Comprar con crédito hipotecario: cuántos pesos necesita hoy una familia y por qué aún hay trabas en los bancos

El ahorro previo, los gastos extra y exigencias administrativas explican por qué el acceso al crédito sigue siendo limitado, pese al repunte en las escrituras. Qué pasa con las carpetas demoradas, qué ingresos hay que demostrar y por qué la confianza es el factor clave.

El sueño de la casa propia es el anhelo de varios. A través del apalancamiento crediticio puede lograrse, pero hay que disponer de ahorros previos para poder acceder

Acceder a una vivienda financiada por crédito hipotecario dejó de ser una fantasía. Las estadísticas de escrituras con hipoteca aumentaron en los últimos meses (en la provincia de Buenos Aires se registró el mejor abril en cantidad de escrituras de los últimos 25 años) y más de 20 bancos relanzaron líneas ajustadas por UVA desde hace un año.

Sin embargo, el número de operaciones efectivamente concretadas todavía dista del volumen que se esperaba. Las razones combinan economía familiar, rigidez operativa y un sistema hipotecario que aún busca afianzarse.

¿Cuánto necesita hoy una familia para comprar una vivienda de u$s100.000 con crédito? La respuesta incluye mucho más que la cuota mensual.

Matías Bettatis, experto en Real Estate y de Bettatis Asesores Inmobiliarios, detalló que se requieren aproximadamente u$25.000 de ahorro previo —unos $29 millones al tipo de cambio oficial—, más u$s10.000 en gastos asociados, lo que eleva el desembolso total a unos $40 millones en efectivo antes de tomar el préstamo. “El crédito ayuda, sí. Pero no reemplaza el ahorro. Y ahí aparece la primera gran barrera: no todos pueden llegar al punto de partida”, explicó.

Alejandro Moretti, miembro del Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario, estimó que las cuotas actuales rondan los $800.000 mensuales, un valor comparable con el alquiler de un departamento de clase media en la Ciudad de Buenos Aires. A modo de ejemplo, para calificar a un crédito de esa magnitud en el Banco Nación, una familia debería demostrar ingresos por al menos $2.100.000 mensuales, si accede a un préstamo a 30 años. Según Bettatis, en bancos privados o a menor plazo, ese ingreso mínimo puede superar los $3.600.000.

Qué financian los bancos y por qué demoran

En general, las entidades financieras financian entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, mientras que el comprador debe cubrir el porcentaje restante, además de los gastos asociados a la escritura, impuestos, planos, comisiones y certificaciones. “El crédito no es una solución universal, es una herramienta de apalancamiento. Y eso genera una brecha estructural en el sistema argentino”, señaló Bettatis.

A pesar de la alta demanda, las demoras en el otorgamiento efectivo siguen siendo una barrera concreta. Moretti advirtió que los bancos estatales están saturados por la cantidad de solicitudes. “Las tasas de interés son casi la mitad que en los bancos privados, lo que genera una avalancha de carpetas, pero sin estructura suficiente para procesarlas. Hay compradores que llevan 90 días con carpetas preaprobadas sin que aún se les haya asignado escribano”, explicó. En ese marco, muchas operaciones se frustran porque los vendedores no quieren esperar indefinidamente.

La desconexión entre los distintos actores del sistema también juega en contra. Bettatis describió un sistema hipotecario fragmentado: “Cada actor —banco, inmobiliaria, escribano, tasador— funciona por su cuenta. Vemos desarrollos listos para escriturar trabados porque el banco no tiene estructura territorial, tasaciones que demoran semanas, y escribanías colapsadas”. Recordó que décadas atrás los bancos contaban con ejecutivos que acompañaban el proceso junto a las inmobiliarias. “Cuando no hay equipo, no hay crédito que fluya”, resumió.

