familia o el cuidado de los hijos, incluso bajo una perspectiva de vulnerabilidad.
Cuando los padres compran o donan la propiedad
Para los padres que quieren ayudar a un hijo a acceder a una vivienda, la forma de instrumentar la operación resulta determinante.
Si donan directamente el inmueble, la escritura debe establecer que la donación se realiza exclusivamente a favor del hijo o hija. Si entregan el dinero para comprarlo, también conviene documentar la donación y dejar constancia del origen de los fondos.
Esto cobra especial importancia cuando el beneficiario está casado bajo el régimen de comunidad. Los bienes recibidos por donación, herencia o legado son propios. También puede conservar ese carácter un inmueble comprado con dinero propio, pero es necesario poder acreditar el origen de esos fondos.
“La sola titularidad registral puede no ser suficiente para demostrar el carácter propio”, explicó Varela Guijarro.
Lukaszewicz también pone el foco en la documentación de la operación. La escritura y los instrumentos complementarios deben permitir identificar quién aporta el dinero, cuál es el origen de los fondos y cuál es la voluntad de los padres.
Matrimonio: una situación diferente
En el matrimonio, salvo que los cónyuges hayan elegido el régimen de separación de bienes, rige la comunidad. Una vivienda donada por los padres exclusivamente a uno de los cónyuges es un bien propio y no se divide como ganancial en caso de divorcio.
Lo mismo puede ocurrir con una propiedad adquirida con dinero donado por los padres, siempre que pueda demostrarse correctamente ese origen.
Pagar cuotas o realizar mejoras sobre una propiedad ajena no convierte automáticamente al conviviente en copropietario, aunque puede generar un reclamo económico
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Pero que un inmueble sea propio no significa que el titular pueda disponer de él sin restricciones si constituye la vivienda familiar. Para venderlo, donarlo o hipotecarlo necesita el asentimiento del otro cónyuge.
Ese asentimiento tampoco convierte al otro integrante del matrimonio en propietario. Su función es proteger la vivienda familiar.
Otra situación aparece cuando durante el matrimonio se utilizan fondos gananciales para pagar cuotas o realizar mejoras sobre un inmueble propio. En ese caso puede generarse un derecho de recompensa al liquidarse la comunidad, aunque la propiedad no se transforme por eso en ganancial.
La diferencia se vuelve todavía más importante ante un fallecimiento. El conviviente no hereda automáticamente, mientras que el cónyuge sí tiene derechos sucesorios.
Si la vivienda era un bien propio del fallecido y existen hijos, el cónyuge hereda en la misma proporción que un hijo sobre esos bienes propios. Además, bajo los requisitos legales, puede contar con un derecho real de habitación vitalicio y gratuito sobre el inmueble que constituyó el último hogar conyugal.
En una unión convivencial, en cambio, el sobreviviente no hereda por el solo hecho de haber convivido con el propietario. Puede ser beneficiario de un testamento, dentro de los límites establecidos por la legítima de los herederos forzosos.
Qué conviene dejar documentado
Para evitar que una ayuda familiar termine en un conflicto patrimonial, los especialistas recomiendan definir la situación desde el momento de la compra o donación.
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Si los padres donan el inmueble: establecer expresamente en la escritura que la donación se realiza exclusivamente al hijo o hija.
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Si donan dinero: documentar la donación y dejar constancia del origen de los fondos en la escritura de compra.
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Si la pareja también aporta dinero: determinar por escrito si se trata de un préstamo, una donación, una contribución a los gastos comunes o de un aporte que dará lugar a un reintegro.
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Si ambos serán propietarios: adquirir en condominio y establecer los porcentajes correspondientes.
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Si existe una unión convivencial: considerar un pacto de convivencia que regule los aspectos patrimoniales y las consecuencias de una eventual separación.
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Si los padres quieren protegerse: Rey señaló que pueden evaluar mecanismos como la reserva de usufructo, una cláusula de reversión u otras condiciones dentro de la donación.
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Ante un eventual fallecimiento: analizar la planificación sucesoria, especialmente en las parejas no casadas, porque el conviviente no es heredero legal.
Rey también recomendó que quienes mantienen una unión convivencial establezcan un pacto económico por escritura pública, con previsiones sobre los bienes y sobre lo que ocurrirá ante una separación o un fallecimiento.
La prevención, entonces, no consiste solamente en determinar quién figura como titular. También importa cómo se adquirió la propiedad, de dónde salió el dinero, qué aportes realiza cada integrante de la pareja y qué quisieron establecer los padres.
Para Varela Guijarro, una documentación clara evita que años después haya que reconstruir esos acuerdos en un conflicto judicial. La especialista concluyó que la escritura y los documentos complementarios deben reflejar “con claridad la procedencia del dinero, la voluntad de los padres y el acuerdo económico de la pareja”.
