Quienes estén por firmar un contrato de alquiler deberán prestar mayor atención a la redacción de las cláusulas y a las obligaciones que asumen desde el inicio de la relación locativa si el Senado convierte en ley el proyecto de Propiedad Privada impulsado por el Gobierno nacional.
- ámbito
- Real Estate
- Alquileres
Cambian los alquileres: qué deberán revisar propietarios e inquilinos si se aprueba la nueva Ley de Propiedad Privada
El Senado debate el proyecto impulsado por el oficialismo que reforma los procesos de desalojo. Qué otras cuestiones en vivienda se modificarán.
-
Agosto llega con aumentos en transporte, alquileres, prepagas y más: todas las subas que golpearán el bolsillo
-
Mapa inmobiliario del AMBA: los precios de los alquileres siguen en alza y la oferta se multiplicó por cuatro
La nueva Ley de Propiedad Privada busca agilizar los procesos de desalojo, mantener el plazo de 10 días para intimar el pago en viviendas y modificar distintos aspectos del régimen locativo
La iniciativa, que llega al recinto con modificaciones respecto del texto original, busca acelerar los procesos judiciales de desalojo, actualizar normas sobre expropiaciones, habilitar la digitalización de documentación en los Registros de la Propiedad y modificar aspectos de la denominada "Ley Pierri" para facilitar la regularización dominial.
Uno de los cambios más relevantes durante el debate legislativo en comisiones fue la decisión de mantener el plazo de 10 días corridos para intimar el pago de los alquileres de vivienda antes de iniciar una demanda de desalojo. En la versión original ese período se reducía a tres días, aunque finalmente el Senado resolvió conservar la redacción vigente del artículo 1222 del Código Civil y Comercial.
La reforma también establece diferencias entre los procesos derivados del incumplimiento de un contrato de alquiler y aquellos vinculados con ocupaciones ilegítimas de inmuebles, un punto que generó distintas interpretaciones durante las últimas semanas.
Los principales cambios
En caso de convertirse en ley, estas serán algunas de las principales modificaciones:
• Los procesos de desalojo previstos por la reforma se tramitarán mediante un procedimiento más ágil.
• El plazo para intimar el pago en alquileres de vivienda continuará siendo de 10 días corridos antes de iniciar una demanda.
• En casos de intrusión o tenencia precaria, el juez podrá disponer la restitución del inmueble cuando el propietario acredite su derecho mediante prueba documental y caución juratoria.
• Las notificaciones podrán realizarse tanto en el domicilio constituido en el contrato como por correo electrónico.
• El propietario no podrá rechazar la entrega de las llaves, aunque conservará el derecho de reclamar deudas pendientes.
• Cuando existan menores de edad o personas en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos competentes para garantizar una solución habitacional transitoria.
• También se modifican las reglas sobre expropiaciones, se habilita la presentación de documentación digital en los Registros de la Propiedad y se introducen cambios en la Ley Pierri y en la Ley de Manejo del Fuego.
Qué cambia en los contratos
Más allá de la reducción de los tiempos procesales, especialistas consideran que la reforma también puede modificar la forma en que se negocian los contratos.
Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó que el proyecto modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, aplicable en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que las provincias mantienen sus propios códigos procesales.
El abogado aclaró además que la iniciativa no alcanza los delitos de usurpación. Explicó: "La usurpación constituye un delito tipificado en el artículo 181 del Código Penal y su trámite corresponde al proceso penal. Esta reforma comprende los desalojos de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos".
Esa diferenciación, sostuvo, resulta central para comprender el alcance de la norma, ya que en muchos casos ambos conceptos suelen utilizarse como sinónimos cuando jurídicamente responden a situaciones completamente distintas.
Abatti agregó que el mantenimiento del artículo 1222 implica que las viviendas continuarán teniendo un plazo de diez días corridos para cancelar la deuda antes de que pueda iniciarse un juicio de desalojo, mientras que en los contratos destinados a locales comerciales, oficinas o depósitos ese plazo podrá establecerse libremente por acuerdo entre las partes.
Qué deberán revisar antes de firmar
Los especialistas coinciden en que la eventual aprobación de la ley vuelve todavía más importante la redacción de cada contrato.
Entre otros aspectos, recomiendan definir con precisión los domicilios físicos y electrónicos para las notificaciones, las modalidades de pago, las causales de incumplimiento, la entrega del inmueble y todas las obligaciones asumidas por ambas partes.
Asimismo, consideran conveniente conservar toda la documentación vinculada con la relación contractual, ya que la prueba documental adquiere un papel relevante dentro del procedimiento previsto por la reforma.
Menos requisitos y más seguridad jurídica
Desde la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) consideran que una reducción en los tiempos de los procesos judiciales también podría repercutir en la forma en que hoy se negocian los alquileres.
Bibiana Varela Guijarro, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y directiva de CAPRA, explicó que actualmente un juicio de desalojo por intrusión puede extenderse más de tres años, mientras que las demandas por falta de pago o por vencimiento del contrato suelen demorar entre un año y medio y dos años.