Los obstáculos no terminan en la operatoria. También hay riesgos por el descalce cambiario. Si bien el nuevo tipo de cambio de referencia es el oficial —alrededor de $1.160 por dólar vendedor del BNA— y eso mejora la capacidad de compra, cualquier suba del dólar entre la aprobación y el desembolso puede reducir lo que el comprador puede pagar. El crédito está en pesos, pero los inmuebles se cotizan en dólares. Sin una herramienta de cobertura, esa brecha queda expuesta.

El tipo de crédito predominante es el UVA, que ajusta el capital por inflación mediante el índice CER del BCRA. Las tasas actuales varían según el banco y si el cliente tiene cuenta sueldo. El Banco Ciudad ofrece tasas desde 3,5%, el Nación entre 4,5% y 8%, mientras que los privados como Santander, Hipotecario o Brubank se ubican en torno al 9,5%. Esto determina cuotas iniciales que pueden superar los $750.000 mensuales.

La demanda suele inclinarse por departamentos de dos y tres ambientes para comprar con crédito hipotecario

En este contexto, Bettatis planteó que el mayor desafío no es financiero, sino estructural. “El deseo está, pero el sistema no acompaña. Hay familias con ingresos, pero en muchos casos informales. Hay propiedades, pero los vendedores temen que el crédito no se concrete. Y solo hay una línea hipotecaria efectiva: UVA”. Según explicó, la confianza es el verdadero motor del crédito. “Sin previsibilidad macro, lo que crece no es la demanda, sino la duda”.

Moretti coincidió en que el potencial de crecimiento del mercado hipotecario está lejos de haberse agotado. “Creemos que a esta altura del año deberíamos tener un 20 o un 30 % más de escrituras con crédito. Pero los retrasos y la falta de coordinación hacen que muchas operaciones se caigan. Es imperioso que los bancos estatales sumen personal y que los privados se vuelvan más competitivos con las tasas”.

Cinco tips qué se necesitan para comprar con crédito hipotecario

• Ahorro previo alto

Para una propiedad de u$s100.000, se requieren al menos u$s 25.000 (unos $29 millones) como anticipo, más otros u$s10.000 en gastos de escritura, impuestos y comisiones.

• Ingreso familiar elevado

Las cuotas iniciales oscilan entre $620.000 y $900.000, lo que implica demostrar ingresos formales mensuales desde $2.100.000 hasta más de $3.500.000.

• No todo lo financia el banco

La mayoría de las entidades cubre entre el 70% y el 80% del valor del inmueble. El resto debe pagarlo el comprador con fondos propios.

• Los tiempos del sistema juegan en contra

Muchos bancos, sobre todo los estatales, tienen demoras de hasta 90 días en aprobar carpetas o asignar escribano. Esto provoca que varias operaciones se caigan.

• La confianza y la coordinación son clave

Sin previsibilidad macroeconómica ni articulación entre bancos, inmobiliarias y escribanías, el crédito pierde agilidad. Volver a una estructura integrada sería un paso fundamental.

Qué podría activarlos más pronto

Entre las propuestas concretas que podrían mejorar el funcionamiento del sistema, Bettatis mencionó el regreso de ejecutivos de crédito en inmobiliarias, protocolos únicos entre bancos y escribanos, capacitación para asesores y herramientas fiscales para estimular operaciones financiadas. También propuso instalar escribanías móviles o regionales para evitar la actual centralización.

Los datos más recientes muestran una recuperación gradual. En marzo, el 21% de las escrituras en CABA se realizaron con hipoteca. En la provincia de Buenos Aires, el porcentaje promedio del primer cuatrimestre se ubicó entre 16% y 20%, según el Colegio de Escribanos. Los niveles siguen por debajo del pico de 2017, pero marcan una tendencia.

“La diferencia entre un crédito que entusiasma y uno que se concreta está en la estructura. Hoy hay inmuebles, pero falta sistema. El crédito hipotecario volvió, pero el desafío es convertirlo en una vía real de acceso a la vivienda. Porque más allá de tasas o plazos, lo que está en juego es la posibilidad de proyectar futuro”, concluyó Bettatis.