La oferta de departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires superó en noviembre las 18.500 unidades, un récord desde la derogación de la Ley de Alquileres. Sin embargo, la mayor disponibilidad de propiedades no significa que resulte sencillo acceder a una vivienda. Los valores de los contratos y los gastos mensuales representan una barrera para buena parte de los inquilinos, especialmente en las unidades de mayor superficie.
- ámbito
- Real Estate
- Alquileres
Alquileres en CABA: cuánto cuesta un tres ambientes y dónde están las opciones más accesibles
Núñez y Palermo superan $1,3 millones mensuales, mientras en Pompeya y Soldati los valores rondan los $725.000 y $789.000. Las expensas pueden sumar otros $300.000 al presupuesto.
-
Efecto León XIV: los alquileres en Luján llegan a u$s6.000 por noche ante la llegada del Papa
-
Colectivos, alquileres, prepagas y más: noviembre golpea al bolsillo con aumentos
Departamento de tres ambientes en Villa Pueyrredón, entre las zonas más cotizadas. Los barrios fuera del corredor norte aparecen como alternativas para quienes buscan más superficie y alquileres más accesibles en la Ciudad
Los departamentos de tres ambientes reflejan con claridad esta situación. En los barrios más buscados del corredor norte, los alquileres superan $1.200.000 mensuales, a lo que se suman expensas que promedian $300.000. Caballito y Villa Devoto también se incorporan a ese grupo de zonas con valores elevados.
La excepción es Puerto Madero, donde la oferta está dolarizada y los alquileres de tres ambientes superan los u$s1.300 mensuales. En ese escenario, el presupuesto necesario para acceder a una propiedad no depende solamente del precio publicado: los gastos comunes, los servicios, y las características del edificio también pesan en la decisión.
De acuerdo con el relevamiento de Zonaprop de octubre de 2026, el precio medio de un departamento de tres ambientes en CABA llegó a $1.230.282 mensuales. La cifra supera los $909.058 de las unidades de dos ambientes y los $786.735 de los monoambientes. Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica, explicó que "los departamentos de tres ambientes concentran el 29% de las búsquedas en la plataforma, por encima de los dos ambientes, con el 23%, y de los cuatro ambientes, con el 19%".
Más espacio, nuevas necesidades
Los tres ambientes despiertan interés porque responden a distintas necesidades habitacionales. Aunque los monoambientes y los dos ambientes conservan una demanda activa, en especial entre jóvenes, estudiantes y personas que viven solas, las unidades más amplias ofrecen mayor flexibilidad.
Santino Spataro, de Salguero Propiedades, explicó: "Existe un público que busca mejorar su calidad de vida y que, cuando su presupuesto se lo permite, prefiere sumar un ambiente". Sin embargo, aclaró que no existe un desplazamiento generalizado hacia los departamentos más grandes, porque las unidades chicas todavía representan una alternativa más accesible para una parte importante de los inquilinos.
También cambió el perfil de quienes buscan tres ambientes. Tradicionalmente asociados con familias con hijos, estos departamentos ahora atraen a parejas jóvenes que necesitan un segundo dormitorio para trabajar desde sus casas, familias pequeñas y personas que comparten vivienda para distribuir los gastos.
Molina identificó tres factores detrás de esta preferencia. "El trabajo remoto e híbrido convirtió al segundo dormitorio en una necesidad para quienes necesitan instalar una oficina en el hogar. También destacó que esta tipología resulta conveniente para familias y parejas jóvenes, además de quienes comparten vivienda, como estudiantes o profesionales", detalló.
El tercer ambiente dejó de funcionar exclusivamente como dormitorio y pasó a convertirse en un espacio multifuncional, que puede servir como escritorio, lugar de estudio o habitación adicional.
Los precios obligan a cambiar de barrio
El valor del alquiler es uno de los principales condicionantes de la demanda. Un contrato de más de $1.000.000 no representa el costo total de vivir en una propiedad: a ese importe se agregan expensas, servicios y otros gastos asociados.
