Alquileres: advierten que el deterioro del poder adquisitivo agrava la pobreza entre los inquilinos de CABA

El peso del gasto en vivienda sigue condicionando las finanzas de los hogares porteños, aun en un contexto de mayor estabilidad del mercado de alquileres. Además, solo uno de cada cinco inquilinos reúne las condiciones para acceder a un crédito hipotecario.

El estudio, elaborado por Tejido Urbano, muestra cómo el peso de la vivienda deteriora las condiciones económicas de los hogares porteños, incluso en un contexto de mayor estabilidad del mercado.

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Tras la fuerte crisis de oferta y los aumentos récord registrados entre 2022 y 2023, los precios de los alquileres comenzaron a estabilizarse e incluso crecieron por debajo de la inflación durante el último año. Sin embargo, el principal obstáculo para los inquilinos ya no es el valor de los alquileres, sino el deterioro del poder adquisitivo.

Actualmente, alrededor de una de cada tres familias porteñas reside en una vivienda alquilada, lo que representa entre 425.000 y 500.000 hogares, según datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) correspondiente al cuarto trimestre de 2025 y de la Encuesta Anual de Hogares (EAH). En términos poblacionales, esto implica que más de un millón de personas viven bajo un régimen de alquiler.

El estudio, elaborado por Tejido Urbano, muestra cómo el peso de la vivienda deteriora las condiciones económicas de los hogares porteños, incluso en un contexto de mayor estabilidad del mercado.

Si bien el precio del alquiler se normalizó y volvió prácticamente a los niveles de 2016, el problema hoy es otro: el salario mantiene un poder adquisitivo aproximadamente un 23% inferior al de ese año. Esto provoca que muchas familias porteñas deban realizar un mayor esfuerzo para sostener la vivienda y, al mismo tiempo, dispongan de menos recursos para otros gastos.

En junio de 2026, un monoambiente promedió $509.850, un departamento de dos ambientes alcanzó los $781.021 y uno de tres ambientes llegó a $1.189.651. En los últimos doce meses, los alquileres aumentaron 27,5%, por debajo de la inflación general del período, que fue del 31%.

"En ese contexto, la principal restricción para mejorar la accesibilidad al mercado de alquileres ya no parece estar asociada a un encarecimiento de los alquileres en términos reales, sino a la persistente debilidad del ingreso de los hogares y la calidad de los ingresos", señala el informe elaborado por Tejido Urbano.

Pobreza entre los locatarios

La medición de la pobreza por ingresos presenta un sesgo, ya que las canastas de la Ciudad relevadas por el IDECBA no contemplan el gasto en alquiler. Por ese motivo, el informe descuenta primero el costo del alquiler del ingreso familiar y recién entonces vuelve a calcular el estrato socioeconómico de los hogares.

Como resultado, 233.284 personas cambian de categoría social, lo que representa cerca del 8% de la población porteña y aproximadamente uno de cada cuatro inquilinos. Bajo esta metodología, la proporción de personas en situación de indigencia entre los locatarios pasa del 1,9% al 6,9%, mientras que la pobreza aumenta del 7% al 9,7%. En paralelo, la población considerada "no vulnerable" cae del 58,8% al 53,2%.

Costo de ingreso a un alquiler

Para alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad, un inquilino necesita desembolsar al menos $1.562.042 entre depósito y primer mes de alquiler. Si además debe contratar un seguro de caución, afrontar expensas y otros gastos habituales, el monto inicial puede superar los $3,5 millones.

Ese valor equivale a entre 1,6 y 1,8 ingresos familiares promedio de un hogar inquilino, por lo que reunir ese capital inicial representa una barrera importante, especialmente para quienes tienen empleos informales o ingresos inestables.

Actualmente, alquilar un departamento de dos ambientes representa, en promedio, el 38,1% del salario medio en la Ciudad. Sin embargo, la situación varía según el tipo de empleo: un trabajador registrado destina alrededor del 26% de sus ingresos al alquiler, mientras que en el sector público y, sobre todo, entre los trabajadores informales, el esfuerzo supera el 50% del salario, muy por encima del umbral internacional considerado accesible.

El alquiler dejó de ser una etapa transitoria: solo uno de cada cinco inquilinos podría acceder a un crédito hipotecario

El alquiler dejó de ser una etapa de transición para convertirse en la forma predominante de acceso a la vivienda durante buena parte de la vida adulta. Entre los 25 y los 39 años, la mayoría de las personas alquila y recién entre los 40 y los 44 años la proporción de propietarios e inquilinos comienza a equipararse. Hace dos décadas, ese punto de equilibrio se alcanzaba aproximadamente diez años antes, lo que evidencia la creciente dificultad para acceder a la vivienda propia.

En paralelo, el mercado locativo también cambió. El 42,6% de los hogares inquilinos está integrado por una sola persona y ya no se trata de una realidad asociada exclusivamente a jóvenes o estudiantes. Hoy, el mercado reúne una diversidad de configuraciones familiares muy similar a la del conjunto de la Ciudad, con una fuerte presencia de parejas, familias con hijos y hogares monoparentales. Esto refleja que el alquiler se consolidó como una solución habitacional de largo plazo y no solo como una etapa previa a la compra de una vivienda.

Pese a que la recuperación del crédito hipotecario aparece como una alternativa para aliviar la presión sobre el mercado de alquileres, su alcance sigue siendo limitado. Para comprar un departamento tipo de dos ambientes mediante un préstamo hipotecario, una familia debería acreditar ingresos cercanos a $3,24 millones mensuales. Actualmente, apenas 99.536 hogares inquilinos cumplen con esas condiciones de ingresos y formalidad laboral. Es decir, solo uno de cada cinco reúne los requisitos para acceder a un préstamo hipotecario.