El rendimiento bruto promedio de los alquileres llegó al 6,22% anual en la Ciudad. Qué departamentos otorgan mayor rentabilidad y por qué.
La recuperación de la rentabilidad de los alquileres, que ya supera el 6% anual en la Ciudad de Buenos Aires, volvió a posicionar la compra de departamentos destinados a renta como una de las inversiones más atractivas del mercado inmobiliario
El mercado de alquileres residencial de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa uno de sus mejores momentos para quienes invierten con el objetivo de obtener ingresos mensuales. La combinación de alquileres que crecieron por encima del valor de venta de las propiedades permitió que la rentabilidad bruta promedio alcanzara el 6,22% anual, el registro más alto de los últimos 15 años.
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El dato surge de un relevamiento de Reporte Inmobiliario elaborado sobre 6.661 departamentos usados de uno, dos, tres y cuatro ambientes ofrecidos en alquiler y venta durante junio de 2026. El informe compara los valores promedio de ambas variables en inmuebles de características similares ubicados en los mismos barrios porteños.
El resultado refleja un cambio de escenario respecto de los años anteriores, cuando el fuerte aumento del precio de las propiedades y los alquileres deprimidos habían reducido la renta a niveles históricamente bajos.
La recuperación de la rentabilidad representa un cambio de escenario para el mercado residencial porteño. Entre 2021 y 2022 el rendimiento bruto de un alquiler apenas rondaba el 2,8% anual, uno de los niveles más bajos registrados en décadas. En ese momento, el fuerte incremento de los precios de venta y el atraso de los valores locativos hacían que muchos inversores descartaran la compra de departamentos para destinarlos a renta.
Aunque todas las tipologías muestran una mejora respecto de años anteriores, los departamentos de dos ambientes son los que hoy ofrecen el mayor rendimiento para quienes compran con fines de inversión.
Las rentabilidades brutas promedio son las siguientes:
La explicación se encuentra en el equilibrio entre una elevada demanda de alquiler y valores de compra que todavía permanecen relativamente contenidos frente a otras unidades de mayor superficie.
En cambio, los departamentos de cuatro ambientes presentan el menor retorno porcentual debido a su mayor valor de adquisición y a una demanda locativa más reducida.
Más allá del tipo de departamento, el barrio continúa siendo uno de los factores que más inciden sobre la rentabilidad.
Las zonas donde el precio de venta todavía no acompañó el ritmo de los alquileres suelen ofrecer los mejores rendimientos porcentuales. En cambio, los barrios tradicionalmente más valorizados presentan rentabilidades algo menores, aunque compensan con una demanda más estable y una mayor preservación del valor del activo en el largo plazo.
Para los especialistas, la elección de la ubicación continúa siendo una de las principales variables para maximizar la renta de una inversión inmobiliaria.
De acuerdo con Reporte Inmobiliario, estos son los valores medios de publicación de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires:
Estos valores sirven como referencia para calcular la rentabilidad inicial, aunque luego cada operación dependerá de la negociación entre comprador y vendedor y de las características particulares del inmueble.
Lisandro Cuello, experto inmobiliario, explicó que el crecimiento de la rentabilidad volvió a instalar el debate sobre si hoy conviene alquilar o comprar una vivienda.
Señaló: "La decisión ya no puede analizarse únicamente desde la rentabilidad del inversor, sino también desde la situación financiera y los objetivos de cada familia. No existe una única respuesta para todos los casos", señaló.
El especialista agregó que uno de los indicadores que cobra mayor importancia es la relación entre el valor de compra y el alquiler anual que genera la propiedad.
"Cuando ese índice alcanza determinados niveles, alquilar puede resultar financieramente más conveniente en el corto plazo. En otros casos, especialmente para quienes planean permanecer muchos años en una vivienda, la compra recupera atractivo", sostuvo.
Para Mariana Lucángeli, arquitecta y especialista en Real Estate, la recuperación de la renta modifica nuevamente el atractivo del ladrillo como inversión.
Explicó: "Hoy el mercado ofrece mejores retornos que hace pocos años, pero la decisión sigue dependiendo del horizonte de inversión, del acceso al crédito y de la capacidad de afrontar los costos asociados a la propiedad, como expensas, impuestos y mantenimiento".
La especialista consideró que quienes proyectan permanecer pocos años en un inmueble pueden encontrar mayores ventajas económicas en el alquiler, mientras que la compra adquiere mayor sentido cuando se trata de una estrategia patrimonial de largo plazo.
A su entender, el inmueble continúa siendo una de las principales reservas de valor para los argentinos, aunque recomendó analizar cada operación dentro de un esquema financiero más amplio.
"Hoy ya no alcanza con comparar el valor de una cuota con el de un alquiler. También hay que evaluar el costo de oportunidad del capital, el tiempo previsto de permanencia, la evolución esperada del mercado y los objetivos personales de cada comprador. La mejor decisión siempre será la que se adapte al proyecto de vida de cada familia", concluyó Lucángeli.