Hipotecas divisibles: qué normativa permite agilizar trámites para impulsar acceso a la vivienda

Se oficializó el nuevo marco para poder comprar una unidad en pozo con boletos registrados, reglamentación que brindará mayor seguridad jurídica.

Las nuevas normativas buscan reactivar el crédito hipotecario y asegurar el acceso a la vivienda con mayor transparencia

El mercado inmobiliario argentino experimenta un giro con la implementación de nuevas herramientas de financiamiento y seguridad jurídica que permitirán que un usuario pueda comprar unidades en construcción a través de las hipotecas divisibles o de bien futuro, oficializadas a través de la Disposición 10/2025 del Ministerio de Justicia publicada a través del Boletín Oficial y la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y Justicia. Estas normativas reglamentan el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, e introducen cambios en la forma de adquirir propiedades, especialmente aquellas que se encuentran en etapa de construcción.

El foco de estas medidas se encuentra en revitalizar el crédito hipotecario, proteger a los compradores de unidades "en pozo" y mejorar la transparencia en los proyectos de desarrollo inmobiliario.

El comprador, protagonista de la nueva era del crédito

Una de las transformaciones más destacadas que trae esta reglamentación es el cambio de paradigma en el acceso al financiamiento. Bernardo Mihura de Estrada, director del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de CABA, explicó que el DNU 1017/2024 brindó múltiples opciones para financiar obras nuevas, pero con el comprador como el eje principal.

"Ahora el adquirente puede elegir el proyecto que más le guste y financiarlo con el banco que mejores condiciones le ofrezca, ya no depende de lo que le imponga el vendedor", señaló.

Esta posibilidad representa un avance crucial. Hasta el momento, la financiación de propiedades en construcción solía depender exclusivamente del desarrollador. Con la nueva normativa, los compradores acceden a créditos bancarios con garantía real sobre una unidad futura. Esto se logra gracias a la figura de la hipoteca divisible y el registro de boletos, lo que facilita la incorporación de más actores financieros al sistema y abre la puerta a una mayor competencia entre las entidades bancarias, lo cual beneficia directamente a quienes buscan adquirir su vivienda.

Un modelo renovado para el Siglo XXI

La concepción de las hipotecas divisibles no es completamente nueva; de hecho, se inspira en un modelo que usó el Banco Hipotecario Nacional en la década de 1960 (Ley 18.307). Sin embargo, su aplicación actual se adapta al vigente Código Civil y Comercial de la Nación. En esencia, estas hipotecas permiten que un desarrollador constituya una garantía hipotecaria general sobre el terreno o el proyecto en su totalidad. Una vez que las unidades se subdividen, esa hipoteca se fracciona, asignando el saldo correspondiente a cada comprador, quien asume la deuda individual frente al banco.

Esto resuelve la limitación de financiar proyectos en etapas tempranas. Ahora, el comprador de una unidad en construcción o un lote puede hipotecar su fracción específica, lo que da previsibilidad a los desarrolladores y amplía la demanda. La reglamentación permite su constitución en la escritura inicial, previendo la futura división al subdividir el inmueble, o dividir una hipoteca ya existente al transferir las unidades. La escritura debe detallar el proyecto y la individualización de unidades.

Entre los requisitos establecidos para la constitución de estas hipotecas se incluyen: dominio del inmueble libre de gravámenes o con gravámenes reconocidos por el acreedor, la presentación de un proyecto urbanístico aprobado que determine la modalidad de subdivisión y las características de las futuras unidades o lotes, y la conformidad de las partes para la división del crédito y la garantía hipotecaria. Además, se solicita documentación técnica como planos de mensura, certificados registrales y constancias de deuda por impuestos.

Registro de Boletos: mayor seguridad para operaciones

Otra innovación fundamental es la anotación registral de los boletos de compra venta. Esta herramienta aporta una capa de protección adicional para el comprador que, si bien aún no posee el título de propiedad, ya realizó pagos por una unidad. El nuevo régimen habilita la inscripción de estos boletos tanto en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) como en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).

Mihura de Estrada explicó que, si bien el Código Civil y Comercial ya convalidaba la inscripción de boletos de compraventa, esta reglamentación va más allá. Para registrar boletos de unidades proyectadas, primero se debe asentar el alta del proyecto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Luego, el desarrollador puede inscribir sus boletos en el RPI o en entidades privadas autorizadas por la CNV.

Agregó que la reglamentación valoró el rol del escribano en la redacción, certificación, control de legalidad y registración del boleto. El Colegio de Escribanos de CABA fue clave en este trabajo conjunto.

Antes de inscribir un boleto, el desarrollador debe registrar el "proyecto de edificio" en el RPI. Esto implica presentar planos, pre aprobaciones, documentación técnica y el compromiso de afectación a propiedad horizontal. Este control de legalidad busca evitar la comercialización de proyectos inviables.

Con esta medida y una vez que los bancos puedan otorgar los préstamos para comprar viviendas en pozo se dinamice un sector hoy afectado por el alza de costos para edificar

Mihura de Estrada enfatizó la importancia de esta instancia: "Es muy importante esta instancia y el control de legalidad y viabilidad que se debe hacer en ese momento. No estamos dispuestos a convalidar, mediante la inscripción, proyectos que no tengan ningún viso de seriedad".

La inscripción de estos boletos caduca a los 5 años si no se renueva, evitando que el sistema se extienda indefinidamente sin escrituración y preservando la seguridad jurídica. Además, estos boletos registrados pueden ser objeto de prendas o garantías reales, facilitando el acceso al crédito y la financiación del saldo de precio. Cada boleto se anota en un folio especial, lo que refleja cesiones, prendas, embargos u otras restricciones.

Hipoteca sobre el Derecho de Superficie

La normativa también reglamenta la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esta figura permite construir en un terreno sin ser propietario y usar ese derecho como garantía hipotecaria.

"La novedad incorporada por el Decreto y su reglamentación es que al terminarse la construcción por parte del superficiario, la indemnización debida por el nudo propietario al superficiario podrá consistir en la transmisión del dominio pleno y perfecto sobre las unidades construidas por el superficiario", indicó Mihura de Estrada.

Esta herramienta es clave para diversos desarrollos, sobre todo aquellos donde el Estado aporta el terreno. Las escrituras deben incluir planos o croquis de profesionales habilitados que delimitan el objeto del derecho.

Procedimiento de Subdivisión y Transferencia

Al subdividir el inmueble y transferir unidades o lotes, se dividirá el crédito hipotecario en partes vinculadas a cada fracción. La escritura debe consignar el saldo de deuda de cada adquirente y sus condiciones de pago.

El acreedor debe aceptar la división del crédito y liberar al propietario original de las deudas asumidas por cada comprador. También se puede liberar la hipoteca sobre unidades sin saldo de deuda.