Parque Patricios busca una nueva etapa de crecimiento inmobiliario. Después de la transformación que impulsó el Distrito Tecnológico y del cambio en la conectividad que produjo la Línea H de subte, el barrio del sur porteño intenta consolidar su perfil residencial con edificios nuevos, proyectos de usos mixtos y viviendas para distintos públicos. Los valores de venta, que parten de unos u$s1.800 por m2 en etapa de preventa y pueden alcanzar entre u$s2.300 y u$s2.500 por m2 en unidades terminadas, lo mantienen entre las alternativas para quienes buscan comprar en la Ciudad sin afrontar los precios de los corredores más caros.
El interés se apoya en una combinación de factores: la presencia de empresas y organismos públicos, el parque que funciona como referencia urbana, la conectividad, la identidad barrial y una oferta de terrenos con valores inferiores a los de otros sectores de CABA. A eso se suman las expectativas por la futura Línea F, que conectará Barracas con Palermo y forma parte de los proyectos de infraestructura que podrían mejorar los desplazamientos desde el sur.
Sin embargo, el crecimiento no está garantizado. Los desarrolladores advierten que los costos de construcción y la carga impositiva complican la ecuación de nuevos emprendimientos. También señalan que el barrio necesita más actividad comercial, servicios y propuestas que acompañen la llegada de residentes para consolidar una trama urbana que funcione durante todo el día.
El Distrito Tecnológico cambió el perfil del barrio
La transformación de Parque Patricios tuvo un punto de inflexión en 2008, cuando se creó el Distrito Tecnológico. La iniciativa buscó atraer empresas de software, servicios informáticos y otras actividades vinculadas con la tecnología mediante beneficios fiscales y herramientas de promoción. El área comprende sectores de Parque Patricios y Nueva Pompeya, y con el tiempo sumó empresas, puestos de trabajo, universidades y nuevas instalaciones.
Vista de la Avenida Jujuy al 1900, en una zona dinámica de Parque Patricios que combina edificios, obras, inmuebles históricos y oficinas del Distrito Tecnológico
La llegada de esas actividades modificó el movimiento cotidiano y favoreció la demanda de oficinas, comercios y viviendas. La inauguración de las estaciones de la Línea H también mejoró la conexión con otras zonas de la Ciudad y reforzó el atractivo para quienes trabajan o estudian en el área.
No obstante, el impulso perdió fuerza en los últimos años. Lucas Gómez Araujo, socio y director comercial de BE Desarrollos, y Brian Kuperman, socio y director general de la firma, describieron una etapa de meseta. Según explicaron, los beneficios impositivos todavía atraen empresas, pero faltan incentivos para ampliar la actividad a otros rubros y consolidar el desarrollo residencial.
"Pasó de ser una zona en reconversión impulsada casi exclusivamente por el Estado y grandes corporaciones a un barrio donde no se generaron nuevos incentivos para permitir la llegada de actividades vinculadas a otras industrias", plantearon. Allí levantan el proyecto Lumena, en 15 de Noviembre al 2400.
Para Flavio Galli, fundador y CEO de Grupo Tueroc, la llegada de empresas produjo un crecimiento sostenido de la demanda y de la necesidad de servicios que antes no existían. Sin embargo, sostuvo que la pandemia y el teletrabajo frenaron parte de ese avance. A su juicio, el barrio necesita políticas coordinadas entre el sector privado y el Gobierno porteño para que más personas elijan vivir y trabajar en el sur.
Qué se construye y cuánto cuesta comprar
La oferta combina edificios residenciales de escala media, desarrollos con amenities y proyectos de usos mixtos, con espacios para vivienda, actividad comercial y oficinas. También existen unidades con apto profesional, una característica que amplía el público potencial entre quienes buscan vivir y trabajar en el mismo lugar.
El edificio LOOP. Allí el primer REIT de la Argentina sumó parte del inmueble: un edificio corporativo AAA en Avenida Caseros y Diógenes Taborda
Grupo Tueroc
Gómez Araujo dijo: "La demanda de departamentos de dos y tres ambientes, con plantas eficientes, balcones aterrazados y amenities que no eleven demasiado las expensas. Entre las prestaciones más habituales aparecen SUM, parrillas, solárium, laundry, espacios para bicicletas y bauleras".
Los proyectos de usos mixtos permiten combinar viviendas, locales comerciales y oficinas en un mismo edificio. Kuperman agregó: "Esa propuesta convive con la búsqueda de unidades de un ambiente, un ambiente y medio y dos ambientes, que atraen a inversores, estudiantes universitarios y perfiles corporativos".
