El pulso de la inversión inmobiliaria en Buenos Aires se desplaza. Un sector del sur porteño, antes más discreto, ahora capta la atención de desarrolladores y compradores. El corredor que abarca las avenidas San Juan e Independencia, con sus ramificaciones en barrios como San Cristóbal, Boedo y Parque Chacabuco (que abarca la Avenida Directorio también), se transforma a un ritmo acelerado.
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Transformación urbana en el sur porteño: qué avenidas captan la atención y son el nuevo foco inmobiliario
La construcción de edificios para el usuario final renuevan estas zonas, próximas a subtes y buena conectividad. Precios y áreas más buscadas
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Uno de los proyectos a estrenar sobre Avenida Independencia y Luis Saénz Peña, en San Cristóbal, un área que se renueva
Este cambio se impulsa por factores económicos y urbanísticos que lo posicionan como una de las áreas de mayor proyección en la ciudad, lo cual redefine el paisaje arquitectónico y ofrece nuevas oportunidades para vivienda o inversión en un contexto de revalorización constante.
Factores de un crecimiento inminente
El auge de esta zona obedece a múltiples factores. Luciano Lepore, director de Lepore Propiedades, explicó que el crecimiento se debe a un precio competitivo del metro cuadrado, más atractivo que en otros barrios. Esta ventaja económica atrae tanto al comprador final como al inversor.
Otro pilar fundamental es la conectividad. La Línea E de Subte, una vasta red de colectivos y la cercanía a importantes autopistas facilitan la circulación. Julio Maldonado, presidente de la desarrolladora Olmaco, destacó que avenidas como San Juan y Entre Ríos son cruciales por su fácil circulación y transporte, conectando con el centro, la zona norte y autopistas hacia el sur.
Se suma una fuerte renovación urbana, que reemplaza progresivamente casas bajas por edificios modernos. Esta transformación genera una oferta atractiva para vivienda e inversión, impulsada por una alta rentabilidad en alquileres y una revalorización constante. Maldonado explicó que el desarrollo de la ciudad se extiende al sur, con muchos proyectos inmobiliarios y departamentos para vivienda que alientan a la gente a radicarse allí. Competir en precio con la zona norte incentiva a inversores que compran a un valor más reducido.
Calles que marcan el rumbo
Los desarrolladores inmobiliarios miran hacia avenidas y calles específicas. La Avenida San Juan se consolida como eje central de desarrollo, entre Boedo y Jujuy. La Avenida Independencia también es muy buscada por sus lotes amplios y cercanía a centros educativos.
Fernando Pérez, director y martillero de Coldwell Banker Desiderio Group, señaló que el gobierno de la Ciudad promueve el desarrollo de varias avenidas conectoras. Recientemente, se eligió un proyecto para revalorizar la avenida San Juan, que incluye nuevos espacios verdes y rediseño. La primera parte del proyecto Avenidas Porteñas incluyó Directorio, San Juan, Boedo y Sáenz".
El gobierno porteño explicó que son ejes de la actividad económica. El proyecto prevé la inclusión de murales, una paleta de colores que da identidad a la avenida, e integra plazas bajo autopistas, redefiniendo la circulación del transporte público.
Pérez explicó que la Avenida San Juan es una extensión de la Avenida Directorio, y esta "explosión demográfica" genera oportunidades de crecimiento para zonas antes más relegadas con inmuebles aptos para desarrollos y futura capitalización. Zonas como Boedo y San Cristóbal son abarcadas por esta situación, con varios proyectos en construcción.
Calles internas como Rincón, Pasco y Catamarca ganan terreno. Son tranquilas, bien conectadas, y ofrecen un ambiente residencial. Las avenidas Jujuy y Entre Ríos, bordes de San Cristóbal, destacan por su conexión y uso profesional. En Boedo, calles como Quintino Bocayuva, Treinta y Tres Orientales, Castro Barros, Colombres y Carlos Calvo, y en San Cristóbal, Estados Unidos, Humberto 1, Pichincha, Pasco y Alberti, se perfilan como potenciales calles de crecimiento, según Pérez.
