Palermo, Recoleta, Belgrano, Caballito y Balvanera concentran cerca de la mitad de los departamentos usados que se ofrecen en venta en la Ciudad de Buenos Aires. En un mercado con más de 70.000 publicaciones y precios que muestran escasas variaciones, esos barrios reúnen el mayor volumen de alternativas para quienes buscan comprar. Sin embargo, las diferencias entre zonas son importantes: un departamento de tres ambientes puede costar alrededor de u$s116.000 en Balvanera y superar los u$s210.000 en Palermo.
Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode, contabilizó unas 74.700 unidades en venta en CABA. Cerca del 65% corresponde a propiedades usadas, lo que representa un stock aproximado de 48.000 departamentos. La concentración de avisos en determinados barrios responde al tamaño de su parque edilicio, la densidad de viviendas y la rotación de propiedades.
Palermo encabeza el listado, con alrededor de 8.700 departamentos usados publicados. Le siguen Recoleta, con unos 6.200; Belgrano, con 3.900; Caballito, con 3.600; y Balvanera, con aproximadamente 3.000 unidades. Almagro también aparece entre los barrios con mayor disponibilidad, con cerca de 2.200 avisos.
En conjunto, estas cinco zonas concentran alrededor de la mitad de la oferta usada de la Ciudad. La antigüedad del parque inmobiliario ayuda a explicar ese peso: casi tres de cada cuatro departamentos usados publicados tienen más de 20 años. En Recoleta y Balvanera, más del 80% de la oferta corresponde a unidades usadas, en parte por la escasez de terrenos disponibles para nuevos desarrollos. En cambio, en barrios como Núñez y Villa Urquiza, donde hubo más construcción reciente, el usado representa menos de la mitad de las publicaciones.
Cuánto cuesta comprar un departamento usado
Los valores cambian de manera considerable según el barrio y la superficie. De acuerdo con los precios publicados relevados por Bryn, Palermo registra el valor más alto entre las zonas analizadas, con un promedio de u$s3.047 por m2. Le siguen Belgrano, con u$s2.834; Recoleta, con u$s2.619; Caballito, con u$s2.174; Almagro, con u$s2.027; y Balvanera, con u$s1.652 por m2.
A partir de esos valores, el informe estimó cuánto cuesta una propiedad de 2, 3 y 4 ambientes, con superficies de referencia de 50, 70 y 95 m2, respectivamente. En Palermo, un departamento de dos ambientes ronda los u$s152.000; uno de tres ambientes, los u$s213.000; y uno de cuatro ambientes, los u$s289.000.
Belgrano también está entre los barrios más demandados para comprar viviendas en CABA, aún en un escenario con valores siempre cotizados en una de las zonas del norte de la Ciudad
Martín Pinus Real Estate
En Belgrano, los valores estimados son de u$s142.000 para dos ambientes, u$s198.000 para tres y u$s269.000 para cuatro. En Recoleta, las mismas tipologías se ubican en torno a u$s131.000, u$s183.000 y u$s249.000.
Caballito presenta valores más bajos: un dos ambientes ronda los u$s109.000; un tres ambientes, los u$s152.000; y un cuatro ambientes, los u$s207.000. En Almagro, las estimaciones son de u$s101.000, u$s142.000 y u$s193.000, respectivamente.
La diferencia se amplía en Balvanera, uno de los barrios con los valores más accesibles dentro de este grupo. Allí, un departamento de dos ambientes se ubica cerca de los u$s83.000; uno de tres, en u$s116.000; y uno de cuatro, en u$s157.000. Así, comprar un tres ambientes en Palermo puede costar casi el doble que adquirir una unidad de características similares en Balvanera.
De todos modos, se trata de estimaciones a partir del valor por m2 y de superficies típicas, no de precios uniformes para todas las propiedades. El estado de conservación, la ubicación dentro del barrio, la luminosidad, el balcón, la cochera y las prestaciones del edificio inciden en el valor final. Una unidad a reciclar puede ubicarse por debajo de esos promedios, mientras que un departamento renovado o con mejores servicios puede superar las referencias.
Para comparar los valores de publicación con los montos de las propiedades que avanzaron hacia una reserva o negociación, los datos de Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, permiten observar otra dimensión del mercado. El relevamiento presenta las medianas de los precios de lista de departamentos usados que estaban reservados o en negociación en distintos barrios. No son valores de cierre, sino los importes que se solicitaban por esas unidades.
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Palermo: dos ambientes, u$s125.000; tres ambientes, u$s169.000; cuatro ambientes, u$s244.000.
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Caballito: dos ambientes, u$s85.000; tres ambientes, u$s120.000; cuatro ambientes, u$s206.500.
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Almagro: dos ambientes, u$s68.500; tres ambientes, u$s118.500; cuatro ambientes, u$s159.900.
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Balvanera: dos ambientes, u$s65.000; tres ambientes, u$s85.000; cuatro ambientes, u$s119.000.
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Recoleta: dos ambientes, u$s105.500; tres ambientes, u$s147.000; cuatro ambientes, u$s207.000.
