Qué explica el nuevo mapa inmobiliario, donde conviene y donde no. Qué pasa con los precios de los inmuebles en esas zonas y que puede venir.
El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de cambios: algunas zonas recuperan valor con fuerza mientras otras siguen rezagadas. Anticipar cuáles serán las próximas ganadoras sigue siendo el gran desafío para inversores y desarrolladores
El mercado inmobiliario dejó atrás el peor momento de la crisis que culminó en 2023, pero la recuperación avanza a distintas velocidades. Mientras algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires y del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) recuperan valor con fuerza, otros todavía permanecen lejos de los niveles previos al derrumbe. La diferencia entre ganadores y perdedores vuelve a poner el foco sobre una pregunta central: ¿Qué características premia hoy el mercado?
El contenido al que quiere acceder es exclusivo para suscriptores.
El fenómeno se da en un contexto particular. Nunca fue tan amplia la brecha entre las propiedades nuevas y las usadas. Según un relevamiento de la consultora Econviews (que lidera el economista Miguel Kiguel) sobre datos de Zonaprop, las unidades en pozo cotizan en promedio a u$s3.109 por m2, las nuevas terminadas a u$s2.936 y las usadas a u$s2.219. En la Ciudad de Buenos Aires la diferencia entre lo nuevo y lo usado llegó al 37%, un récord histórico.
Para Rafael Aguilar, analista de Econviews, el nuevo escenario inmobiliario refleja cambios estructurales que comenzaron durante la pandemia y continúan hasta hoy. Parte de la explicación surge del desplazamiento de empresas y actividades hacia determinados corredores urbanos, mientras otras zonas todavía buscan una nueva identidad.
El ranking de las mayores revalorizaciones desde el piso de 2023 muestra una clara concentración en sectores específicos del mercado.
Los locales comerciales de Flores encabezan la lista con una suba del 29% y un valor promedio de u$s2.257 por m2. Detrás aparecen los departamentos de Núñez, con un incremento del 27% y precios cercanos a u$s3.473 por m2.
También sobresalen las casas de Belgrano y los departamentos de Colegiales, ambos con avances del 20%. En Núñez, además, las oficinas registraron una mejora del 19%, con valores cercanos a u$s3.275 por m2.
Aguilar vinculó este comportamiento con una tendencia que se consolidó tras la pandemia: “Muchas empresas se fueron del centro hacia el norte de la Ciudad. Hay zonas que subieron muchísimo de precio y otras que siguen cayendo, como San Nicolás o Monserrat”.
La demanda corporativa, la cercanía con corredores premium y la aparición de nuevos desarrollos ayudaron a consolidar el atractivo de barrios como Núñez, Belgrano y Colegiales, donde conviven proyectos residenciales y oficinas de última generación.
Sin embargo, el rebote todavía luce parcial. Incluso los barrios con mejor desempeño permanecen lejos de los máximos alcanzados en 2018. Los departamentos de Núñez continúan 26% por debajo de aquellos valores, mientras Colegiales acumula una diferencia negativa del 30% y Belgrano del 27%.
Detrás del nuevo mapa inmobiliario también aparece un factor decisivo: el fuerte aumento de los costos de construcción medidos en dólares.
Luján Piaggio, de Salcedo Propiedades, sostuvo que hoy la ecuación para desarrollar proyectos nuevos se volvió mucho más exigente. Según sus cálculos, construir un departamento estándar en la Ciudad de Buenos Aires implica un costo cercano a u$s1.500 por m2 antes de sumar incidencia de tierra, impuestos, honorarios y rentabilidad. Cuando todos esos componentes ingresan en la ecuación, el valor de venta necesario para justificar una obra ronda los u$s3.200 por m2.
El problema surge cuando ese producto debe competir contra departamentos usados que se comercializan cerca de u$s2.000 por m2 en numerosos barrios porteños.
Por ese motivo, Piaggio consideró que actualmente el mercado del usado presenta una ventaja competitiva difícil de igualar. Además del precio más accesible, cuenta con un elemento adicional que impulsa la demanda: el crédito hipotecario.
“La competencia de hoy de un departamento usado está en torno a los u$s2.000 el metro cuadrado de precio efectivo de venta. Además existe la posibilidad de acceder a financiación bancaria”, explicó.
Del otro lado aparecen los barrios y segmentos que continúan bajo presión. Las oficinas de Monserrat registran una caída del 23% frente a 2023, mientras San Nicolás muestra un retroceso del 22%. En el conurbano también aparecen bajas significativas en casas de Almirante Brown (-21%), San Fernando (-20%) y Tigre (-17%).
La situación del Microcentro tiene una explicación relativamente clara. El teletrabajo modificó hábitos empresariales y muchas compañías redujeron superficie o migraron hacia otras zonas de la Ciudad.
Aguilar sostuvo que la recuperación de esas áreas depende de procesos urbanos que demandan tiempo. “En el centro está habiendo una reconversión de zonas de oficinas a más residenciales, con crédito subsidiado por Ciudad, pero es un proceso lento”, indicó.
En paralelo, algunas localidades de Zona Norte enfrentan una realidad distinta. Durante la pandemia se produjo una fuerte migración hacia barrios cerrados y viviendas con espacios verdes. Una vez normalizada la actividad laboral, parte de esa demanda se moderó.
“Hubo una ola de emigración a barrios cerrados. Después el proceso se revirtió un poco y quedó una sobreoferta”, resumió Aguilar.
Esa corrección todavía impacta sobre mercados como Tigre y San Fernando, donde los valores continúan ajustándose.
La gran incógnita pasa por determinar si la recuperación puede extenderse al resto del mercado. Para Aguilar, uno de los factores decisivos será la capacidad de los créditos hipotecarios para llegar a una porción más amplia de la población.
Sostuvo: “Hubo una recuperación del crédito hipotecario en los últimos años, pero todavía resulta inaccesible para mucha gente debido al bajo nivel de los salarios reales”.
Piaggio coincide en que la financiación puede marcar un punto de inflexión, especialmente si aparecen mecanismos que permitan financiar viviendas en construcción y no solamente inmuebles terminados.
Mientras tanto, el mercado parece premiar cada vez más la calidad del producto, la ubicación y la cercanía a servicios, transporte y espacios públicos.
La especialista también remarcó que el desarrollo urbano y la infraestructura juegan un papel determinante en la valorización de los barrios. Seguridad, conectividad, transporte y planificación pública terminan influyendo directamente sobre el precio del metro cuadrado.
Bajo esa lógica, los barrios que logren combinar accesibilidad, servicios y nuevos proyectos inmobiliarios podrían encabezar la próxima etapa de recuperación. Aun así, Piaggio considera que la principal oportunidad continúa en el mercado de usados.
“El precio del usado en CABA hoy es costo de oportunidad. Está muy por debajo del valor de reposición y también de ciudades comparables del mundo. Para quien busca invertir, ahí aparece una oportunidad interesante”, concluyó.