Cotizan a u$s2.240 por m2 y ofrecen una rentabilidad bruta estimada del 5,7% anual. Hay más de 5.000 unidades en venta y fuertes diferencias de precios entre barrios.
El monoambiente se consolida como una de las tipologías más buscadas por inversores, aunque el aumento de la oferta obliga a analizar con mayor detalle ubicación, precio y rentabilidad
Los monoambientes quedaron en una posición particular dentro del mercado inmobiliario porteño: son las unidades más chicas, concentran una parte importante de la oferta nueva y, sin embargo, tienen el metro cuadrado más caro que los departamentos de dos y tres ambientes. Según datos de la plataforma Roomix, el precio de publicación del monoambiente llegó a u$s2.240 por m2, contra u$s2.039 por m2 en los dos ambientes.
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La diferencia parece una paradoja, pero responde a varios factores. Ignacio Gorriti, fundador de Roomix, explicó que los metros más caros de una vivienda son la cocina y el baño, y que en un monoambiente (también llamados de un ambiente) esos costos fijos se distribuyen sobre una superficie menor. Añadió: "A eso se suma que el ticket más bajo atrae tanto al primer comprador como al inversor, lo que genera presión sobre el valor del m2".
Otro elemento aparece en la obra nueva. Según la base de Roomix, el monoambiente representa el 28% de las unidades que se estrenan en la Ciudad, mientras que dentro del stock usado representa el 13%. Es decir, tiene el doble de peso en las unidades nuevas que en las propiedades con años.
Gorriti también destacó que la diferencia no surge solamente de los precios de publicación. Los relevamientos de operaciones concretadas en CABA muestran el mismo escalón: el metro cuadrado del monoambiente se ubica por encima del de dos ambientes y este, a su vez, supera al de tres ambientes. Afirmó: “La paradoja se confirma en la escritura, no solo en el aviso”.
El atractivo del monoambiente también aparece en la renta. Desde el mercado inmobiliario estiman una rentabilidad bruta anual del 5,7%, frente al 5,4% de los dos ambientes en Buenos Aires. El menor capital requerido para ingresar al mercado y la demanda locativa explican parte de ese resultado.
“El monoambiente es el producto que mejor cierra la ecuación del inversor chico”, sostuvo Gorriti. Según su análisis, se ingresa con el capital más bajo del mercado y existe una demanda de alquiler que se concentra en las unidades pequeñas.
Para el desarrollador también resulta un formato atractivo porque permite fraccionar mejor los metros y ofrecer más unidades dentro de un proyecto. De esta forma, se genera un circuito en el que la demanda inversora, la obra nueva orientada a ese público y el precio por m2 se retroalimentan.
Laura Castelli, de Punto Uno Inmobiliaria, ubicó el fenómeno dentro de un ciclo más extenso. Según explicó, el ladrillo funcionó durante años como refugio de valor y el prolongado período de fuerte actividad edilicia que se extendió entre 2003 y 2018 llevó a familias, empresas e inversores a destinar excedentes a unidades desde el pozo.
El monoambiente ofreció en ese período un ticket de entrada accesible para dolarizar ahorros y capitalizarse mediante cuotas. Sin embargo, la crisis posterior a los créditos UVA y la pandemia desplazaron el foco residencial hacia los departamentos de dos y tres ambientes, lo que contribuyó a la sobreoferta actual.
Castelli también destacó la versatilidad del producto. Además de vivienda, "el monoambiente puede funcionar como oficina, alquiler temporario y, en menor medida, primera vivienda. Su adaptación a consultorios o unidades temporarias depende, según la especialista, de que los edificios tengan reglamentos de copropiedad flexibles, expensas contenidas y una ubicación dentro de corredores de alta densidad y perfil medio-alto", dijo.
Actualmente, en Buenos Aires existen más de 5.000 monoambientes en venta entre usados, a estrenar o en pozo. Dentro de esa oferta, el 58% corresponde al segmento a estrenar, según Castelli, con una concentración marcada en Palermo, Recoleta y Belgrano.
Los valores muestran una brecha muy amplia según el barrio. El relevamiento de Roomix toma monoambientes de entre 18 y 60 m2 y considera avisos activos con al menos 25 unidades por barrio (precios promedio).
Los 10 barrios más caros:
Los 10 barrios más accesibles:
Aclaración: Puerto Madero duplica al segundo barrio más caro y, entre puntas, un monoambiente en Puerto Madero cuesta casi cuatro veces uno en La Boca o Constitución.
La diferencia entre barrios muestra que el monoambiente no puede analizarse como un producto homogéneo. La ubicación, el estado del edificio, la antigüedad, las expensas y las posibilidades de alquiler temporario modifican la ecuación del inversor. Castelli remarcó que la concentración de unidades a estrenar en Palermo, Recoleta y Belgrano coincide con corredores donde existe una demanda sostenida. Jóvenes profesionales, estudiantes, compradores sénior e inversores forman parte del público potencial, aunque cada segmento busca características diferentes.
El otro factor que puede modificar el escenario es el crédito hipotecario. Mientras el financiamiento permanezca limitado, el monoambiente conserva una ventaja para el inversor que busca ingresar con un capital menor y obtener renta.
Gorriti planteó que los departamentos de dos y tres ambientes podrían ganar atractivo si el crédito recupera volumen. Según los datos de Roomix, las escrituras con hipoteca cayeron cerca de 30% interanual durante este año, por lo que el comprador familiar todavía no llegó al mercado en el volumen esperado.
Explicó: “Si pensás a mediano plazo, yo miraría los 2 y 3 ambientes. Hoy cotizan el metro más barato que el monoambiente, y son el producto que compra la familia, que es el comprador que aparece cuando hay crédito hipotecario”.
La lógica también aparece en la obra nueva. Si el crédito hipotecario consigue consolidarse, una mayor cantidad de compradores podría orientarse hacia superficies familiares, mientras que el monoambiente seguiría más vinculado con la inversión y la renta.
Para Castelli, el inversor de monoambientes debe prestar cada vez más atención al producto elegido. El precio de entrada ya no alcanza para garantizar una buena rentabilidad: también pesan el nivel de expensas, el equipamiento, la ubicación, la ocupación y las condiciones que establece cada edificio.
El mercado quedó así frente a una paradoja: el departamento más pequeño tiene el m2 más caro, pero al mismo tiempo existe una oferta elevada de unidades. La demanda inversora todavía sostiene al producto, aunque el crecimiento del stock obliga a seleccionar con mayor precisión.
Gorriti consideró que la brecha de precios puede mantenerse mientras continúen firmes sus principales motores: una demanda de alquiler superior a la de compra y una obra nueva con fuerte presencia de unidades chicas. Pero si el financiamiento hipotecario se consolida, la demanda podría desplazarse hacia los departamentos familiares.
“En ese escenario no espero que el monoambiente se abarate: espero que los 2 y 3 ambientes lo alcancen. La corrección, si llega, va a ser por suba de los grandes, no por baja de los chicos”, concluyó Gorriti.