El regreso del inversor y el empuje del usuario final: cuánto cuesta un departamento de dos ambientes en CABA

El precio del metro cuadrado varía hasta un 20% en el mercado inmobiliario. Creció la demanda de familias del interior. Las claves y por qué interesan.

Los dos ambientes lideran las consultas de compra por su accesibilidad, bajo mantenimiento y buena salida de reventa

En un mercado inmobiliario donde el usado tomó protagonismo, los departamentos de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires recuperaron su demanda. Ya sea por inversión, primera vivienda o necesidad de reubicación, esta tipología volvió a concentrar gran parte de las consultas y operaciones. El repunte del crédito hipotecario, la estabilidad relativa del dólar (en CABA las operaciones siguen en alza mes a mes) y la falta de alternativas de renta atractiva reforzaron el fenómeno.

Según Leandro Molina, director de Clasificados del Grupo QuintoAndar para LATAM, el interés por adquirir inmuebles aumentó un 6% respecto de julio de 2024. “Parejas, jóvenes que buscan su primera oportunidad de inversión e incluso inversores interesados en obtener rentabilidad muestran mayor interés por este segmento, sobre todo en unidades con un dormitorio”, detalló.

La concentración geográfica de la demanda no sorprende. Palermo lidera el ranking de barrios más consultados con el 15% del total. Lo siguen Belgrano (10%) y Caballito (8%). “Son zonas con buena accesibilidad, arquitectura valorada y centralidad. Atraen tanto a usuarios finales como a quienes compran para alquilar”, explicó Molina.

El interés no se distribuye de forma uniforme. Catalinas (Retiro), Villa Riachuelo y Villa Soldati se ubican entre los barrios con menor demanda, principalmente por su lejanía, baja conectividad y falta de infraestructura consolidada.

Apuesta en el sector

Desde el punto de vista del inversor, los dos ambientes ofrecen una ecuación tentadora: buena salida de reventa, presión de demanda sostenida y rentabilidad atractiva tras la derogación de la Ley de Alquileres (ahora promedia casi cerca del 6% anual). Así lo indicó Patricia Contestabile, al frente de Patricia Contestabile Negocios Inmobiliarios. “Volvió a ser rentable alquilar. Familias del interior también volvieron a comprar para sus hijos estudiantes y así tener dónde parar al visitar la ciudad”, señaló.

El valor de un dos ambientes varía según barrio, estado, calidad y amenities. Contestábile estimó que oscilan entre u$s90.000 y u$s200.000.

Por su parte, Guido Perata Morbelli, titular de Morbelli Real Estate, apuntó que en zonas como Palermo Chico el m2 ronda los u$s3.000, en Recoleta u$s2.500 y en Belgrano cerca de u$s2.800, con diferencias según si se trata de unidades nuevas o usadas.

“El consumidor se inclinó por las unidades a estrenar. En los últimos años se deterioraron muchas propiedades con más de 40 años, lo que genera desconfianza. Hoy la gente busca construcciones modernas, con seguridad 24 horas y amenities”, explicó Perata Morbelli.

También destacó que zonas como Palermo SoHo, Villa Crespo y Villa Urquiza muestran alta demanda por su oferta comercial y recreativa. “Tienen actividad diurna y nocturna, y eso atrae tanto para vivir como para invertir”, agregó.

Qué buscan los compradores

Aunque los tres ambientes son los más demandados en términos estadísticos, los dos ambientes conservan ventajas clave: precio de entrada accesible, bajo costo de mantenimiento y mayor liquidez. Según datos de Zonaprop, los PH duplican en consultas a los departamentos tradicionales. Sin embargo, entre las unidades en altura, los dos ambientes lideran por volumen de oferta y rotación.

“Es un tipo de propiedad que resulta funcional para jóvenes, parejas que recién comienzan o personas mayores que deciden achicar su superficie”, indicó Contestabile.

También destacó que tienen más facilidad de reventa y menor carga de expensas, lo que los vuelve versátiles en escenarios económicos cambiantes.

En barrios como Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta, la demanda se sostiene por factores como la cercanía a universidades, centros de salud, buena iluminación y transporte público. Villa Urquiza, Colegiales, Saavedra y Coghlan, en tanto, ganaron terreno por la renovación edilicia y valores más competitivos.