Por eso, los interesados comparan con mayor atención la relación entre precio, superficie, ubicación y gastos comunes. En algunos casos, quienes inicialmente buscan en Palermo, Belgrano, Núñez o Recoleta amplían el radio de búsqueda hacia barrios con valores más accesibles.
Molina señaló que la demanda mantiene un interés firme en barrios consolidados como Palermo, Caballito, Belgrano, Almagro y Villa Urquiza. Sin embargo, también aparecen alternativas en otras zonas de la Ciudad. Mientras un departamento de tres ambientes en Palermo tiene un alquiler promedio estimado de $1.379.300 y en Núñez llega a $1.361.500, en Paternal y Parque Patricios los valores se ubican entre $1.156.900 y $1.177.500 mensuales.
Spataro identificó a Almagro, Villa Crespo, Caballito y algunos sectores de Balvanera como alternativas para quienes priorizan la conectividad y los servicios, pero necesitan ajustar el presupuesto. Almagro ofrece cercanía con universidades, subtes y una amplia oferta comercial. Villa Crespo, por su parte, conserva el atractivo de su proximidad con Palermo.
Caballito continúa como una opción para familias que buscan mayor superficie y servicios en un entorno residencial. La elección no implica necesariamente abandonar los barrios tradicionales, sino incorporar otras zonas para encontrar una vivienda cuyo costo mensual resulte sostenible.
La competencia entre monoambientes, dos y tres ambientes
La respuesta del mercado depende de los valores de publicación, más allá de la cantidad de ambientes. Un tres ambientes bien ubicado, con distribución funcional y precio competitivo puede despertar interés, pero si el propietario pretende un alquiler por encima de lo que los inquilinos pueden pagar, las consultas disminuyen.
Las unidades más chicas conservan una ventaja: requieren un desembolso mensual menor y, por lo tanto, cuentan con un público potencial más amplio. Los tres ambientes, en cambio, apuntan a un segmento más específico, que necesita mayor superficie y debe contar con ingresos suficientes para afrontar el alquiler y las expensas.
Molina agregó que los aumentos de los alquileres muestran una desaceleración: "En CABA la suba acumulada en los últimos 12 meses fue del 27,2%, frente a una inflación del 32,5% en el mismo período. A partir de los datos de la plataforma, sostuvo que la demanda de departamentos de tres ambientes se mantiene constante, aunque aclaró que los promedios generales no contemplan diferencias por amenities, antigüedad ni expensas".
Spataro advirtió: "Las expensas se convirtieron en un factor decisivo. Muchas veces encontramos propiedades atractivas cuyo costo mensual total termina superando el presupuesto del interesado".
La tasación también resulta determinante para reducir los tiempos de publicación. Spataro cerró: "Una propiedad con un precio ajustado a las condiciones del mercado tiene mayores posibilidades de encontrar inquilino, mientras que una pretensión elevada puede prolongar su permanencia en los portales".
Valores promedios
A continuación, precios promedio de alquileres en distintos barrios de CABA, por departamentos de tres ambientes de promedio de 80 m2, según distintos portales inmobiliarios:
• Núñez: $1.403.721.
• Palermo: $1.392.772.
• Villa Urquiza: $1.351.567.
• Colegiales: $1.334.694.
• Saavedra: $1.331.000.
• Coghlan: $1.321.000.
• Recoleta: $1.255.810.
• Barrio Norte: $1.235.625.
• Villa Devoto: $1.180.692.
• Caballito: $1.170.965.
• Villa Crespo: $1.121.379.
• Villa del Parque: $1.098.300.
• Almagro: $1.095.714.
• Boedo: $1.077.315.
• Flores: $1.036.379.
• Monserrat: $1.021.110.
• Balvanera: $968.167.
• Parque Patricios: $960.228.
• Mataderos: $945.295.
• Barracas: $925.000.
• Parque Avellaneda: $875.118.
• Villa Riachuelo: $850.625.
• La Boca: $792.000.
• Soldati: $789.000.
• Pompeya: $725.000.