La brecha entre lo nuevo y lo antiguo
El mercado de esta zona se divide entre edificios nuevos y antiguos. Los edificios nuevos suelen tener entre 8 y 16 pisos, un diseño moderno y amenities (SUM, pileta, parrilla). Son eficientes en energía y ofrecen financiación "en pozo" o post-posesión. Maldonado explicó que los edificios actuales son de unidades chicas, cerca de centros laborales o universidades.
Estudiantes se radican cerca de la UADE o de hospitales como el Santa Lucía. Estas zonas son requeridas por desarrolladores y compradores, que prefieren unidades con amenities.
Los edificios antiguos, de 4 a 8 pisos, ofrecen ambientes más grandes y estética tradicional, pero carecen de amenities. Sus expensas, en muchos casos, resultan elevadas. Se construyen edificios de segmentos medios con ofertas de amenities, estilos racionalistas y de 10 pisos, así como construcciones en esquinas, explicó Pérez.
Avenida Directorio: en expansión
La Avenida Directorio es un nuevo corredor clave, con proyectos premium, polo gastronómico y excelente conectividad (Subte E, autopistas).
Su atractivo se basa en terrenos accesibles, zonificación favorable y una renovación urbana constante. Maldonado destacó su velocidad, amplitud y comunicación con la ciudad.
Precios actuales: oportunidad en el Sur
Los precios en el corredor de San Juan y Directorio se presentan como una oportunidad.
En pozo:
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San Juan: desde u$s60.000 (monoambientes).
Directorio/Boedo: desde u$s70.000 a u$s90.000.
A estrenar:
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San Juan: entre u$s80.000 y u$s280.000, según tipología y amenities.
Unidades antiguas: desde u$s58.000, aunque sin servicios modernos.
Pérez señaló que en Avenida Directorio, unidades de 2 ambientes a estrenar se observan desde u$s100.000 y 3 ambientes desde u$s150.000, subiendo en los premium. Hacia San Juan o Entre Ríos, los valores disminuyen, con un valor de metro aproximado de u$s1.200/1.500.
Se produce una situación atípica: por la suba del costo de la construcción, hoy se encuentran unidades a estrenar por debajo del valor de las de pozo. Maldonado explicó que los precios de unidades terminadas a estrenar en la zona se acercan a los 2.500 dólares por metro cuadrado, muy por debajo de los precios actuales en Núñez o Belgrano (cercanos a los 3.500 dólares).
Perfil del comprador y sus prioridades
El público comprador en esta zona es diverso. Jóvenes profesionales y parejas buscan conectividad, amenities, buena financiación y bajas expensas. Los inversores apuntan a la renta, la revalorización futura y unidades compactas bien ubicadas. Las familias pequeñas valoran el espacio, la luz natural, la cercanía a servicios y una buena relación precio-calidad.
Maldonado explicó que los compradores en la zona son generalmente descendientes de familias radicadas allí desde hace mucho tiempo e inversores que buscan rentabilidad importante, pues es una zona de valorización futura. Pérez agregó que el consumidor final será el protagonista principal del consumo de los desarrollos, debido a las variables y medidas actuales.
La zona que abarca Boedo, Almagro, San Cristóbal y algunas zonas de Flores linderas a Caballito, es atractiva porque el valor de incidencia en estas zonas hace más accesible emprender con terrenos de menores tickets, un mercado con más ofertas y propietarios abiertos a negociar metros. Se apunta a un target medio que pueda comprar estas unidades y que, de hecho, obtiene buenos resultados en la comercialización, según Pérez.
En contraste, Maldonado señaló que Caballito está relegada por un diferencial de precio importante; la zona de Pedro Goyena y sus adyacencias es bastante más cara que Boedo o San Cristóbal. El crecimiento de las avenidas Independencia, San Juan y Entre Ríos, impulsado por la planificación urbana y las oportunidades de inversión, consolida al sur porteño como un nuevo epicentro del desarrollo inmobiliario en CABA.
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