El factor crédito

El regreso del crédito hipotecario incidió en la mejora de la demanda. Molina precisó: “Fue clave para dinamizar el sector. Hoy hay un 7% más de interés que hace un año. Según el Colegio de Escribanos porteño, ya se firmaron 1.300 escrituras con hipoteca, lo que representa el 23% del total. Es 7,6 veces más que en mayo de 2024”.

Es fundamental que los departamentos sean luminosos para venderse pronto una vez publicados

Los créditos habilitaron a muchos jóvenes a dejar el alquiler. “Con ayuda familiar, pueden acceder a una unidad propia. Esa posibilidad volvió a instalar la figura del dos ambientes como escalón de entrada”, opinó Contestabile.

El crecimiento, sin embargo, aún se percibe moderado. Perata Morbelli sostuvo que el mercado muestra signos de recuperación, aunque persisten desafíos estructurales. Aseguró: “Sin una reactivación fuerte del crédito, el crecimiento será lento pero sostenido. La clave estará en la estabilidad macroeconómica y las señales de confianza en 2026”.

Qué tener en cuenta al comprar

A la hora de elegir un dos ambientes, los especialistas coinciden en que el estado general de la unidad, la calidad constructiva y la ubicación inciden más que el metraje. Un departamento con buena ventilación, orientación favorable, bajos gastos comunes y seguridad puede valorizarse más que otro de mayor tamaño pero mal ubicado o deteriorado.

También conviene verificar el estado legal de la propiedad, las expensas promedio y el entorno inmediato (presencia de comercios, paradas de colectivo, zonas verdes). En unidades nuevas, los amenities deben evaluarse por su mantenimiento real y no por el listado que aparece en los folletos.

El perfil de los compradores cambió. Ya no predominan las familias consolidadas, sino jóvenes con respaldo familiar, personas que se reubican por trabajo o estudiantes del interior. “El público promedio busca espacios funcionales, buena conectividad y posibilidad de reventa. El dos ambientes cumple con esos requisitos”, explicó Perata Morbelli.

Precios por trazado

Estos son los precios promedio de departamentos de dos ambientes en el mercado de compra venta, según Zonaprop:

• Puerto Madero: u$s321.768.

• Palermo: u$s178.466.

• Núñez: u$s171.230.

• Belgrano: u$s164.039.

• Colegiales: u$s159.219.

• Recoleta: u$s144.225.

• Coghlan: u$s143.572.

• Villa Urquiza: u$s142.931.

• Agronomía: u$s142.578.

• Villa Devoto: u$s140.916.

• Saavedra: u$s138.301.

• Retiro: u$s137.569.

• Villa Ortúzar: u$s133.590.

• Villa Crespo: u$s129.784.

• Caballito: u$s127.568.

• Parque Chas: u$s122.439.

• Almagro: u$s118.263.

• Villa Pueyrredón: u$s117.836.

• Villa del Parque: u$s116.384.

• Parque Chacabuco: u$s115.405.

• Constitución: u$s114.542.

• Villa Luro: u$s113.544.

• Chacarita: u$s110.846.

• Monte Castro: u$s110.450.

• San Telmo: u$s109.716.

• Liniers: u$s109.655.

• Paternal: u$s108.894.

• Barracas: u$s108.644.

• Boedo: u$s107.833.

• Santa Rita: u$s107.968.

• Flores: u$s105.089.

• Villa Gral. Mitre: u$s104.804.

• Mataderos: u$s103.831.

• Montserrat: u$s101.682.

• San Nicolás: u$s98.392.

• San Cristóbal: u$s96.437.

• Villa Real: u$s96.402.

• Vélez Sarsfield: u$s94.988.

• Balvanera: u$s93.326.

• Parque Patricios: u$s92.109.

• Versalles: u$s92.193.

• Floresta: u$s87.409.

• Villa Riachuelo: u$s84.207.

• La Boca: u$s83.707.

• Parque Avellaneda: u$s80.687.

• Nueva Pompeya: u$s76.169.

• Villa Lugano: u$s57.123.