La luz natural también cotiza: cuánto más puede valer una propiedad luminosa en Buenos Aires

Un relevamiento sobre más de 150.000 avisos midió el impacto de la luminosidad en viviendas comparables. La diferencia varía según el tipo de unidad, la antigüedad y el barrio.

Los barrios de Palermo Chico, Recoleta y Barrio Norte concentran más del 13% de las búsquedas que piden propiedades luminosas en CABA.

La luz natural dejó de ser un detalle dentro de la descripción de una propiedad para convertirse en un atributo que también puede tener impacto sobre el valor. Un análisis de la plataforma Roomix, elaborado sobre más de 150.000 avisos, 16 meses de búsquedas y más de un millón de fotografías, detectó que las propiedades ubicadas entre las más luminosas pueden valer 21,4% más por m2 que aquellas con menor ingreso de luz.

La diferencia surge después de controlar variables como barrio, superficie, cantidad de ambientes y baños, antigüedad, piso, amenities, cantidad de fotografías, portal e inmobiliaria. Sin esos controles, la brecha es mucho mayor: el m2 pasa de u$s1.756 entre las unidades más oscuras a u$s3.281 entre las más luminosas, una diferencia del 87%.

Ignacio Gorriti, titular de Roomix, explicó que el análisis permitió separar el efecto de la iluminación de otras características que tradicionalmente determinan el precio de una propiedad. Dijo: "El resultado mostró que la luz natural tiene un peso propio dentro de la formación del valor".

El impacto también aparece en los alquileres, aunque con menor intensidad. Las unidades más luminosas presentan un diferencial de 15,3% frente a las propiedades ubicadas en el grupo de menor luminosidad.

La luz ya aparece en las búsquedas

El comportamiento de los compradores confirma que no se trata solamente de una característica que aparece después de visitar una propiedad. En las búsquedas realizadas en lenguaje natural, el 6,15% menciona de manera explícita la necesidad de contar con luz natural.

Es el segundo atributo más solicitado, detrás del balcón, que concentra el 10,62%, y prácticamente empatado con el garaje, con 5,96%.

El pedido de luminosidad cambia según el tipo de propiedad:

• Departamentos: 7,95% de las búsquedas.
• PH: 5,03%.
• Casas: 1,60%.

El presupuesto también modifica la demanda. Entre quienes buscan propiedades de entre u$s100.000 y u$s150.000, el 11,4% pide luminosidad. En el segmento inferior a u$s70.000, la proporción baja al 4,5%.

Por barrios, el atributo adquiere todavía más peso en las zonas de mayor poder adquisitivo. Palermo Chico concentra 14,6% de las búsquedas que piden luz; Recoleta, 14%; Chacarita y Barrio Norte, 13,6%; Retiro, 13,5%; Las Cañitas, 12,9%; y Villa Crespo, 12,8%.

Fuente: Roomix

En el otro extremo aparecen Banfield, con 3%; Lanús, 2,9%; Avellaneda, 2,6%; y Lomas de Zamora, 1,8%, en el Gran Buenos Aires (GBA). Entre los extremos existe una brecha de casi ocho veces.

Para Gorriti, estos datos muestran que la luminosidad ya forma parte de la manera en que una persona define qué vivienda busca. La tecnología permite cruzar ese pedido con las características que aparecen en las fotografías y detectar cuánto se repite ese atributo en cada zona, comentó.

Qué muestran las fotos y cuánto cambia el precio

El relevamiento también encontró una diferencia entre lo que declara un aviso y lo que muestran sus imágenes. El 56,5% de las publicaciones afirma que la propiedad es luminosa, porcentaje que sube al 63,8% entre departamentos.

Sin embargo, solo el 40,5% completa el atributo estructurado de luminosidad y 34,8% utiliza literalmente la palabra “luminoso” en la descripción. Apenas tres de cada 1.000 avisos declaran una baja luminosidad.

Roomix utilizó inteligencia artificial para analizar más de un millón de fotografías y construir un índice de luminosidad de 0 a 100. Al dividir las propiedades en cinco grupos, los valores fueron:

• 20% más oscuro: u$s1.756/m2.
• Segundo grupo: u$s2.076/m2, con un diferencial ajustado de 6%.
• Grupo medio: u$s2.388/m2, con una diferencia de 10,5%.
• Cuarto grupo: u$s2.710/m2, con una diferencia de 14,1%.
• 20% más luminoso: u$s3.281/m2, con una diferencia ajustada de 21,4%.

El efecto aumenta con la cantidad de ambientes. En los monoambientes, el diferencial asociado a la luminosidad llega a 17%; en dos ambientes, a 27%; en tres ambientes, a 36%; y en propiedades de cuatro o más ambientes, a 47%.

La antigüedad también modifica el resultado. En propiedades con más de 30 años, el diferencial alcanza 32%, frente a 28% en unidades de los últimos cinco años.

Fuente: Roomix. Aquí las áreas o ambientes más solicitados

El piso y la disposición tienen incidencia. Las unidades del piso 11 o superior presentan un nivel de luz promedio de 64 puntos, contra 44,4 en los pisos 1 y 2. En términos de precio, los pisos altos muestran una diferencia de 8,8% frente a las unidades de planta baja.

Las propiedades al frente registran un diferencial de 7,1% frente a las internas, mientras que las de contrafrente llegan a 6%. Es decir, el contrafrente no necesariamente representa una desventaja cuando la vivienda recibe buena luz.