Dijo: "Esa demora desalienta la inversión en viviendas destinadas al alquiler y termina trasladándose al mercado porque muchos propietarios incorporan ese riesgo dentro del valor de la renta".
Según la especialista, si la reforma logra acortar los tiempos de resolución de los expedientes judiciales, también podrían modificarse algunas exigencias que hoy forman parte de la contratación.
"Ya no será necesario establecer contratos tan rígidos ni solicitar tantos resguardos para alquilar una vivienda. Si el propietario sabe que podrá recuperar el inmueble en plazos más razonables, disminuye el riesgo y eso también beneficia a los inquilinos que cumplen con sus obligaciones", sostuvo Varela Guijarro.
En ese sentido, remarcó que el nuevo escenario exigirá una mayor prolijidad al momento de confeccionar los contratos, dejando claramente definidos los derechos y obligaciones de cada una de las partes.
Una reforma que también alcanza a las expropiaciones
La iniciativa no se limita al mercado locativo. Otro de sus capítulos modifica el régimen de expropiaciones al establecer que la declaración de utilidad pública deberá justificarse de manera específica y aplicarse con criterio restrictivo.
Además, incorpora un tope del 30% para el lucro cesante dentro de las indemnizaciones y dispone que el Estado no podrá adquirir el dominio del bien sin haber abonado previamente la compensación correspondiente, aunque podrá solicitar la posesión en determinados supuestos previstos por la norma.
Cuando existan diferencias respecto del valor del inmueble, el juez podrá requerir un dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación.
Cambios en escrituras y regularización dominial
El proyecto también moderniza distintos procedimientos registrales. Entre las modificaciones previstas figura la posibilidad de presentar documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país, una herramienta que en varias jurisdicciones ya comenzó a utilizarse pero que ahora tendrá respaldo legal dentro de esta reforma.
Otro de los cambios alcanza a la denominada Ley Pierri. La iniciativa amplía las posibilidades de regularización dominial para quienes acrediten la posesión pública, pacífica y continua de su vivienda única durante al menos diez años, facilitando el acceso posterior a la escritura.
Para los especialistas, esa modificación podría acelerar numerosos procesos de saneamiento de títulos que permanecían pendientes desde hace años.
Contratos
Más allá de los cambios procesales, Abatti sostuvo que la clave continuará siendo la calidad del contrato. A su criterio, los acuerdos deberán respetar el principio de libertad contractual vigente desde el DNU 70/2023, procurando un equilibrio entre propietarios e inquilinos y evitando incorporar cláusulas innecesariamente complejas.
"Cuanto más simples y breves sean los procesos de desalojo, menores serán los requisitos que deberán cumplir los locatarios para acceder a una vivienda. Si el proyecto se convierte en ley, el beneficio alcanzará tanto a propietarios como a inquilinos cumplidores", afirmó.
Bibiana Varela Guijarro coincidió en que una mayor previsibilidad jurídica puede traducirse en un mercado de alquileres más dinámico: "Si los propietarios recuperan confianza en los tiempos de la Justicia, es probable que aumente la oferta de inmuebles destinados a la renta y que los contratos puedan celebrarse con condiciones más equilibradas para ambas partes".
La mirada de los inquilinos
Desde Inquilinos Agrupados cuestionaron el proyecto y advirtieron que la reforma podría profundizar el desequilibrio entre propietarios e inquilinos.
Gervasio Muñoz, referente de la organización, sostuvo que la iniciativa "es una versión más violenta" de la norma sancionada en 2001 y afirmó que el capítulo referido a locaciones acelera los procesos de desalojo y reduce las posibilidades de defensa de quienes alquilan una vivienda.
También vinculó la reforma con el contexto económico y consideró que muchas familias podrían enfrentar mayores dificultades para sostener un contrato de alquiler. "Primero derogaron la Ley de Alquileres, luego los alquileres aumentaron por encima de la inflación y ahora se impulsa un esquema que agiliza los desalojos", cuestionó.
Consultado sobre los riesgos para quienes atraviesen atrasos temporales en el pago por problemas económicos o laborales, respondió que "el principal riesgo será afrontar un proceso de restitución mucho más rápido que el vigente".
Muñoz recomendó además que quienes estén por firmar un contrato busquen asesoramiento previo y revisen detenidamente cada una de las cláusulas pactadas. "No hay una solución individual para el acceso a la vivienda. Quienes necesiten asistencia legal deberían asesorarse antes de firmar y conocer plenamente sus derechos", señaló.
Desde una posición opuesta a la planteada por CAPRA, Muñoz consideró que la reforma "solo profundizará la conflictividad entre inquilinos y propietarios" y sostuvo que el nuevo marco legal no resolverá el problema de fondo del acceso a la vivienda, concluyó.
- Temas
- Alquileres
- Propiedades
- Congreso
- Senado
