El ICL para acuerdos vigentes de la Ley de Alquileres 2020 convive con ajustes post DNU Milei, mientras esos contratos empiezan a desaparecer.
El mercado de alquileres en la Argentina entra en junio con nuevos aumentos y un cambio cada vez más visible: los contratos firmados bajo la antigua Ley de Alquileres comienzan a desaparecer de manera gradual mientras se consolida el nuevo esquema de acuerdos más cortos y actualizaciones frecuentes.
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La dinámica actual muestra un escenario muy distinto al de 2023 y buena parte de 2024. Con una inflación más desacelerada, aunque todavía arriba del 2% mensual, el Índice de Contratos de Locación (ICL) ya no genera los saltos extremos que se observaron meses atrás y, en algunos casos, termina incluso por debajo de contratos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales.
Según los valores que hoy circulan en el mercado inmobiliario para junio 2026, las actualizaciones quedan de la siguiente manera:
• Ajuste trimestral: 8,79%.
• Ajuste cuatrimestral: 10,78%.
• Ajuste semestral: 15,64%.
• Ajuste anual por ICL: 32,02%.
Tomando como base un alquiler de $500.000 mensuales, los nuevos valores quedan así:
• Trimestral (8,79%): $500.000 → $543.950.
• Cuatrimestral (10,78%): $500.000 → $553.900.
• Semestral (15,64%): $500.000 → $578.200.
• Anual por ICL (32,02%): $500.000 → $660.100.
El ajuste anual corresponde a contratos firmados bajo la ley derogada tras el DNU 70/2023 del presidente Javier Milei. Muchos de esos acuerdos vencerán entre fines de este año y comienzos de 2027, por lo que el sistema anterior empieza lentamente a salir del mercado.
Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que la desaceleración inflacionaria modificó completamente la lógica de los ajustes. “Antes el ajuste anual por ICL quedaba muy por encima de cualquier actualización trimestral o semestral. Hoy los contratos más cortos reflejan más rápido la inflación reciente y por eso aparecen diferencias menores”, señaló.
El especialista sostuvo que el mercado hoy busca acuerdos más previsibles y menos traumáticos para ambas partes.
Braña amplió: “Con inflación más estabilizada, muchos propietarios prefieren ajustes trimestrales o cuatrimestrales para evitar desfasajes largos”.
Tras la derogación de la ley anterior, la mayoría de los nuevos contratos comenzó a firmarse por 24 meses con actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, generalmente vinculadas al IPC o al ICL del Banco Central.
Ese esquema cambió también la oferta de propiedades. Mientras durante 2023 la escasez de departamentos en alquiler dominaba el mercado, hoy existe mayor disponibilidad y negociación de precios.
Braña afirmó que incluso aparecieron bajas importantes en valores de publicación para cerrar operaciones. “Hay propiedades que tuvieron reducciones de entre 10% y 40% porque no encontraban demanda. Eso hace dos años prácticamente no existía”, detalló.
Actualmente, los valores promedio en la Ciudad de Buenos Aires se ubican en:
• Monoambientes: desde $520.000.
• Dos ambientes: entre $620.000 y $700.000.
• Tres ambientes: desde $850.000.
• Cuatro ambientes: arriba de $1.100.000.
Sin embargo, el verdadero problema del mercado hoy ya no pasa únicamente por el valor del alquiler sino por el peso total de vivir en una gran ciudad.
Las expensas en muchos edificios superan los $260.000 mensuales y, en algunos casos, representan cerca del 40% del valor locativo.
Según un relevamiento de ConsorcioAbierto sobre 13.000 consorcios que utilizan su plataforma, la expensa promedio en CABA alcanzó en abril los $336.545, con una suba mensual del 3,2% y un incremento interanual del 34,6%.
En la provincia de Buenos Aires el promedio llegó a $167.460, mientras que en Córdoba alcanzó $148.442 y en Santa Fe $137.320.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, explicó que los costos siguen presionando sobre el bolsillo de propietarios e inquilinos. Señaló: “Los aumentos mensuales muestran cierta desaceleración respecto de años anteriores, pero las expensas siguen sostenidas sobre una estructura de costos muy alta”.
Sostuvo que gran parte del problema pasa por gastos estructurales difíciles de reducir. “Las expensas continúan creciendo por encima de la inflación mensual porque gran parte del gasto está asociado al funcionamiento diario de los edificios, especialmente salarios, mantenimiento y servicios”, explicó.
El informe también mostró que los salarios del personal representan cerca del 30% del gasto total de un consorcio, mientras que mantenimiento y gastos operativos ocupan otro porcentaje similar.
En paralelo, Laiuppa sostuvo que muchos edificios empiezan a incorporar herramientas tecnológicas para reducir costos operativos.
Laiuppa comentó: “La inteligencia artificial ya permite detectar desvíos, ordenar información y anticipar problemas de mantenimiento o consumo antes de que impacten más fuerte en la expensa”.
Lisandro Cuello, operador inmobiliario de zona norte porteña, advirtió que la tensión principal sigue vinculada al deterioro de los ingresos.
“El mercado se acomodó un poco, pero los salarios todavía tienen dificultades para seguir el ritmo del costo de vida”, explicó.
Cuello sostuvo que muchas familias llegan hoy al límite de capacidad de pago.
“Un dos ambientes en zonas medias de la Ciudad puede superar fácilmente los $650.000 y después aparecen expensas muy altas, servicios y gastos diarios. Ahí está el verdadero desafío”, señaló.
Pese a ese escenario, en el sector aseguran que la morosidad todavía se mantiene relativamente baja en CABA, aunque reconocen más renegociaciones y pedidos de refinanciación.