La orientación, en cambio, tiene un efecto mucho más acotado. Las propiedades con orientación noroeste, suroeste y noreste muestran mejores niveles de luminosidad y, al controlar otras variables, presentan diferenciales de entre 3,1% y 3,8% frente al sur.

En qué barrios la luz puede valer más

El efecto de la luminosidad no es igual en toda la Ciudad. En barrios donde existe mayor diversidad en la calidad del ingreso de luz, el atributo puede generar diferencias más marcadas. En sectores donde gran parte del stock ya es luminoso, pierde capacidad para explicar el precio.

Roomix calculó el efecto asociado a cada 100 puntos del índice de luz:

• Monserrat: +51%. Precio medio: u$s1.850/m2.
• Retiro: +42%, u$s2.557/m2.
• Recoleta: +42%, u$s2.906/m2.
• San Telmo: +39%, u$s2.208/m2.
• San Nicolás: +36%, u$s1.797/m2.
• Parque Chacabuco: +35%, u$s2.308/m2.
• Floresta: +33%, u$s1.838/m2.
• Belgrano: +31%, u$s3.398/m2.
• Palermo: +30%, u$s3.566/m2.
• Barracas: +29%, u$s2.226/m2.
• Villa Urquiza: +7%, u$s3.031/m2.
• Puerto Madero: +5%, u$s6.037/m2.

El contraste entre Monserrat y Puerto Madero resulta ilustrativo. En Monserrat, el índice promedio de luminosidad es de 46,5 puntos, mientras que en Puerto Madero alcanza 79,5. Cuando la mayor parte del stock ya presenta buenas condiciones de iluminación, como ocurre en Puerto Madero, la luz diferencia menos entre una propiedad y otra.

Gorriti señaló que "el valor de la luminosidad depende del contexto. No es lo mismo incorporar una unidad especialmente luminosa dentro de un mercado con mucha oferta oscura que competir en una zona donde gran parte de las propiedades ya cuenta con buena iluminación. Allí la característica deja de ser excepcional y pierde parte de su capacidad para explicar diferencias de precio".

Fuente: Roomix

Las fotos tienen cada vez más peso en esa primera evaluación. El promedio de imágenes por aviso pasó de 16,1 en 2018 a 22,3 en 2026, mientras que las publicaciones con 20 fotos o más aumentaron de 26,7% a 52,1%.

Cuando una persona pide explícitamente luz en su búsqueda, Roomix detecta ese atributo en las fotografías en el 82,4% de los casos, frente al 20,1% cuando la búsqueda no incluye esa característica. La descripción escrita aparece en 27% de las búsquedas con pedido de luz, contra apenas 2,1% en las demás.

Para Gorriti, la fotografía se convirtió así en una herramienta central para evaluar una propiedad antes de la visita. La imagen no reemplaza una medición física, pero permite identificar cómo se presenta el ingreso de luz y comparar inmuebles que, por superficie y ubicación, pueden parecer similares.

La arquitectura detrás de la luz

Para la arquitecta Débora Rabec, de DMR & Asoc., la luminosidad no se resuelve simplemente con colocar una ventana grande. La calidad de la luz depende de la relación entre las aberturas, el ambiente y el exterior.

• Las aberturas más amplias favorecen el ingreso de luz, pero deben guardar relación con las dimensiones y características del ambiente.
• Un dintel (parte superior de una ventana o puerta) más alto permite que la luz penetre más profundamente, mientras que un antepecho (pared que queda debajo de una ventana) más bajo mejora también la relación visual con el exterior.
• Una ventana ubicada en el centro del muro puede distribuir la luz de manera más uniforme que una abertura desplazada hacia un lateral.
• La cantidad y disposición de las aberturas resultan relevantes: no alcanza con una única ventana si el ambiente es profundo o tiene sectores alejados de la fuente de luz.
• Las ventanas cumplen funciones vinculadas pero diferentes de iluminación y ventilación, por lo que su diseño debe contemplar ambas necesidades.

Rabec explicó que la orientación tampoco puede analizarse de manera aislada. La altura del edificio, las construcciones linderas, la distancia hasta otros inmuebles, el tamaño de las aberturas y la distribución interna pueden modificar de manera importante el resultado.

Cocinas y dormitorios luminosos son vitales para tentar a la demanda que busca para comprar como alquilar en Buenos Aires o en el GBA

La iluminación natural también tiene una dimensión de confort. Una vivienda que aprovecha mejor la luz exterior necesita menos iluminación artificial durante buena parte del día y puede generar mejores condiciones de habitabilidad.

En un mercado inmobiliario donde cada vez más compradores filtran propiedades antes de visitarlas, la diferencia entre decir que un inmueble es “luminoso” y demostrarlo en sus imágenes adquiere valor. El estudio de Roomix muestra que esa característica ya puede medirse y relacionarse con el precio, mientras que desde la arquitectura la explicación es más profunda: la luz depende de decisiones de diseño que condicionan la experiencia cotidiana dentro de una vivienda.

Rabec resumió que la luz natural no debería verse como un simple adjetivo comercial de un aviso, sino como parte de la calidad arquitectónica de una propiedad. Concluyó: "La forma en que una vivienda recibe, distribuye y aprovecha la luz termina influyendo tanto en su percepción como en la manera en que se vive ese espacio".