El negocio de construir viviendas para vender antes de que estén terminadas atraviesa una etapa de números ajustados. El encarecimiento de la construcción en dólares, el valor de los terrenos y la falta de financiamiento hipotecario masivo obligan a las desarrolladoras a revisar cada proyecto antes de iniciar una obra. En ese escenario, el punto de equilibrio para un edificio de calidad media-alta en barrios consolidados de la Ciudad de Buenos Aires se ubica entre u$s3.400 y u$s3.600 por m2 vendible.
- ámbito
- Real Estate
- Construcción
Construir para vender ya no cierra: por qué podrían subir los precios de los departamentos en 2027
El costo de obra acumula un incremento del 18,5% en dólares durante 2026, mientras que las cotizaciones de las unidades avanzaron a menor ritmo. Qué barrios porteños permiten sostener la rentabilidad y cuáles presentan mayores dificultades.
-
Boca cerró su balance con ganancias millonarias y prepara una fuerte inversión en la Bombonera
-
Cuánto cobrarán los empleados de la construcción en noviembre de 2026
El costo de construir en dólares presiona los números de los desarrolladores. Aún así, hay miles de viviendas en ejecución en CABA, como esta obra en la calle Charcas en Palermo
El problema es que no todos los barrios con demanda permiten alcanzar esos valores y, aun en las zonas más buscadas, el precio final depende de la ubicación, el producto y la capacidad de pago de los compradores. Por eso, los desarrolladores advierten que los valores de venta podrían subir durante 2027, cuando las empresas trasladen al mercado parte de los costos que todavía no incorporaron por completo.
Patricio Rozenblum, director de PBG Desarrollos, explicó que la cuenta cambió de manera significativa en los últimos dos años. “Hoy construir sale bastante más caro en dólares que hace dos años, y el precio de venta no acompañó al mismo ritmo. Eso hace que muchos lotes que antes cerraban con holgura hoy no cierren, o cierren muy justo”, señaló.
La dificultad golpea sobre todo a los emprendimientos de menor escala y a los barrios donde el valor de venta queda por debajo del que pueden alcanzar los productos de categoría en el corredor norte. Allí, los costos de obra son similares a los de zonas más caras, pero el precio de comercialización no siempre permite recuperar la inversión y obtener una rentabilidad razonable.
El punto de equilibrio
La estructura de costos explica por qué los desarrolladores miran con atención el precio de venta desde la etapa de compra del terreno. Para un edificio de calidad media-alta en zonas como Belgrano, Palermo, Núñez o Colegiales, Rozenblum estimó que la construcción ronda entre u$s1.800 y u$s2.000 por m2 vendible propio, con costos directos, indirectos y honorarios incluidos.
A esa cifra debe sumarse la incidencia de la tierra, que en esos barrios y para lotes bien ubicados se ubica entre u$s700 y u$s1.000 por m2 vendible. Luego aparecen permisos, plusvalía, impuestos, comercialización y el costo financiero durante los años que demanda la obra.
Rozenblum precisó: “Con todo eso, el punto de equilibrio queda en torno a u$s3.400 a u$s3.600 por m2". Sin embargo, alcanzar ese nivel solo permite cubrir los costos: para que el proyecto justifique el riesgo empresario, el precio de venta debe ser superior.
“Para que el proyecto tenga una rentabilidad razonable y justifique el riesgo, el m2 promedio no debería estar muy por debajo de u$s3.900 a u$s4.200”, sostuvo. La diferencia es decisiva para evaluar si un lote puede transformarse en un edificio rentable o si conviene esperar mejores condiciones de mercado.
Matías Chirom, CEO de Baigun Realty, describió una ecuación similar, aunque con una incidencia de la tierra que varía de acuerdo con la ubicación. Según explicó, el terreno puede representar entre u$s500 y u$s1.500 por m2 vendible. Si se agrega un costo de construcción que contempla impuestos, honorarios y financiamiento, cercano a u$s2.000 por m2, la base de costos se ubica entre u$s2.500 y u$s3.500 por m2, antes de incorporar la ganancia del desarrollador.
“Por eso, la ecuación se volvió mucho más exigente y obliga a analizar cada proyecto con muchísimo cuidado”, planteó Chirom.
Cuánto cuesta comprar un departamento en pozo por barrio
Los valores de publicación muestran que algunos barrios ya superan el punto de equilibrio estimado por los desarrolladores, mientras otros permanecen por debajo. Según el Index de Zonaprop, el valor promedio de los departamentos en pozo en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en u$s3.141 por m2, con una suba interanual del 3,6%.
Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica, explicó que el precio de las unidades en pozo subió tres veces más que el promedio general del Index, que avanzó 1,4% en los últimos doce meses: “Comprar en pozo sigue cotizando por encima del usado y del estrenar terminado, principalmente por los costos de construcción”.
Los valores publicados por barrio presentan diferencias marcadas:
• Puerto Madero: u$s6.609 por m2.
• Palermo: u$s4.403 por m2, con un incremento interanual del 8,9%.
• Belgrano: u$s4.080 por m2, con una suba interanual del 9%.
• Retiro: u$s4.067 por m2.
• Recoleta: u$s4.022 por m2.