Los precios varían según la etapa de obra, la ubicación y la calidad de las terminaciones. De acuerdo con los valores informados por los desarrolladores, el metro cuadrado puede ubicarse en los siguientes rangos:
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En preventa: desde u$s1.800 hasta u$s2.500 por m2.
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En edificios terminados o próximos a la entrega: entre u$s2.300 y u$s2.500 por m2.
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Departamento de dos ambientes de 50 m2: alrededor de u$s110.000.
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Departamento de tres ambientes de 70 m2: cerca de u$s150.000.
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Casas y departamentos tipo casa: algunas unidades con patio o terraza y sin expensas se ofrecen por debajo de u$s1.900 por m2, según la descripción de la oferta local.
El arquitecto Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria, destacó que los terrenos todavía tienen valores de incidencia bajos en comparación con otros corredores porteños.
Según estimó, "en Parque Patricios se ubican entre u$s150 y u$s200 por m2 de tierra, frente a valores de entre u$s800 y u$s900 en Palermo. Esa diferencia ayuda a explicar por qué los departamentos a estrenar pueden resultar más accesibles que en barrios del norte de la Ciudad".
Índigo, uno de los flamantes inmuebles del barrio sobre Almafuerte al 100
Grupo Tueroc
El corredor que se extiende desde la avenida Brasil hasta la calle Patagones concentra parte del interés actual, indicó Puebla. También mencionó el pasaje Arriola y la calle Zavaleta, entre avenida Caseros y Patagones, donde se desarrollan proyectos de vivienda. Otro sector con movimiento se ubica sobre Uspallata, entre Monteagudo e Iguazú, cerca del edificio del Gobierno porteño diseñado por el arquitecto Norman Foster.
La avenida Caseros, frente al Parque de los Patricios, y la avenida Almafuerte, junto a la estación Hospitales de la Línea H, también aparecen entre las áreas con propuestas nuevas. En Almafuerte, Puebla destacó un proyecto que combina espacios de trabajo y vivienda, con áreas de coworking y coliving.
La Línea F suma expectativas y la H ya juega a favor
La conectividad es uno de los factores que más valoran los compradores. La Línea H acercó Parque Patricios a otros puntos de la Ciudad y facilitó los traslados desde el sur. La estación Hospitales, próxima a centros de salud como el Penna y el Churruca, también cumple una función importante para quienes trabajan, estudian o necesitan acceder a esos servicios.
Operarios trabajan en uno de los edificios en obras hoy en Parque Patricios
La futura Línea F suma expectativas. El proyecto oficial prevé conectar Barracas con Palermo mediante una traza de aproximadamente 10,9 kilómetros, con estaciones en distintos sectores de la Ciudad. En octubre de 2026, el Gobierno porteño informó que avanzaba con la licitación: dos consorcios presentaron sus propuestas técnicas, la adjudicación estaba prevista para diciembre y el inicio de las obras, para principios de 2027.
El futuro inmobiliario de Parque Patricios dependerá de que el interés por la zona se traduzca en operaciones y nuevos desarrollos. Galli advirtió que los costos de construcción complican la viabilidad de los proyectos y planteó la necesidad de políticas de largo plazo que permitan reducir las barreras para invertir en el sur porteño.
Entre los compradores aparecen vecinos que buscan una vivienda más amplia sin dejar el barrio, familias que quieren acceder a su primera propiedad y padres que compran departamentos para sus hijos. También hay demanda de personas que llegan desde el sur del conurbano e inversores atraídos por valores de entrada inferiores a los de otros sectores de CABA.
Gómez Araujo consideró que el barrio necesita ampliar su oferta comercial, gastronómica, académica y de servicios para consolidar su perfil residencial. La futura Línea F podría sumar atractivo para quienes evalúan invertir desde el pozo, aunque advirtió que también hacen falta incentivos para la vivienda y mejores condiciones para desarrollar. En ese escenario, el acceso a créditos hipotecarios con tasas accesibles y plazos largos sería clave para dinamizar la demanda de departamentos de dos y tres ambientes.
Render de uno de los edificios que llegará sobre la calle Patagones
Puebla destacó que todavía existen terrenos con planos aprobados a la espera de condiciones que permitan avanzar con nuevos proyectos. Los valores del suelo, por debajo de los de otros corredores porteños, mantienen una oportunidad para el desarrollo y la compra de viviendas.
Según resumió, esa diferencia permite que los departamentos a estrenar se comercialicen a precios competitivos: "Eso da que los departamentos a estrenar estén a un valor de u$s2.300 a u$s2.500 por m2".
