Las expensas de los edificios y consorcios en la Ciudad de Buenos Aires dejaron atrás uno de los períodos más críticos de los últimos años. Tras una seguidilla de subas mensuales fuertes, 2025 cerró con un aumento acumulado del 38%, menos de la mitad del registrado en 2024, según un relevamiento privado de Octopus PropTech. El dato marca una desaceleración clara en el ritmo de ajuste y abre un interrogante central para propietarios e inquilinos: si se trata de un alivio circunstancial o del inicio de una etapa más estable, porque el valor de este costo mensual se mantiene alto aún.
Expensas en CABA: el aumento anual bajó al 38%, el menor en tres años, cuáles son las causas, ¿será un alivio duradero?
Así lo reveló un informe privado. Tras años de subas récord, las expensas desaceleraron en 2025. Qué esperar en 2026 y cómo bajar costos del consorcio.
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El valor de las expensas mostró una desaceleración en 2025, con mayor previsibilidad en los costos de los consorcios de la Ciudad de Buenos Aires
El último informe de la plataforma, que releva miles de liquidaciones de consorcios utilizados por más de 150.000 hogares en todo el país, mostró que en diciembre las expensas subieron 3,42%. Con ese incremento, el valor promedio mensual quedó en $250.825 en CABA. El cálculo contempla los rubros habituales del presupuesto consorcial: salarios y cargas sociales, mantenimiento, servicios públicos, seguridad, limpieza, seguros, gastos bancarios y administración.
La comparación con el año previo resulta contundente. Mientras que en 2024 el ajuste acumulado llegó al 166,69%, en 2025 se ubicó en 37,97%. En términos interanuales estrictos, diciembre de 2025 mostró un aumento del 41,17% frente al mismo mes del año anterior, con una caída por duodécimo mes consecutivo en esa comparación. Mes tras mes, la tasa interanual bajó.
Para Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus PropTech, la clave del cambio se encuentra en el contexto macroeconómico. “La gran diferencia frente al año pasado es el contexto. En 2024 la inflación se trasladaba casi de manera directa a las expensas y la gestión estaba muy atravesada por la incertidumbre. En 2025, con una inflación más controlada, hubo más estabilidad y previsibilidad, lo que permitió ordenar los números y trabajar con mayor planificación”, explicó.
Esa estabilidad modificó la dinámica diaria de las administraciones. Según Baccigalupo, la gestión dejó de girar alrededor de ajustes permanentes y renegociaciones constantes. Agregó: “Ya no se está todos los meses explicando por qué aumentan los costos, renegociando con proveedores o apagando incendios, y eso libera foco para pensar en el mantenimiento y las mejoras del consorcio. De cara a lo que viene, este escenario permite una administración más profesional, basada en datos, previsión y eficiencia”.
Otro indicador que acompañó la desaceleración fue la mejora en la cobrabilidad. Durante 2024, el nivel de pago se movió entre el 83% y el 87%. En 2025, en cambio, la cobrabilidad mostró una evolución positiva mes a mes y cerró diciembre en 91,57%, el valor más alto del período analizado. El dato refleja una respuesta más ordenada por parte de los vecinos y una gestión financiera más previsible.
Cambios en la estructura del gasto
El informe también permitió observar modificaciones relevantes en la composición de las expensas. El rubro de sueldos y cargas sociales continuó como el de mayor peso dentro del presupuesto, aunque perdió participación respecto de 2024. A lo largo de 2025 se movió entre el 22% y el 30% del total, para cerrar el año en torno al 24%, cuando el año anterior superaba con holgura el 30%.
En paralelo, el mantenimiento de partes comunes ganó protagonismo. Su participación pasó del 16,5% en mayo al 25% en diciembre, un crecimiento que refleja una mayor inversión planificada en el cuidado de los edificios y una menor lógica de gasto reactivo.
Los gastos de administración aumentaron en valores nominales, pero se mantuvieron contenidos en términos relativos y cerraron 2025 en 8,27% del total.
Rubros como limpieza, seguros y gastos bancarios mostraron subas moderadas y sin saltos abruptos. Para Baccigalupo, este comportamiento respondió a un escenario de mayor previsibilidad tarifaria y menor presión paritaria. Detalló: “El rubro de sueldos y cargas sociales tuvo en 2025 un comportamiento muy distinto al del año anterior. En 2024 fue uno de los componentes que más presión ejerció sobre las expensas, con aumentos frecuentes y difíciles de anticipar. Durante 2025 no presentó grandes saltos y mostró una dinámica más contenida”,.
