En un contexto atravesado por la necesidad de previsibilidad, orden patrimonial y cuidado de los vínculos familiares, la donación de propiedades volvió a ocupar un lugar central dentro del mercado inmobiliario y jurídico. Lejos de ser una figura novedosa, se trata de una herramienta clásica que, tras los cambios introducidos por el Código Civil y Comercial y un mercado inmobiliario más dinámico, recuperó protagonismo y se mantiene vigente como una opción cada vez más consultada.
- ámbito
- Real Estate
- mercado inmobiliario
Donar una propiedad: cómo funciona esta modalidad que gana terreno en el mercado inmobiliario
Cuáles son las condiciones en CABA y la provincia de Buenos Aires, qué conviene saber y por qué donar en vida permite ahorrar costos y simplificar trámites.
-
Se vende el increíble "Chalecito" de la Avenida 9 de Julio: cuánto vale el ícono que nació con la radio argentina
-
¿Puede Punta del Este convertirse en la Miami de América del Sur?
Donar una propiedad en vida permite ordenar el patrimonio familiar, reducir costos y evitar conflictos futuros, con reglas claras que varían según la jurisdicción
La posibilidad de transmitir un inmueble en vida, evitar procesos judiciales extensos y reducir costos explica buena parte de este crecimiento. A eso se suma un factor clave: hoy la donación ofrece seguridad jurídica tanto para quienes reciben el bien como para terceros, como compradores o entidades financieras.
Desde el ámbito notarial coinciden en que el mayor interés responde a un cambio cultural. Las familias buscan anticiparse, dejar decisiones tomadas y evitar conflictos futuros. En ese marco, la donación aparece como una herramienta flexible, siempre que exista acuerdo y asesoramiento profesional.
Qué es una donación de inmueble y cuándo se utiliza
La donación es un acto jurídico mediante el cual una persona transfiere gratuitamente un bien a otra, que lo acepta. En el caso de los inmuebles, debe instrumentarse por escritura pública ante escribano y luego inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Históricamente, fue utilizada por padres o abuelos para transmitir viviendas a hijos o nietos. Hoy, además, se emplea para ordenar patrimonios complejos, proteger a determinados miembros de la familia o incluso realizar aportes a fundaciones e instituciones.
La escribana Sonia Lukaszewicz, del Colegio de Escribanos porteño, explicó que la donación “volvió a estar en primer plano porque el Código Civil y Comercial le dio mayor claridad y previsibilidad, dejó atrás muchos temores que durante años generaron dudas”.
Además, destacó que desde la modificación normativa de 2020, la donación “ya no es un título observable frente a una posterior venta o frente a la constitución de un crédito hipotecario”, lo que garantiza plena seguridad jurídica en el mercado.
Requisitos generales para donar una propiedad
Más allá de las particularidades de cada jurisdicción, existen condiciones comunes para concretar una donación:
-
Capacidad legal del donante para disponer de sus bienes.
Aceptación expresa del donatario.
Escritura pública otorgada ante escribano.
Inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Análisis de la situación familiar y de las legítimas hereditarias.
A partir de ese marco general, surgen diferencias operativas y fiscales entre la Ciudad de Buenos Aires y la provincia.
Donaciones de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires
Quiénes pueden donar y recibir. Según explicó Lukaszewicz, puede donar un inmueble cualquier persona mayor de edad que tenga capacidad para ejercer plenamente sus derechos. Puede recibir una donación cualquier persona humana o jurídica, sin distinción.
Esto incluye no solo a familiares directos, sino también a asociaciones civiles, fundaciones y entidades sin fines de lucro. Incluso los menores pueden ser donatarios, en cuyo caso la donación es aceptada por sus representantes legales.
“La donación es una herramienta amplia y flexible, que sirve tanto para la organización patrimonial familiar como para fines solidarios o institucionales”, señaló.
Para realizar una donación de vivienda en la Ciudad se requiere:
-
Título de propiedad del inmueble.
DNI de donantes y donatarios.
Datos de estado civil.
Certificados del Registro de la Propiedad.
Certificado catastral.
