ARCA subió el umbral de un impuesto clave: qué cambia a la hora de vender una propiedad

La actualización responde al ajuste del mínimo de Bienes Personales y busca reducir cargas en ventas de menor valor. Especialistas recomiendan revisar la situación fiscal antes de tramitar el código.

El trámite del COTI debe realizarse antes de concretar la operación. El escribano interviniente es responsable de verificar que el código esté vigente y correctamente emitido

Para las operaciones de compra venta en la Ciudad de Buenos Aires, el umbral a partir del cual es obligatorio tramitar el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) subió a $66.833.000, equivalente a unos u$s55.000 al tipo de cambio oficial promedio. La medida fue dispuesta por la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) y se alinea con la actualización automática que rige desde 2023 para el impuesto sobre los Bienes Personales. El cambio, que ya rige, representa un alivio operativo para quienes concretan transacciones por montos menores en un momento de expansión del mercado inmobiliario.

La actualización impacta directamente sobre el universo de propiedades que queda alcanzado por este régimen de información fiscal. En comparación con el piso anterior, vigente entre abril de 2024 y marzo de 2025 y fijado en $22.810.177, el nuevo monto excluye una gran cantidad de inmuebles del trámite obligatorio, simplificando las condiciones para cerrar operaciones sin interferencia administrativa adicional.

Según explicó Yesica Baigorri, socia del estudio LSF Tax, “el fisco nacional receptó la actualización del mínimo no imponible de Bienes Personales mediante un mecanismo anual automático ajustado por el Índice de Precios al Consumidor (IPC)”.

Este esquema, vigente desde la reforma de 2023, procura mantener actualizados los parámetros representativos de las operaciones reales en un contexto inflacionario. En ese marco, el COTI se adapta año a año para evitar que su alcance termine afectando inmuebles de baja escala por simple efecto del alza nominal de precios.

Menos operaciones alcanzadas

La finalidad original del COTI fue registrar anticipadamente las operaciones de compraventa inmobiliaria ante la AFIP, buscando mayor control sobre un sector históricamente informal. Sin embargo, en la práctica, el cumplimiento del régimen suele resultar engorroso, sobre todo para propiedades de menor valor.

“El COTI es un trámite que muchas veces el vendedor debe derivar a su contador. No es ágil ni accesible para todos”, señaló Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño.

Desde su perspectiva, el nuevo umbral libera a una gran parte del mercado de una obligación innecesaria. “Desde el sector estamos pidiendo la eliminación del régimen, como se hizo con el CETA para los automotores”, agregó.

Baigorri coincidió en que la medida flexibiliza las operaciones inmobiliarias y reduce la fricción en el segmento de unidades más accesibles. “La inflación acumulada fue superior a la devaluación del dólar, por eso el nuevo piso, medido en moneda dura, representa un valor bajo respecto de los precios actuales. En ese sentido, es lógico que se disminuya la cantidad de casos alcanzados por el régimen”, explicó.

Advertencias fiscales para operaciones que superan el mínimo

Quienes superan el umbral deben cumplir con el trámite del COTI antes de formalizar la venta, bajo riesgo de sanciones o nulidad. El código debe obtenerse online y luego ser verificado por el escribano que intervenga en la escritura. Según Moretti, “si la propiedad supera el mínimo, el trámite es obligatorio y su omisión puede trabar la operación”.

Pero más allá del paso formal, existen implicancias fiscales adicionales. Baigorri recomendó que los vendedores revisen su situación tributaria antes de avanzar, sobre todo en lo vinculado al impuesto a las ganancias y a los bienes personales. “Si se detectan inconsistencias o falta de declaración, la generación del COTI puede disparar una fiscalización del fisco nacional, con ajustes, intereses y posibles multas”, advirtió.

En cuanto al futuro del régimen, ambos especialistas señalaron que su continuidad dependerá de la evolución del sistema tributario y de las herramientas de control disponibles. “Con una mejora en el cruce automático de datos entre los registros de propiedad y el fisco, este tipo de trámites podría eliminarse sin perjuicio de la trazabilidad”, indicó Baigorri. Moretti reforzó esa idea: “Sería razonable que el Estado avance hacia mecanismos más ágiles que no sobrecarguen al ciudadano”.

Qué pagan comprador y vendedor en una operación tipo

Más allá del COTI, la venta de una propiedad también implica tributos nacionales y provinciales, dependiendo de las características del inmueble y de las partes involucradas. En una operación de hasta u$s200.000 en la ciudad de Buenos Aires, se debe considerar el impacto de los impuestos a las ganancias, a los sellos y la eventual excepción por vivienda única.

En operaciones de compraventa, solo se debe tramitar el COTI si el valor supera los $66.833.000. El nuevo umbral ya rige y busca reducir cargas en operaciones menores

Baigorri detalló que, desde julio de 2024, el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) quedó sin efecto para personas humanas. En su lugar, el impuesto a las ganancias se aplica sobre inmuebles adquiridos desde el 1° de enero de 2018, siempre que no se trate de la vivienda habitual del vendedor. La alícuota es del 15% sobre la ganancia neta, es decir, el precio de venta menos el costo de adquisición actualizado.

En lo que respecta a los sellos, en la Ciudad de Buenos Aires rige una exención para propiedades destinadas a vivienda única por debajo de los $205.332.000 (equivalente a unos USD 200.000), siempre que el comprador no sea propietario de otra unidad en el distrito. De no cumplirse esa condición, se abona el total del impuesto, que equivale al 3,5% del valor, dividido entre ambas partes según acuerdo.

Moretti estimó que, en promedio, el vendedor afronta un 1% de costos impositivos, más un 1,5% adicional si corresponde pagar sellos, mientras que el comprador asume cerca del 3%, más los sellos si no está exento. “No es un detalle menor en el contexto actual. Hay que prever bien esos montos al momento de fijar el precio y definir quién paga qué”, subrayó.

Excepciones y casos excluidos

No todos los inmuebles están alcanzados por el COTI. Baigorri recordó que existen exenciones específicas, como por ejemplo inmuebles pertenecientes a misiones diplomáticas, organismos internacionales, operaciones de expropiación estatal o ventas judiciales. Fuera de esos casos puntuales, el régimen sigue siendo obligatorio si se supera el umbral vigente.

El debate sobre su continuidad sigue abierto. Desde el sector inmobiliario se insiste en la necesidad de simplificar los procedimientos, sin perder control fiscal. Mientras tanto, la actualización del umbral a $66.833.000 permite reducir la carga sobre operaciones chicas, evitar trabas innecesarias y alinear los requisitos formales con la evolución real del mercado.