Alquileres: llegan los aumentos de agosto por ICL, se despide la vieja ley y cómo sigue el mercado

Los contratos con actualización trimestral, cuatrimestral, semestral y anual registran nuevas subas. Qué revisar para evitar problemas al alquilar.

Los contratos de alquiler con actualización por ICL registran nuevos incrementos durante agosto. Aunque el sistema comienza a despedirse junto con los últimos acuerdos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020, miles de inquilinos todavía ajustan sus valores según el ICL elaborado por el Banco Central

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Agosto llega con una nueva ronda de actualizaciones para miles de contratos de alquiler en todo el país. Aunque el mercado ya funciona mayoritariamente bajo las reglas que surgieron tras el DNU 70/2023, todavía permanecen vigentes algunos acuerdos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020, que transitan sus últimos meses antes de desaparecer definitivamente. Al mismo tiempo, quienes celebraron contratos más recientes también enfrentan nuevos incrementos según la periodicidad pactada entre las partes.

El Índice para Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central, fija para agosto un ajuste anual del 31,52%, mientras que también se registran actualizaciones del 8,96% para contratos trimestrales, 12,14% para los cuatrimestrales y 16,58% para los semestrales.

De esta manera, agosto se convierte en otro mes clave para un mercado que dejó atrás la rigidez de la normativa de 2020 y volvió a la negociación entre propietarios e inquilinos respecto del plazo contractual, el índice de actualización y la frecuencia de los aumentos.

Cuánto aumenta un alquiler de $500.000 en agosto

Para visualizar el impacto de los nuevos índices, un alquiler mensual de $500.000 queda de la siguiente manera según la modalidad de actualización prevista en el contrato:

• Actualización trimestral (ICL 8,96%).

Pasa de $500.000 a $544.800.

Aumento: $44.800.

• Actualización cuatrimestral (ICL 12,14%).

Pasa de $500.000 a $560.700.

Aumento: $60.700.

• Actualización semestral (ICL 16,58%).

Pasa de $500.000 a $582.900.

Aumento: $82.900.

• Actualización anual (ICL 31,52%).

Pasa de $500.000 a $657.600.

Aumento: $157.600.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que los contratos alcanzados por la Ley 27.551 (sancionada en junio de 2020) prácticamente llegaron a su etapa final. Recordó que la reforma introducida por la Ley 27.737 (sancionada en octubre de 2023) modificó el plazo entre actualizaciones, que pasó de doce a seis meses, y reemplazó el ICL por el índice Casa Propia. Como consecuencia, los pocos contratos que permanecen bajo las condiciones originales vencerán, a más tardar, durante septiembre de este año.

El especialista señaló que el ajuste anual del ICL quedó prácticamente alineado con la inflación informada por el INDEC, una diferencia importante respecto de otros momentos en los que el índice registró variaciones superiores o inferiores al avance de los precios. No obstante, aclaró que "la volatilidad todavía resulta más visible cuando se observan los ajustes trimestrales o cuatrimestrales, donde las variaciones reflejan con mayor rapidez los cambios del escenario económico".

La despedida de la ley de 2020 y un mercado distinto

La salida gradual de los últimos contratos firmados bajo la Ley de Alquileres también refleja la transformación que atravesó el mercado durante los últimos dos años.

Luego del DNU 70/2023, propietarios e inquilinos recuperaron la posibilidad de acordar libremente la duración de los contratos, la periodicidad de las actualizaciones y el índice de referencia. En la práctica, la mayoría de las nuevas locaciones comenzó a utilizar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) con ajustes trimestrales, aunque también existen acuerdos cuatrimestrales y semestrales.

Antes de firmar un contrato de alquiler conviene analizar el índice de actualización, la periodicidad de los ajustes, las expensas, las garantías y las obligaciones de cada parte. Con el retiro definitivo de los últimos contratos alcanzados por la Ley de Alquileres, el mercado funciona cada vez más con condiciones pactadas entre propietarios e inquilinos

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Gabriel Torres, director de Gabriel Torres Inmobiliaria, comentó que el mercado locativo muestra hoy una realidad muy diferente a la que predominaba antes de la desregulación. Según indicó, "el incremento de la oferta permitió ampliar las opciones disponibles para los inquilinos y favoreció una mayor competencia entre propietarios".

El corredor sostuvo que quienes hoy llegan a las inmobiliarias encuentran un escenario mucho más previsible que hace dos años. Además, explicó que los ajustes por IPC no registraron sobresaltos importantes durante los últimos meses, situación que aportó mayor tranquilidad tanto a propietarios como a locatarios.

