La oferta todavía supera a la demanda y los valores quedaron rezagados frente al costo de construcción. Qué esperan inmobiliarios para los próximos meses.
Departamentos usados en venta en el barrio de Caballito, en CABA, donde la oferta y la demanda mantienen un equilibrio que modera la evolución de los precios
El mercado de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de estabilidad, con valores que muestran movimientos mínimos pese a que el volumen de operaciones mantiene una tendencia positiva. Según Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado llegó en julio a u$s2.471, con una suba de apenas 0,1% mensual.
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En los primeros siete meses de 2026, el m2 acumuló un incremento de 0,9%, mientras que en los últimos doce meses avanzó 1,3%. Se trata del menor crecimiento interanual de los últimos 28 meses y confirma el escenario de amesetamiento que atraviesa el segmento residencial usado.
El comportamiento de los precios contrasta con la evolución de las escrituras. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en junio se concretaron 5.990 operaciones, 5% más que en el mismo mes de 2025 y 4,3 veces por encima del mínimo registrado en junio de 2020.
La recuperación de las transacciones, sin embargo, todavía no alcanza para generar una presión suficiente sobre los valores. La explicación aparece en la relación entre oferta y demanda y en una característica que atraviesa al mercado: todavía existe un importante stock de propiedades usadas en venta.
Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica (Zonaprop), explicó que el mercado atraviesa una etapa de “estabilización y mayor orden”. Según sus datos, desde junio de 2023 los valores mantienen una tendencia alcista moderada, aunque sin saltos importantes.
El comportamiento de la oferta y la demanda permite entender por qué las escrituras aumentan sin que se produzca una aceleración equivalente en los precios. De acuerdo con el comportamiento de usuarios y clientes de Zonaprop, las consultas para comprar crecieron 2% interanual, mientras que la oferta de propiedades en venta aumentó 3%.
La diferencia es pequeña, pero suficiente para evitar una presión significativa sobre los precios. En otras palabras, hay más actividad, pero también existe una cantidad importante de unidades disponibles para los compradores.
El escenario también está marcado por el menor peso del crédito hipotecario. En junio, las operaciones con hipoteca representaron apenas el 13% del total de escrituras, ocho puntos porcentuales menos que un año atrás. El 87% restante se concretó con capital propio.
Molina sostuvo que el mercado continúa funcionando principalmente con ahorro, aunque existe interés por las propiedades aptas para crédito: "La recuperación de las operaciones, entonces, no depende en la actualidad de una expansión del financiamiento bancario".
Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y quien realiza Radar Inmobiliario, coincide en que el fenómeno tiene una explicación específica dentro del mercado residencial. Según su análisis, la estabilidad se observa especialmente en el segmento usado, mientras que los emprendimientos mantienen una trayectoria de aumento, aunque con una suba más lenta.
“Todavía continúa la sobreoferta en el segmento residencial usado”, planteó Achával. A esto sumó la brecha que existe entre los valores de las propiedades usadas y los precios de las unidades en pozo y a estrenar.
Esta diferencia genera un escenario en el que los compradores encuentran oportunidades, pero también limita la capacidad de los propietarios para aumentar sus precios de publicación. Mientras exista una oferta amplia, quien necesita vender debe competir por captar la demanda disponible.
El comportamiento del mercado usado también debe analizarse frente a la evolución del costo de construcción. En julio, el costo medido en dólares bajó 2,9%, pero durante 2026 acumuló un incremento de 13,5%.
Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el costo de construir acumula una suba del 131%. Actualmente construir cuesta 3,4 veces más que en octubre de 2020, cuando se registró el mínimo de la serie, y se ubica 45% por encima del promedio de 2012-2025.
Este proceso modificó la relación histórica entre los distintos segmentos del mercado. Según Zonaprop, desde marzo de 2024 se observa un escenario particular: los departamentos a estrenar resultan 5,8% más económicos que las unidades en pozo.