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Belgrano: dos ambientes, u$s106.500; tres ambientes, u$s170.000; cuatro ambientes, u$s300.000.
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Flores: dos ambientes, u$s69.450; tres ambientes, u$s104.950; cuatro ambientes, u$s150.000.
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Villa Crespo: dos ambientes, u$s79.250; tres ambientes, u$s119.950; cuatro ambientes, u$s152.000.
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Villa Urquiza: dos ambientes, u$s119.000; tres ambientes, u$s161.500; cuatro ambientes, u$s320.000*.
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Núñez: dos ambientes, u$s100.000; tres ambientes, u$s155.000; cuatro ambientes, u$s240.000.
En Villa Urquiza, el valor de los departamentos de cuatro ambientes surge de solo siete casos y debe tomarse como orientativo.
La comparación muestra que los precios de lista de las unidades que ya avanzaron hacia una reserva o negociación pueden ubicarse por debajo de las estimaciones generales por m2. "También permite observar diferencias entre barrios y tipologías: en Balvanera, por ejemplo, la mediana de publicación de un tres ambientes reservado o en negociación fue de u$s85.000, mientras que en Palermo llegó a u$s169.000", aclaró Magnin.
Un mercado con mucha oferta y tiempos de venta prolongados
La cantidad de avisos también refleja el tiempo que necesitan las propiedades para encontrar comprador. Según Bryn, una publicación permanece en el mercado alrededor de 240 días en promedio. Al ritmo actual de escrituras, el stock disponible demandaría más de 16 meses para ser absorbido. Esa situación les da margen a quienes buscan comprar para comparar alternativas y negociar, aunque no significa que todos los barrios tengan el mismo comportamiento.
Magnin planteó: “El volumen de oferta, por sí solo, no alcanza para medir la actividad de una zona. Caballito tiene alrededor de un tercio menos de departamentos publicados que Palermo, pero registra un nivel de reservas y ventas similar. Esto significa que una proporción mayor de las unidades ofrecidas encuentra interesados. En cambio, Balvanera y San Nicolás combinan una disponibilidad elevada con valores más bajos”.
El metro cuadrado usado lleva un año prácticamente sin cambios
La estabilidad de los precios es otro rasgo central del mercado. El valor del metro cuadrado de los departamentos usados en CABA se ubicó en torno a los u$s2.222, prácticamente el mismo nivel que un año atrás. Además, permanece cerca de un 17% por debajo del máximo de u$s2.664 registrado en 2018.
Balvanera ofrece algunos de los departamentos usados más accesibles de CABA. Desde sus balcones se observa el paisaje de un barrio con un amplio parque edilicio y una importante oferta de propiedades en venta
La falta de subas generalizadas no significa que todos los barrios hayan tenido idéntico recorrido. Bryn observó que hubo ajustes puntuales: algunas zonas registraron aumentos y otras bajas, pero la mayoría de las variaciones se mantuvo dentro de una franja acotada. En ese escenario, el precio de cada propiedad depende cada vez más de su ubicación, estado y valor de publicación.
El contraste también aparece frente a las unidades nuevas. El metro cuadrado de un departamento a estrenar ronda los u$s2.970, un 34% más que el usado, mientras que en las propiedades en pozo llega a unos u$s3.141, una diferencia del 41%. Desde 2023, el usado acumuló una suba cercana al 9%, frente al 32% de los departamentos en pozo.
La brecha se observa en un ejemplo concreto: un tres ambientes usado de 70 m2 en Caballito puede ubicarse alrededor de u$s152.000, mientras que una unidad a estrenar de superficie similar ronda los u$s213.000. La diferencia supera los u$s60.000, un monto que puede modificar la decisión de compra incluso si el departamento usado requiere una actualización.
El crédito hipotecario es otra variable que puede incidir en la demanda. Las operaciones con hipoteca rondan las 1.200 escrituras mensuales y representan cerca del 17% del total, frente a las aproximadamente 170 operaciones de 2023, cuando no alcanzaban el 4%. La evolución de las tasas UVA será determinante para saber si ese segmento puede incorporar más compradores. Según los especialistas, una reducción hacia niveles del 5% o 6% más UVA podría ampliar el universo de familias con capacidad de acceder a un préstamo.
Para evaluar una compra, Bryn y Magnin coincidieron en la importancia de observar cuatro indicadores: la evolución de las escrituras con hipoteca, las tasas de los créditos UVA, la diferencia entre los precios publicados y los valores efectivos de cierre y, sobre todo, la situación financiera de cada comprador. La cuota no debería superar el 25% de los ingresos familiares y también es necesario reservar fondos para los gastos de escritura y eventuales arreglos.
Magnin sostuvo que el futuro de los precios es impredecible. Concluyó: “La decisión de esperar o comprar depende de las condiciones particulares de cada operación. Con valores que llevan más de un año prácticamente estables, una oferta amplia y diferencias importantes entre el usado y el nuevo, el comprador con fondos disponibles o crédito aprobado cuenta con margen para comparar y negociar. Esperar puede tener sentido si la expectativa es acceder a tasas más bajas, pero no necesariamente si se apuesta a una nueva caída de los precios”.