Torres agregó que la principal demanda de quienes buscan una vivienda pasa por lograr contratos estables, sin cambios bruscos en el valor del alquiler y con reglas claras desde el inicio de la relación contractual. En ese contexto, consideró que "la función del corredor inmobiliario adquiere un papel central para mediar entre ambas partes y resolver cualquier inconveniente que pueda surgir durante la locación".

El mayor problema no siempre es el precio

Aunque los aumentos continúan ocupando buena parte de la atención, los especialistas coinciden en que las principales dificultades para alquilar ya no pasan únicamente por el valor mensual.

Braña explicó que "demostrar ingresos suficientes representa uno de los obstáculos más frecuentes. Las inmobiliarias suelen exigir que la suma del alquiler y las expensas no supere entre el 30% y el 35% de los ingresos del grupo familiar, una condición que muchos interesados no logran cumplir debido al deterioro salarial acumulado durante los últimos años o porque perciben parte de sus ingresos fuera del circuito formal".

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El especialista también destacó que la garantía continúa siendo otro punto sensible. Muchas familias no cuentan con un garante propietario y deben recurrir a seguros de caución o sistemas de fianza, cuyo costo equivale aproximadamente a un mes y medio de alquiler.

Torres coincidió con ese diagnóstico y agregó que numerosos potenciales inquilinos encuentran dificultades para acreditar el total de sus ingresos, aun cuando cuentan con capacidad de pago. Esa situación también limita el acceso a los sistemas privados de garantía, cada vez más utilizados en reemplazo de la garantía propietaria tradicional.

Qué revisar antes de firmar un contrato

Con una oferta mucho más amplia que hace dos años, los especialistas recomiendan aprovechar el escenario actual para analizar con detenimiento cada contrato antes de asumir un compromiso. Por ejemplo, en CABA, actualmente hay más de 16.000 departamentos como parte de la oferta.

Braña aconsejó verificar que el documento establezca con claridad cuáles son las obligaciones del inquilino respecto del mantenimiento cotidiano de la vivienda y cuáles corresponden al propietario. Según explicó, las reparaciones estructurales vinculadas con cañerías, instalaciones o filtraciones deben quedar expresamente a cargo del locador, mientras que el locatario únicamente responde por el mantenimiento derivado del uso normal del inmueble.

Torres recomendó revisar cuidadosamente el estado de los artefactos existentes antes de ingresar a la propiedad. Termotanque, calefón, cocina, estufas y equipos de aire acondicionado deben funcionar correctamente desde el primer día para evitar conflictos posteriores. También consideró conveniente formalizar toda la operación mediante un corredor inmobiliario matriculado que deje asentadas por escrito las condiciones acordadas entre las partes.

Desde Matko Propiedades & Legales también observaron un cambio importante en el comportamiento del mercado. La abogada e inmobiliaria Eliana Matko explicó que propietarios e inquilinos priorizan acuerdos previsibles, flexibles y adaptados a la realidad económica, motivo por el cual el ajuste trimestral por IPC terminó por consolidarse como la modalidad más utilizada en las nuevas locaciones.

Antes de firmar un alquiler conviene revisar el índice de actualización, las expensas, las garantías, si se aceptan mascotas y el estado del inmueble para evitar conflictos durante la locación

Advirtió que el principal desafío ya no pasa únicamente por el valor del alquiler. Explicó que muchos interesados encuentran dificultades para acreditar ingresos suficientes, presentar una garantía aceptable o afrontar los costos iniciales del contrato. También señaló que influyen otros factores al momento de conseguir una vivienda, como el monto de las expensas, la posibilidad de ingresar con mascotas, la fecha de disponibilidad del inmueble y las condiciones particulares que fija cada propietario.

La especialista también recomendó que toda reserva o seña se realice a través de un corredor inmobiliario matriculado. Alertó que todavía existen maniobras fraudulentas con publicaciones falsas y pedidos de transferencias a cuentas desconocidas, por lo que la intervención de un profesional aporta mayor seguridad jurídica y transparencia durante toda la operación.

Antes de firmar un contrato, Matko aconsejó leer detenidamente cada cláusula y verificar el mecanismo de actualización, la periodicidad de los ajustes, el plazo de la locación, la distribución de gastos, el depósito de garantía, las multas por mora, las condiciones de restitución del inmueble y el estado en que se recibe la propiedad. También recomendó dejar constancia mediante un inventario acompañado por fotografías, revisar el valor de las expensas, confirmar si se permiten mascotas y definir quién administrará la locación.

En este escenario, comprender el funcionamiento del contrato y contar con asesoramiento profesional resulta tan importante como el valor inicial del alquiler. "La transparencia, la correcta documentación y la prevención de riesgos son fundamentales para evitar conflictos y garantizar operaciones inmobiliarias seguras", concluyó Matko.