"Dólares del colchón": la compra de cocheras motoriza consultas por precios, renta y condiciones clave

El blanqueo impulsado por el Gobierno reaviva el interés por cocheras en CABA dentro del mercado inmobiliario: baja inversión, renta estable y demanda creciente sostienen la tendencia.

Creció el parque automor en la ciudad de Buenos Aires, por lo cual, vuelve a ser tentador comprar en este mercado. Faltan nuevos edificios para guardar los autos

Ecocheras

El Gobierno envió al Congreso el proyecto de ley que impulsa el uso de los "dólares del colchón". El jefe de Gabinete, Guillermo Francos, confirmó que fue firmado por el presidente Javier Milei antes de su viaje a Europa. La iniciativa busca incentivar el blanqueo de efectivo no declarado mediante un nuevo régimen simplificado del impuesto a las Ganancias.

Aunque restan detalles, el mensaje es claro: canalizar los ahorros en bienes concretos podría tener un tratamiento fiscal más favorable.

Ese escenario impulsó una nueva ola de consultas en el mercado de cocheras, un segmento que había quedado rezagado en los últimos años (además es clave para el resguardo del auto y evitar multas). "El famoso plan colchón despertó a muchos en las últimas semanas y generó un volumen de consultas y de cierre de operaciones mucho más grande en el mercado de cocheras que el que se venía manejando antes", explicó Esteban Sucari, director de Ecocheras.

Agregó: "Hay muchísima gente que siente que sus dólares cada vez valen menos, quiere resguardarlos y ve en las cocheras un tipo de inmueble que no se repone y donde se puede obtener una renta".

Uno de los factores que explica el renovado interés es el atraso relativo de los precios (se estima que cayeron un 50% en algunos barrios de CABA). "Las cocheras quedaron rezagadas frente a otros inmuebles. Cayeron fuerte con la pandemia y, a diferencia de los departamentos, aún no recuperaron valor. Eso genera un desajuste que debería corregirse porque el costo de reposición subió mucho y ya casi no hay tierras para construir nuevas", señaló Sucari.

Hoy los precios de venta en la Ciudad oscilan entre u$s16.000 y u$s25.000, con fuertes diferencias según la ubicación. En barrios como Belgrano o Palermo, una cochera bien ubicada ronda los u$s23.000, aunque pueden encontrarse oportunidades por debajo. En zonas más accesibles como Monte Castro o Monserrat, los valores parten desde u$s16.000 o incluso menos. Sucari puntualizó: "En Belgrano tengo unidades excelentes a u$s18.000. Hay dispersión, pero en general una cochera no debería estar por debajo de u$s16.000".

Cuanto valen alquilarlas y rentabilidad

Marcela Genta, de Marcela Genta Inmobiliaria, confirmó que en barrios como Villa Urquiza, Villa Ortúzar, Saavedra y Belgrano los valores de alquiler promedian los $120.000 mensuales. "Son zonas de alta demanda para el resguardo de autos y poca disponibilidad. La oferta no se recuperó porque en los edificios nuevos hay obligación de construir cocheras, pero a las desarrolladoras no les resulta rentable. La limitación está en que los lotes promedio tienen solo 8,66 metros de frente", explicó.

Desde el punto de vista de la renta, la inversión puede generar entre un 4% y un 8% anual, según la zona y el valor de adquisición. "En zonas como Villa Urquiza, Belgrano, Palermo u Ortúzar, una cochera bien ubicada puede alquilarse en torno a los $120.000. Si la compraste a un precio competitivo, esa renta puede llegar al 7% u 8%", detalló Genta. "Para que sea rentable una cochera de u$s25.000 tenés que alquilarla en torno a $166.000 mensuales. Hay que hacer bien los números".

Cocheras en barrios como Belgrano o Palermo parten desde u$s18.000 y vuelven a captar interés de inversores

Ecocheras

Sucari agregó que la rentabilidad suele concentrarse en el extremo superior del rango cuando se logran compras a precios bajos. "En Palermo, Recoleta o Belgrano la rentabilidad puede estar entre u$s1.000 y u$s2.000 anuales. En zonas como Microcentro o Monserrat, los retornos suelen ser menores salvo que se consiga un precio de compra muy conveniente", afirmó.

El atractivo se incrementa por la baja barrera de entrada: con el equivalente a una o dos cocheras, muchos ahorristas encuentran una forma de dolarizar sus ingresos, obtener una renta y protegerse frente a la inflación. "Es una decisión personal hasta cuánto quiere regularizar cada uno. Con u$s50.000 podés comprar dos o tres cocheras según la zona. Hay gente que elige diversificar así", remarcó Sucari.

Ubicación

Sobre la ubicación, la estrategia depende del perfil del inversor. Las zonas residenciales, como Villa Urquiza o Saavedra, ofrecen buena ocupación y demanda estable. Las áreas de alta rotación, como el Microcentro, pueden ofrecer mejores ingresos pero también mayor vacancia. "Si la zona es buena, ambas opciones pueden ser rentables. La clave está en la ubicación y en pagar un buen precio", destacó Sucari.

La renta mensual promedio supera los $120.000 en zonas residenciales con alta demanda y baja oferta disponible

Ecocheras

Genta coincidió en que "en edificios de viviendas la cochera suma mucho a la renta total. En cambio, los edificios exclusivos de cocheras hoy no son tan atractivos por los costos fijos. Conviene comprar unidades individuales bien ubicadas y con baja expensa".

Edificar, demanda y riesgos

Sucari destacó que hay oportunidades tanto en edificios residenciales como en zonas de alta rotación diaria. "Nosotros tenemos un pool de cocheras a metros del Hospital Italiano, una zona con mucha demanda diaria. Pero también vemos buenos resultados en zonas residenciales consolidadas, si se compró bien. La clave es la localización y la relación precio-producto".

Los riesgos de la inversión son bajos, pero existen. "Tal vez no es un activo tan líquido como otros, pero tiene recorrido para ganar en valor y en renta. Lo que hay que mirar es que la cochera sea cómoda, con buenas rampas, expensas lógicas y espacio para maniobrar", recomendó Sucari. "Siempre conviene asesorarse antes de cerrar una operación", acotó.

La expectativa de blanqueo para pequeños montos, sumada a la percepción de que el valor del dólar está estancado, impulsa la idea de mover parte de los ahorros hacia activos que generen renta. Las cocheras, por su bajo riesgo y precio contenido, vuelven a posicionarse como una opción concreta.

Sucari concluyó: "El mercado se despertó. La gente quiere salir del colchón, literal. Y con una cochera encuentra un activo simple, que no requiere grandes gestiones, tiene alta demanda y puede alquilarse rápido".