La mirada desde los consorcistas
Desde la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, su presidente David Loisi sumó una lectura complementaria. Para el especialista, la desaceleración responde a una combinación de factores económicos y de comportamiento. “Podemos hablar de una razón real y una razón psicológica. La real es una inflación a la baja. La psicológica es la toma de conciencia sobre la imperiosa necesidad de dar razonabilidad y transparencia a la gestión de la administración consorcial”, sostuvo.
Loisi remarcó un cambio de actitud por parte de los propietarios. “Cada vez son más los que buscan precios y no se conforman con los presupuestos que presenta la administración. Esta es la forma más directa y concreta de bajar las expensas y evitar sobreprecios”, explicó. En ese sentido, recordó que la expensa no depende de la zona ni del valor inmobiliario del edificio, sino exclusivamente de las compras y erogaciones del consorcio.
La renegociación de contratos aparece como otro factor relevante. Muchos consorcios revisaron abonos anuales y, frente a la posibilidad de perder clientes, varias empresas aceptaron rebajas. A esto se suma una menor morosidad, que alivió la presión financiera y redujo la necesidad de ajustes preventivos.
El peso de los salarios y el rol de la gestión
Rodrigo Martínez Daveño, administrador y abogado especialista en expensas, coincidió en que la desaceleración se alinea con la baja inflacionaria de los últimos dos años. Según explicó, durante el pico inflacionario del verano 2023-2024 muchos consorcios reaccionaron tarde y acumularon deudas con proveedores, organismos públicos y empresas de servicios. Ese atraso empujó los gastos incluso después de la crisis.
“Una vez acomodada la inflación y regularizados esos pagos atrasados, los valores se ordenaron y en algunos casos bajaron levemente”, explicó. En cuanto a los rubros, señaló que los salarios de los encargados siguen como el costo más alto, aunque en 2025 subieron por debajo de la inflación.
Como ejemplo, Martínez Daveño detalló que un encargado permanente sin vivienda en un edificio de cuarta categoría pasó de un sueldo básico de $760.000 en diciembre de 2024 a $918.000 en diciembre de 2025, un aumento del 21%, frente a una inflación anual cercana al 31%.
Consejos para contener y ordenar expensas
Tanto Loisi como Martínez Daveño coincidieron en una serie de medidas concretas que permiten ordenar los gastos sin resignar servicios:
– Comparar presupuestos y no aceptar renovaciones automáticas.
– Renegociar contratos de abonos al momento de su vencimiento.
– Revisar cláusulas contractuales con asesoramiento legal.
– Buscar proveedores alternativos con mayor competencia de precios.
– Involucrarse en asambleas y decisiones del consorcio.
– Priorizar mantenimiento preventivo frente a reparaciones de urgencia.
– Evaluar cambios estructurales en servicios o dotación cuando el edificio lo permite.
Qué esperar para 2026
De cara a 2026, el escenario muestra señales de mayor estabilidad, aunque con algunos factores de presión latentes. Entre ellos aparecen las futuras paritarias del sector de encargados, posibles ajustes en tarifas de servicios públicos y la renovación de contratos clave. Para Martínez Daveño, ya no se esperan bajas adicionales en términos reales y existe la posibilidad de que los salarios busquen recuperar parte del terreno perdido.
Señaló: “Ya no hay stocks de pagos por regularizar y dudo que los sueldos sigan por debajo de la inflación. Es posible que intenten recuperar la pérdida de 2025 y suban a la par o algo más”.
Aun así, destacó que los impuestos y tarifas ya realizaron su reacomodamiento y no anticipa grandes sobresaltos.
Desde la Liga del Consorcista, Loisi proyectó un escenario de mayor previsibilidad. “Si las tendencias se mantienen, los aumentos podrían pasar a ser anuales o semestrales en lugar de mensuales, lo que daría estabilidad tanto en precios como en costos”.
Para el especialista, la clave seguirá en la participación activa de los propietarios y en una gestión transparente y profesional. “El propietario debe involucrarse en la vida consorcial. Es la única forma sostenible de mantener expensas razonables y edificios en buen estado”, concluyó Loisi.
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