El mercado de alquileres entra en una nueva etapa. Con una inflación que bajó en comparación con hace tres años atrás pero que en los últimos cuatro meses volvió a superar el 2,5% mensual, los ajustes bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) muestran otra dinámica y, en muchos casos, los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres derogada terminan registrando subas menores o iguales a las de esquemas más cortos post DNU 70/2023.
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Alquileres: qué ajustes llegan en mayo por ICL y por qué los contratos de la Ley derogada ahora suben menos
Tras la baja de la inflación, el ICL cambia su dinámica frente a ajustes más cortos. Qué pasa con precios, expensas y crecen deudas por el pago de alquileres.
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El cálculo del alquiler vuelve al centro de la escena: los ajustes por ICL y por períodos más cortos marcan cuánto paga hoy un inquilino y cómo evolucionan los contratos vigentes
La referencia para mayo ya marca el pulso. Según los valores difundidos en el mercado inmobiliario, los incrementos varían según la periodicidad acordada en cada contrato, con diferencias claras entre ajustes trimestrales, cuatrimestrales, semestrales y anuales.
En ese contexto, se consolida un cambio clave: el esquema anual de la antigua ley de 2020 (en diciembre próximo vencen todos los contratos firmados en el último mes de 2023), que durante meses quedó desfasado frente a la inflación, hoy resulta más “barato” en comparación con contratos más flexibles que ajustan con mayor frecuencia.
Cuánto suben los alquileres
Tomando como base un alquiler de $500.000, los incrementos quedan de la siguiente manera:
Ajuste trimestral (6,99%): $500.000 → $534.950.
Ajuste cuatrimestral (9,32%): $500.000 → $546.600.
Ajuste semestral (13,49%): $500.000 → $567.450.
Ajuste anual (32,82%): $500.000 → $664.100.
El ajuste anual corresponde a contratos firmados bajo la ley de alquileres ya derogada, que continúan vigentes hasta su vencimiento. La mayoría de estos acuerdos terminará de desaparecer hacia fin de año.
La diferencia es clara: mientras los aumentos más cortos reflejan la inflación reciente, el ICL arrastra valores de períodos previos y hoy, en un contexto de desaceleración, queda relativamente más contenido.
Por qué el ICL ahora pesa distinto
Alejandro Braña, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y experto en Real Estate, explicó que el comportamiento actual responde directamente al cambio de escenario macroeconómico.
“En general, tanto el año pasado como este, con una inflación a niveles bajos como venimos teniendo, no hay inconvenientes. Sí los hubo durante 2024, cuando el arrastre inflacionario obligó a renegociar contratos apenas firmados”, señaló Braña.
El especialista remarcó que hoy la situación es distinta y que los esquemas más cortos pueden resultar más exigentes. Braña agregó: “Es un tema de coyuntura económica. Antes el ajuste interanual era más alto que los trimestrales o cuatrimestrales. Ahora ocurre lo contrario porque la inflación, aunque baja, viene en alza en los últimos trimestres”.
En ese marco, sostuvo que su preferencia es clara: “Siempre que se pueda, conviene acordar una periodicidad cuatrimestral con ICL del BCRA”.
Nuevos contratos y tensiones en los ingresos
Desde la Fundación Tejido Urbano, el investigador Matías Araujo aportó una mirada más técnica sobre el funcionamiento de los índices (ver gráfico abajo).
Tras la derogación de la ley, el mercado migró hacia contratos de dos años con ajustes trimestrales o semestrales, generalmente atados al Índice de Precios al Consumidor (IPC). Esto busca una mayor alineación con los precios, aunque introduce otro problema: el descalce entre ingresos y alquiler.
“El ICL inicialmente funcionó como un escudo por su componente salarial, pero con la estabilización inflacionaria empezó a ubicarse por encima del IPC, encareciendo los contratos en el largo plazo”, explicó Insúa.
Según sus estimaciones, ese cambio se observa en la relación entre alquiler e ingresos. Mientras en 2024 el ICL representaba una menor carga sobre el salario, en 2025 y 2026 comenzó a superar al IPC en términos de impacto.
Araujo también advirtió sobre un fenómeno más amplio: el deterioro financiero de los hogares. “Pasamos de una economía de ahorro a una de financiamiento. Crece el uso de crédito para gastos corrientes y eso incluye el alquiler”, señaló.
En ese contexto, describió cuatro estrategias que adoptan las familias:
Endeudarse o postergar pagos.
Reducir tamaño o mudarse.
Buscar más ingresos.
Recortar consumos básicos.
Precios: qué cuesta alquilar hoy
En cuanto a valores, el mercado muestra una mayor dispersión que en años anteriores.
Según datos de operadores del sector informados por Braña, los precios promedio en CABA se ubican en:
Monoambientes: $500.000.
Dos ambientes: $620.000.
Tres ambientes: $850.000.
Cuatro ambientes: desde $1.100.000.
Braña advirtió que estos números deben leerse con cautela. Explicó: “Los valores promedio no siempre reflejan la realidad. Hay miles de propiedades que bajaron entre 5% y 45% porque no se alquilan, algo que antes no pasaba”.
Incluso, señaló que hoy es posible encontrar unidades más grandes a precios por debajo de lo esperado. “Hay tres ambientes cerca o por debajo de $700.000 en distintos barrios”, ejemplificó.
Morosidad, expensas y presión sobre los hogares
El frente más sensible sigue siendo la capacidad de pago. Aunque en CABA la morosidad en alquileres se mantiene baja, otros indicadores muestran tensión creciente.
Braña sostuvo que el incumplimiento “es casi nulo”, pero reconoció el impacto del costo de vida. “El 90% de la población tiene dificultades para afrontar los gastos, aunque los alquileres siguen siendo de los precios relativos más bajos frente a otros costos como expensas”, dijo.
Desde una mirada más amplia, Araujo advirtió que el problema ya se extiende a otros rubros. La morosidad en expensas (ya promedian los $260.000 según distintos informes), por ejemplo, se ubica entre 17% y 25% en grandes centros urbanos, mientras que el endeudamiento crece con fuerza en segmentos no bancarizados.
Ese deterioro progresivo impacta también en el mercado inmobiliario, al tensionar la relación entre propietarios e inquilinos y afectar la sostenibilidad de los contratos.
Un mercado en transición
Para Lisandro Cuello, experto inmobiliario que sobre todo opera en el área norte porteña, el escenario actual combina cierta estabilidad con tensiones estructurales que siguen sin resolverse. El analista advirtió que, más allá de la dinámica de los ajustes, el problema central sigue siendo el nivel de ingresos.
Detalló: “El tema de fondo es el ingreso. Hoy vemos gente que llega a la oficina con recibos de sueldo de $1.500.000 o menos, y así es muy difícil sostener un alquiler. Un tres ambientes en zona norte de la Ciudad no baja de $650.000, a lo que hay que sumarle expensas”.
Cuello también vinculó este contexto con el debate legislativo en curso. “En estos días se está tratando el tema de la Inviolabilidad de la Propiedad Privada en el Congreso, pero en paralelo hay una realidad económica que es muy delicada. Muchas familias tienen que recurrir a más de un trabajo, incluso hasta tres, para poder sostener un hogar”, señaló.
Cuello concluyó: “El mercado se está acomodando, pero la tensión entre ingresos y costo de vida se mantiene como el punto crítico".
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