¿Se desacelera la demanda de créditos hipotecarios?: por qué crece el interés por alquilar

La suba de tasas de los bancos y la inestabilidad del dólar frenan decisiones. Los alquileres vuelven a ser la opción elegida en CABA por jóvenes y familias.

Antes de tomar un crédito, especialistas recomiendan analizar tasas, inflación, dólar y capacidad de pago. La cuota no debe superar el 30% del ingreso

Después del repunte registrado entre fines de 2024 y el primer semestre de 2025, la demanda de créditos hipotecarios comenzó a desacelerarse (aunque los bancos reconocen que las consultas están activas). Aunque todavía hay movimiento, el ritmo de consultas y operaciones perdió fuerza en las últimas semanas. En paralelo, el mercado de alquileres volvió a ganar terreno, impulsado por cambios normativos y condiciones económicas que lo posicionan como una alternativa más viable para muchos sectores.

Además de las variables económicas, el escenario político también pesa. La proximidad de las elecciones legislativas introduce dudas entre quienes evalúan comprometerse con un crédito a largo plazo. Las expectativas sobre cambios en la política monetaria, tributaria pueden incidir en la decisión de postergar o avanzar con una operación.

Según Alejandro Moretti, miembro del Colegio Inmobiliario porteño, la baja en las consultas para compra de propiedades con crédito responde a un conjunto de factores. “El mercado está atravesando una etapa de maduración. Muchos bancos privados limitaron el acceso al financiamiento y aumentaron las tasas. A esto se sumó la suba del dólar, que encareció las operaciones”, explicó.

Entre las razones centrales, figura el ajuste de las tasas de interés. Varios bancos privados elevaron sus tasas entre 2 y 5 puntos porcentuales, alcanzaron niveles promedio cercanos al 7,8% anual, según detalló Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades. “Esto eleva el costo de las cuotas mensuales y sube el ingreso mínimo requerido. Muchos sectores medios quedaron excluidos”, apuntó.

La diferencia con los bancos públicos es notoria: mientras entidades estatales ofrecen tasas cercanas al 4,9% (como el Ciudad y Nación, sobre todo si los interesados tienen cuentas sueldos allí o en determinadas zonas), los privados incrementaron sus márgenes ante la necesidad de cubrir financiamiento de largo plazo con depósitos de corto plazo. El resultado: encarecimiento de los créditos, mayores requisitos y menor dinamismo en el cierre de operaciones.

Del boom a la meseta

La reactivación del crédito durante 2024 generó una ola de entusiasmo. Muchas familias iniciaron procesos de compra que hoy enfrentan obstáculos adicionales. Según Moretti, trámites que antes se resolvían en una semana hoy pueden extenderse hasta 20 días o más, debido a nuevas exigencias documentales. A esto se suma que el otorgamiento del crédito puede demorar entre 60 y 120 días, dependiendo del banco.

“El tipo de cambio se volvió una variable crítica. Como los bancos prestan en pesos y las propiedades se venden en dólares, cualquier suba del dólar puede encarecer la operación un 5% en pocos días”, señaló Moretti. Este desajuste entre moneda de crédito y moneda de transacción introdujo un riesgo adicional para el comprador, que evalúa con cautela cuándo avanzar.

Radiografía del mercado: qué se busca y cuánto cuesta

Dentro del segmento de compra venta, las propiedades más buscadas siguen siendo las unidades de uno y dos ambientes. Según Ibarra, los valores de referencia para este tipo de inmuebles en CABA oscilan entre u$s60.000 y u$s120.000, con preferencia por barrios con buena conectividad y servicios.

Sin embargo, también creció el interés por unidades más amplias. “Algunos propietarios que ya tenían un inmueble chico decidieron venderlo para dar un salto hacia departamentos de tres o cuatro ambientes. Los precios en ese caso pueden llegar a los u$s200.000”, indicó.

Antes del regreso del crédito, el mercado estaba concentrado en unidades chicas por su menor valor de entrada. Ahora, con un universo de compradores más diverso, se observa una segmentación de la demanda: quienes pueden sostener un préstamo, apuntan a mejorar su vivienda; quienes no, optan por alquilar.

Alquileres: más oferta, contratos flexibles y demanda sostenida

Mientras la compra financiada pierde impulso, el alquiler gana fuerza. La combinación de factores normativos y económicos generó una revitalización del mercado. La derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023 permitió pactar libremente la moneda, duración y ajustes de los contratos, lo que incrementó la oferta y favoreció la negociación entre partes.

“La oferta de viviendas en alquiler se duplicó o triplicó en comparación con 2024. Los propietarios volvieron al mercado con más condiciones de flexibilidad. Los contratos pueden ajustarse cada tres, cuatro o seis meses, y eso da más previsibilidad a ambas partes”, explicó Ibarra.

Comparar bancos, proyectar ingresos y seguir el dólar son claves al evaluar un crédito. El contexto macro y político puede alterar costos y condiciones

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Los valores varían por zona y tipología. En la zona sur de CABA, se encuentran alquileres desde $250.000 mensuales (aunque los tres ambientes promedian los $600.000); en la zona norte, el valor puede duplicarse para una unidad similar. Las unidades más demandadas siguen siendo los monoambientes y departamentos de uno o dos ambientes, ubicados en barrios como Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito.

Los precios de los alquileres, en términos reales, quedaron por debajo de la inflación acumulada. Esto generó que muchos potenciales compradores optaran por mantenerse en el alquiler en lugar de asumir un crédito con cuotas más altas e ingresos exigidos por los bancos.

Factores clave al evaluar un crédito

Tanto Moretti como Ibarra coincidieron en que, ante este escenario, quienes evalúan tomar un crédito deben analizar múltiples variables. Entre ellas, la tasa de interés, el nivel de inflación, la cotización del dólar y la capacidad de pago en relación con los ingresos mensuales.

“El comprador debe tener en cuenta que la cuota no debe superar el 25 o 30% del ingreso familiar. Además, debe leer con atención las condiciones del crédito: ajustes, plazos, penalidades por pago anticipado y frecuencia de revisión de cuotas”, indicó Ibarra.

El plazo también influye: créditos más largos permiten cuotas más bajas, pero encarecen el total a pagar. Evaluar la estabilidad laboral, el contexto macroeconómico y las expectativas sobre política monetaria se volvió esencial para evitar sorpresas a futuro.

Perspectivas para lo que viene

Desde el sector consideran que el segundo semestre de 2025 será clave para definir el rumbo del crédito hipotecario. Si se estabiliza el dólar, la inflación se mantiene por debajo del 2% mensual y mejoran las condiciones bancarias, el mercado podría retomar la senda de crecimiento. En ese escenario, el crédito volvería a posicionarse como herramienta real de acceso a la vivienda, y se espera que los bancos ofrezcan planes para la compra de pozo ahora que se reglamentaron las hipotecas divisibles.

De todos modos, las proyecciones se mantienen cautas. “El mercado no se frenó, pero dejó atrás el ritmo acelerado del primer trimestre. La demanda se reacomoda y espera señales de mayor previsibilidad”, concluyó Moretti.