• Núñez: u$s4.016 por m2.
• Colegiales: u$s3.559 por m2.
• Saavedra: u$s3.380 por m2, con un crecimiento interanual del 17,3%.
• Coghlan: u$s3.258 por m2.
• Caballito: u$s3.301 por m2.
• Villa Ortúzar: u$s3.203 por m2, con una suba interanual del 14,5%.
• Chacarita: u$s3.049 por m2.
• Villa Urquiza: u$s3.021 por m2.
• Villa Devoto: u$s2.996 por m2.
• Villa Crespo: u$s2.859 por m2.
Molina advirtió que el dinamismo continúa concentrado en el corredor norte, mientras que sectores del centro y del oeste porteño mostraron retrocesos. Montserrat, San Telmo, Villa Luro, Constitución y Vélez Sarsfield registraron bajas de entre el 12% y el 30%, de acuerdo con los datos de la plataforma.
La diferencia entre barrios obliga a las empresas a definir con precisión qué producto desarrollar y a qué público apuntar. Un valor que puede sostener un edificio en Palermo o Belgrano no necesariamente funciona en una zona donde el mercado todavía no convalida precios similares.
Cuánto cuesta un dos o tres ambientes en pozo
Los precios por unidad también reflejan las diferencias entre las zonas de la Ciudad. De acuerdo con el promedio de Zonaprop, un departamento de dos ambientes de 50 m2 cubiertos tiene un valor estimado de u$s131.757, mientras que una unidad de tres ambientes de 70 m2 alcanza los u$s180.674.
En los barrios de mayor demanda, los importes pueden ser superiores. Rozenblum detalló los siguientes valores aproximados para emprendimientos en pozo:
• Belgrano: entre u$s3.500 y u$s4.000 por m2. Un dos ambientes ronda los u$s180.000 y un tres ambientes cuesta entre u$s265.000 y u$s300.000.
• Palermo: entre u$s3.700 y u$s4.100 por m2. Un dos ambientes se ubica entre u$s185.000 y u$s200.000, mientras que un tres ambientes cuesta entre u$s280.000 y u$s310.000.
• Colegiales y Núñez: entre u$s3.100 y u$s3.500 por m2. Un dos ambientes cuesta entre u$s155.000 y u$s175.000 y un tres ambientes, entre u$s230.000 y u$s260.000.
Chirom ubicó a Palermo, Belgrano, Núñez y Villa Urquiza entre los barrios con mayor dinamismo, tanto por la demanda de usuarios finales como por el interés de los inversores. Según sus estimaciones, "un departamento de dos ambientes en pozo se comercializa entre u$s150.000 y u$s180.000, mientras que uno de tres ambientes puede ubicarse entre u$s180.000 y u$s220.000".
El crédito, la tierra y el costo de construir
Para los desarrolladores, la recuperación de la actividad no depende únicamente de que bajen los costos. El acceso al financiamiento hipotecario puede ampliar la cantidad de compradores, acelerar las ventas y dar mayor previsibilidad a los proyectos que hoy enfrentan una demanda limitada por la falta de crédito.
Rozenblum sostuvo que el financiamiento es la variable más importante para que el mercado vuelva a moverse con fuerza: “Si hubiera crédito hipotecario sostenido y accesible, aparece una demanda que hoy no puede comprar, y eso sostiene los precios de venta. Con eso solo ya cambia mucho la ecuación”.
El empresario agregó que el costo de construcción en dólares debería dejar de aumentar más rápido que los valores de venta. No espera una caída de los costos, sino una estabilización que permita recuperar previsibilidad.
Los datos de Zonaprop muestran que el costo de construcción medido en dólares subió 1,5% mensual y acumuló un aumento del 18,5% en lo que va de 2026. Molina acotó: "Desde octubre de 2023, el incremento llegó al 141%, con un nivel que se ubica un 52% por encima del promedio histórico de 2012-2025".
Chirom coincidió en que el crédito es la herramienta que puede permitir un crecimiento más acelerado del sector. “Un mercado con acceso real al crédito hipotecario permite incorporar muchos más compradores, mejorar la velocidad de comercialización y generar una demanda más sostenida”, afirmó.
Por qué los precios podrían subir con fuerza
La posibilidad de un aumento de los valores de venta en pozo durante 2027 surge de la brecha que existe entre los costos actuales y los precios que el mercado acepta pagar. Si la construcción continúa cara en dólares y las empresas no logran trasladar toda esa suba, los márgenes seguirán bajo presión.
Si, en cambio, consiguen ajustar los valores, algunos proyectos que hoy apenas cubren los costos podrían recuperar rentabilidad.
No todos los barrios podrán absorber nuevas subas: donde la demanda es firme, los aumentos tienen más margen, mientras que en otras zonas podrían frenar las ventas. Por eso, las desarrolladoras analizan cada terreno, los costos financieros y el precio que el mercado convalida, y buscan optimizar los proyectos sin resignar calidad.
La estrategia requiere mirar más allá de la coyuntura. Chirom cerró: “Creemos que en este negocio hay que mirar la película y no solamente la foto. Los ciclos inmobiliarios son largos y las decisiones de inversión no pueden depender exclusivamente de la coyuntura”.