Asentimiento del cónyuge o conviviente, si corresponde.
Intervención del representante legal, en caso de menores.
Lukaszewicz remarcó que tan importante como la documentación es el análisis previo. “El escribano evalúa la situación familiar completa, la voluntad de las partes, las proporciones legítimas y si la donación se imputa o no a una futura herencia”, explicó.
También destacó la conveniencia de analizar la reserva de usufructo, una cláusula que permite que quien dona continúe viviendo en la propiedad durante toda su vida.
Costos y tiempos en la Ciudad
En términos económicos, la donación suele ser más conveniente que una sucesión. En CABA no paga impuestos y sus costos se concentran en honorarios notariales y gastos registrales.
Los honorarios del escribano se calculan según el arancel del Colegio de Escribanos, que en general toma como referencia el 2% del valor del acto, considerando siempre el valor más alto entre el del inmueble, el asignado por las partes o la valuación fiscal.
En cuanto a los plazos, el trámite suele demorar entre 15 y 20 días hasta la escritura, más el tiempo de inscripción. Desde la firma, el donatario ya es propietario del bien.
Donaciones de viviendas en la provincia de Buenos Aires
Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, aclaró que no existen diferencias jurídicas entre las donaciones realizadas en CABA y en territorio bonaerense. Explicó: “El marco legal es el mismo en todo el país, ya que la ley de fondo es el Código Civil y Comercial de la Nación”.
Los escribanos de ambas jurisdicciones pueden instrumentar donaciones sin restricciones por ubicación del inmueble.
Longhi señaló que cualquier persona puede donar sus bienes. Las donaciones entre padres e hijos son las más habituales y circulan sin inconvenientes dentro del mercado inmobiliario.
En cambio, las donaciones a terceros pueden ser objeto de reclamos por parte de herederos forzosos o acreedores, si consideran que el acto los perjudica.
Documentación requerida en la Provincia
En la provincia de Buenos Aires se solicita:
-
Título de propiedad.
Certificados de dominio e inhibición.
Certificado catastral.
Estados de deuda de ARBA, municipal y AYSA, si corresponde.
La documentación es similar a la exigida en una compraventa, con el objetivo de regularizar cualquier situación pendiente.
Costos e impuestos provinciales y tiempos de trámitación
A diferencia de la Ciudad, en la provincia rige el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB). Este tributo no alcanza a todas las donaciones, ya que cuenta con un mínimo no imponible por cada donatario y aplica una alícuota progresiva que comienza en el 4% sobre el excedente.
Longhi explicó que el ITGB alcanza tanto a donaciones como a sucesiones y debe encontrarse cancelado para poder disponer del inmueble en el futuro.
Más allá de ese impuesto, la donación no paga sellos y resulta más económica que una compraventa.
En la Provincia, los plazos para completar una donación oscilan entre 30 y 60 días, según el tipo de certificados solicitados. Con trámites urgentes, puede concretarse en alrededor de 30 días.
Donación o sucesión: por qué muchas familias eligen anticiparse
Tanto en CABA como en la provincia, la donación aparece como una herramienta que permite ordenar el patrimonio en vida, reducir costos y evitar procesos judiciales largos.
“La donación conviene cuando existe acuerdo familiar y se puede definir de antemano qué recibirá cada heredero”, explicó Lukaszewicz. En esos casos, la sucesión queda limitada a los bienes no dispuestos previamente.
El crecimiento de esta modalidad, que se acentuó en la post pandemia, refleja una búsqueda de certeza en contextos cambiantes. Las familias priorizan la planificación, el cuidado de los vínculos y la tranquilidad de dejar decisiones tomadas.
Longhi amplió que el momento oportuno depende de cada situación personal, pero destacó que la donación “permite acordar en vida la distribución del patrimonio y evitar conflictos futuros”.
En lo personal, "es recomendable la reserva o constitución del usufructo a favor de los padres al momento de otorgar la donación. Esta figura les permite habitar o utilizar el bien hasta su fallecimiento y, en caso de una venta acordada con los hijos, posibilita cancelar el usufructo para disponer del inmueble", concluyó Longui.
Dejá tu comentario