El valor promedio del m2 a estrenar se ubica en u$s2.951, mientras que el m2 en pozo llega a u$s3.134. El aumento del costo de construcción explica buena parte de esta diferencia y también genera presión sobre los precios de los proyectos nuevos.
Para Achával, el impacto no es igual en todos los desarrolladores ni en todas las zonas. El segmento premium de barrios consolidados registra una demanda más firme, en parte porque allí aparece un factor que limita la oferta: la escasez de terrenos y de producto de determinadas características.
En ese segmento, la lógica comienza a ser diferente a la del usado tradicional. Mientras una parte importante de las propiedades existentes compite por atraer compradores, determinados productos nuevos de alta gama tienen una oferta más limitada y pueden sostener mejor sus valores.
El valor de las distintas tipologías, según Zonaprop, se ubica en:
Estos valores muestran que, pese a la recuperación de las operaciones, el mercado residencial usado todavía no trasladó ese mayor movimiento a los precios. La oferta disponible y el margen de negociación mantienen contenido el valor de publicación y también los precios de cierre.
La diferencia entre barrios continúa siendo uno de los principales rasgos del mercado porteño. Puerto Madero encabeza el ranking, con un valor de u$s6.122 por m2, seguido por Palermo, con u$s3.431, y Núñez, con u$s3.387 por m2.
En el extremo opuesto, Lugano presenta el menor valor promedio, con u$s1.053 por m2. Le siguen Nueva Pompeya, con u$s1.495, y La Boca, con u$s1.584.
La dispersión de precios refuerza la mirada de los especialistas sobre un mercado cada vez más segmentado, donde la ubicación, el estado de la propiedad y las características del producto tienen un peso creciente en la posibilidad de sostener o aumentar el valor.
La expectativa para los próximos meses apunta a una evolución diferenciada según el tipo de propiedad, la ubicación y el estado del inmueble. No aparece, por ahora, un escenario de aumentos generalizados, aunque tampoco se observa una tendencia de caída de los valores.
Molina destacó que el precio promedio del m2 todavía se encuentra 12% por debajo del máximo histórico registrado por Zonaprop en marzo de 2019, cuando llegó a u$s2.800. Ese dato permite pensar que existe margen para una recuperación, aunque su velocidad dependerá de la evolución de la demanda y de las condiciones macroeconómicas.
Achával también espera una dinámica segmentada. Mientras el mercado residencial usado mantiene estabilidad, observa un renovado interés por las propiedades premium, tanto en viviendas como en emprendimientos.
El especialista considera que el m2 se encuentra rezagado en términos históricos y frente a otros activos de la economía. Esa diferencia, a su criterio, comienza a ser cada vez más visible para los compradores que cuentan con capital disponible.
En este escenario, Facundo Vivas, de Facundo Orestes Vivas Real Estate, puso el foco sobre las oportunidades de inversión. El corredor norte de la Ciudad mantiene atractivo, aunque también señaló el potencial de determinados sectores de la zona sur, donde los cambios urbanísticos pueden abrir una ventana para nuevos desarrollos y generar valorización futura.
El mercado del pozo también forma parte de su estrategia. Vivas mantiene una mirada favorable sobre este segmento y considera que el ladrillo conserva capacidad de recuperación después de distintos ciclos económicos.
Al mismo tiempo, marcó una diferencia entre comprar una propiedad usada y adquirir una unidad nueva. En el primer caso, el comprador puede encontrarse con gastos posteriores vinculados con instalaciones, cañerías, reparaciones o expensas extraordinarias.
La evolución del mercado, por lo tanto, no parece encaminada hacia un nuevo salto generalizado de precios en el corto plazo. El escenario muestra compradores activos, un volumen de operaciones mayor y valores que comienzan a recuperar terreno, pero con una oferta todavía suficiente para contener las subas.
El dato de fondo es que el mercado se mueve, pero los precios todavía lo hacen con mucha mayor lentitud. Vivas concluyó: "Después de varios años de fuertes correcciones, el m2 residencial usado acumula una recuperación moderada y todavía permanece por debajo de sus máximos históricos".