Por qué hay más de 22.000 monoambientes en venta en el mercado inmobiliario de CABA: precios barrio por barrio

Las propiedades chicas son las que más se edificaron y en la recuperación del mercado inmobiliario no lideran operaciones. ¿Cuáles son las causas?

Son unidades compactas pero funcionales 

La Ciudad de Buenos Aires tiene una oferta récord de departamentos de un ambiente (también llamados monoambientes), un segmento que atraviesa una particular combinación de sobreoferta y diversidad de usos. Son propiedades que atraen a distintos perfiles de compradores, desde inversores que buscan resguardar capital hasta quienes priorizan un hogar funcional en zonas bien ubicadas. Según datos de los principales portales inmobiliarios, cerca de 22.000 monoambientes están a la venta sobre un total de 74.000 inmuebles publicados, lo que marca el auge de esta tipología.

El sobre stock actual de estas propiedades responde a un período prolongado de construcción. En Argentina, "el ladrillo es reserva de valor", explicó Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades. El especialista agregó que un ciclo de fuerte actividad, con altibajos, se extendió desde 2003/2004 hasta 2018/2019. Esto fue utilizado por muchas familias, inversores y empresas, que destinaron sus excedentes a unidades desde el pozo.

La ventaja del monoambiente, dijo Vázquez Blanco, es el monto, que con una baja barrera de entrada y cuotas permite dolarizar ahorros y capitalizar la inversión. Sin embargo, la crisis posterior a los créditos UVA y el impacto de la pandemia concentraron la demanda residencial en unidades de dos ambientes en adelante, lo que explica la sobreoferta actual.

Usos múltiples y evolución de los precios

El monoambiente destaca por su multifuncionalidad. Vázquez Blanco señaló que, además de refugio de valor para inversores, sus destinos principales fueron "oficina, alquiler temporario y, en menor medida, primera vivienda".

Por su parte, Lisandro Cuello, quien opera en el mercado inmobiliario de la zona norte de CABA, explicó que estas unidades son más adaptables a otros usos como consultorios u oficinas, y también para alquiler temporario, por la menor incidencia en los costos de expensas. Cuello añadió que esto es así "siempre y cuando se ubiquen en zonas de alta densidad habitacional con target medio-alto y que el reglamento de copropiedad admita esos usos".

Los valores del metro cuadrado en la ciudad tuvieron dos fases recientes, según Vázquez Blanco. La primera, desde el comienzo del actual gobierno hasta diciembre de 2024, tuvo un alza promedio de 15%. La segunda, que se extendió de enero a mayo-junio de 2025, muestra subas más modestas de entre 1% y 2%, frente a un alza general del 5%, lo que señala una desaceleración en el precio de los monoambientes. En cuanto a los alquileres, debido a la caída del turismo -uno de sus motores principales-, los valores tienden a subir menos en términos relativos que los de 2 y 3 ambientes, que hoy tienen mayor dinamismo.

Según el Índice del M2 Real que realizan Re/Max, UCEMA y Reporte Inmobiliario, el valor promedio de cierre para monoambientes se ubicó en u$s2.230/m2, mientras que el de unidades de 1 a 3 ambientes fue de u$s2.131/m2 en julio de 2025. Cuello destacó que, si bien el valor por metro cuadrado del monoambiente es superior al del resto de las viviendas, su rentabilidad por alquiler tradicional es similar o incluso menor a la de un tres ambientes. Sin embargo, si la zona es apta para alquiler temporario, la rentabilidad mejora.

Oferta

El 58% de la oferta de monoambientes son unidades nuevas, un dato que subraya la dinámica de construcción de los últimos años. Barrios como Palermo, Recoleta y Belgrano concentran el 38% del stock disponible. Si se suman otros nueve barrios (Caballito, Colegiales, Chacarita, Retiro, Villa Crespo, Villa Urquiza, Microcentro, Congreso y Monserrat), la concentración llega al 59% del total.

Un monoambiente a estrenar con hormigón visto en el techo

La demanda de estas unidades se sostiene porque requieren una menor inversión de capital frente a las que tienen mayor superficie. La demanda de unidades de un ambiente no ha cambiado mucho, pero se redujo de manera sensible porque la mayor demanda del mercado se concentra en unidades de 2 o más ambientes, las que son impulsadas por los nuevos créditos hipotecarios.

Cuello resumió que “quien piensa volcarlo al alquiler temporario debe tener en cuenta los costos de equipamiento y los costos de servicios, manejando muy bien su ocupación para que se halle rentado la mayor cantidad de días al mes”.

Desde el sector destacaron que el perfil del comprador incluye a jóvenes profesionales, estudiantes, personas mayores, inversores que priorizan la rentabilidad y quienes buscan diversificar su portafolio. También crecen las consultas para compra con crédito hipotecario, especialmente desde el regreso de préstamos UVA, aunque la mayoría se destina a unidades de mayor tamaño.

Por zonas

A continuación, los precios de monoambientes de 42 m2 promedio, barrio por barrio, según Zonaprop:

Puerto Madero: u$s246.400.

Palermo: u$s142.800.

Belgrano: u$s135.700.

Núñez: u$s134.400.

Colegiales: u$s130.500.

Recoleta: u$s123.200.

Villa Urquiza: u$s115.400.

Chacarita: u$s115.400.

Coghlan: u$s113.100.

Retiro: u$s112.500.

Saavedra: u$s112.400.

Villa Crespo: u$s108.200.

Villa Devoto: u$s106.700.

Villa Ortúzar: u$s106.100.

Caballito: u$s103.200.

Almagro: u$s100.800.

Parque Chas: u$s100.400.

Monserrat: u$s99.170.

San Telmo: u$s96.890.

Villa Pueyrredón: u$s96.730.

Villa del Parque: u$s96.030.

Parque Chacabuco: u$s95.020.

Villa Luro: u$s91.640.

Villa General Mitre: u$s91.090.

Paternal: u$s90.780.

Barracas: u$s90.750.

Constitución: u$s90.550.

Monte Castro: u$s89.180.

Flores: u$s88.720.

Boedo: u$s88.260.

Santa Rita: u$s87.920.

Agronomía: u$s87.790.

Liniers: u$s87.270.

Villa Real: u$s86.980.

San Nicolás: u$s84.840.

Mataderos: u$s83.110.

Balvanera: u$s82.570.

San Cristóbal: u$s82.170.

Parque Patricios: u$s81.170.

Versalles: u$s80.300.

Vélez Sarsfield: u$s79.640.

Floresta: u$s75.470.

La Boca: u$s72.350.

Parque Avellaneda: u$s71.900.

Villa Riachuelo: u$s70.040.

Villa Soldati: u$s68.010.

Nueva Pompeya: u$s65.700.

Villa Lugano: u$s61.000.