Se consolida el aumento de precios de departamentos en el AMBA: cuáles son las áreas con mayor alza

Así lo precisó un informe que analizó el comportamiento de los valores de compra venta. Hay barrios y municipios con incrementos por encima del 12% interanual. En alquileres, estabilidad y valores en ascenso

Un departamento de tres ambientes en la zona sur del Gran Buenos Aires, estas propiedades están entre las más demandadas para compra venta 

El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) registró en abril nuevas subas de precios tanto en la compra venta como en los alquileres. Según el informe elaborado por la Mercado Libre Inmuebles en conjunto con la Universidad de San Andrés (UDESA), el valor de venta de los departamentos subió un 8% promedio en dólares en comparación con abril de 2024, mientras que en casa no hubo variación de valor interanual (ver gráfico más abajo). En paralelo, los alquileres en pesos de departamentos mostraron un incremento mensual del 3,1% en abril.

El trabajo analizó los datos de publicaciones activas en la plataforma de Mercado Libre, desagregados por tipo de inmueble y zona geográfica. En los departamentos, se observa una variación interanual positiva en los valores de venta promedio del 9,4% en CABA, 4,9% en GBA Norte, 5,3% en GBA Sur y 3% en GBA Oeste.

Por barrios y municipios del AMBA, Agronomía lidera la suba en CABA con un 15,9%, mientras que La Plata encabeza en el Gran Buenos Aires (GBA) con un 14% interanual.

Razones del alza de cotizaciones

Daniel Salaya Romera, titular de Salaya Romera Propiedades, explicó que “a partir de la salida del cepo se notó una aceleración en los precios solicitados por los vendedores, una disminución del stock disponible y menor margen para contra ofertas. Un tercio de las operaciones se cierra al valor de lista”.

En cuanto a la dinámica por zonas, el reporte señala que GBA Norte llegó a registrar un precio promedio de venta 10% superior al de CABA Norte, en parte por la demanda concentrada en corredores con vista al río. “La vista franca al río puede incrementar hasta un 30% el valor del metro cuadrado, tanto en CABA como en Zona Norte”, sostuvo Salaya Romera.

Entre las zonas más buscadas para operaciones de compraventa en abril figuran Palermo, Bajo Belgrano y Núñez en CABA, y Olivos, Vicente López, La Lucila y Martínez en GBA Norte. Villa Ballester, La Plata y Ramos Mejía también registraron alto volumen de visitas en la plataforma.

El valor de venta de los departamentos subió un 8% promedio en dólares en comparación con abril de 2024.

Mercado Libre Inmuebles y Universidad de San Andrés (UDESA)

La demanda también acompañó el movimiento de precios. Según el informe, los contactos en publicaciones de departamentos en venta en CABA aumentaron 28,8% respecto a marzo de 2024. Este repunte se vincula, en parte, con la reactivación del crédito hipotecario y una mayor percepción de estabilidad.

Fernando Belvedere, de EFEBE Propiedades, observó que “el aumento de escrituras por operaciones de compra venta responde a una conjunción de factores: el regreso del crédito hipotecario, una expectativa de escenario económico más previsible y un sinceramiento de precios por parte de los vendedores, que permitió destrabar operaciones postergadas”.

Belvedere detalló que las propiedades más buscadas en Lanús y Avellaneda (zona sur del GBA) fueron unidades de dos y tres ambientes, ubicadas en zonas con buena conectividad y en un rango de valores de entre u$s40.000 y u$s90.000. “Ese segmento concentra compradores finales, inversores pequeños y vendedores que reciclan capital”, explicó.

El impacto del crédito resultó central en la reactivación. “Volvió a poner a la clase media en carrera. No solo incrementó la demanda sino que generó un clima de mayor confianza que contagia al resto del mercado. Cuando hay crédito, se venden más propiedades y se moviliza el sector”, evaluó Belvedere.

Sobre el levantamiento del cepo, Belvedere consideró que “podría facilitar la bancarización de operaciones, mejorar la trazabilidad del dinero y atraer inversión de largo plazo. Con estabilidad macroeconómica, se abriría espacio para crédito privado y más desarrollos”.

Mayores alzas en compra venta

Con base en el informe conjunto de UDESA y Mercado Libre de abril 2025, los barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que registraron las mayores subas interanuales en el precio del metro cuadrado de departamentos (en dólares) fueron:

• Agronomía: +15,9%.

• Villa Devoto: +14,3%.

• Villa Urquiza: +12,5%.

• Parque Chas: +11,9%.

• Villa del Parque: +11,7%.

• Chacarita: +10,2%.

Estos barrios lideran el ranking dentro de CABA y reflejan una tendencia de valorización fuera del corredor norte tradicional.

Además, entre los barrios más demandados para compraventa durante abril 2025, según cantidad de visitas online en Mercado Libre, se destacan Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito y Villa Urquiza en CABA.

Alquileres: subas mensuales y oferta

En el mercado de alquileres, los precios también mostraron avances. El valor promedio por metro cuadrado de departamentos subió un 3,1% mensual en GBA Oeste, 1,8% en GBA Sur, 8,3% en GBA Norte y 2,3% en CABA. La variación interanual fue del 44,9% en CABA, 54,3% en GBA Norte, 65,2% en GBA Sur y 77% en GBA Oeste.

En el segmento de casas, la variación interanual de los precios de alquiler fue incluso más pronunciada: 64,1% en GBA Norte, 61% en GBA Sur y 84% en GBA Oeste. Entre los municipios con mayor suba intermensual se destaca Vicente López en departamentos (7,7%) y Ezeiza en casas (8,1%). En CABA, Retiro lideró con un alza del 5,5%.

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y Universidad de San Andrés (UDESA)

Salaya Romera indicó que en marzo de 2025 los contratos nuevos firmados por su firma mostraron un aumento del 55% interanual, frente a un IPC acumulado del 67%. “Eso significa que los alquileres firmados subieron 12% por debajo del ajuste aplicado a los contratos anteriores. El restablecimiento del flujo de propiedades disponibles ayudó a moderar los precios”.

En cuanto a rentabilidad, La Lucila y Olivos mostraron subas por encima del índice de precios. Hoy ofrecen retornos brutos de entre 5,5% y 6,5% anual respecto del valor de venta de las propiedades.

Otro dato central del informe es el crecimiento de la oferta de alquileres. Entre noviembre de 2023 y abril de 2025, la cantidad de departamentos disponibles en AMBA subió 181,3%. El efecto del DNU que derogó la Ley de Alquileres, junto con la liberación de precios y plazos, explica parte de ese incremento. Esta nueva disponibilidad también ayudó a suavizar la velocidad de ajuste en los valores pactados.

Índice de confianza y señales para adelante

El informe incorpora un “índice de confianza de mercado”, que compara los precios actuales con los promedios móviles de los últimos seis meses. Según este indicador, el mercado de departamentos muestra señales de alza sostenida en CABA desde agosto de 2023, y en GBA Norte, Sur y Oeste desde marzo de 2025, mayo de 2024 y enero de 2025, respectivamente.

En el caso de las casas, el panorama es más heterogéneo: mientras que el GBA Sur y Oeste aparecen en fase ascendente, CABA continúa en baja desde marzo y GBA Norte se mantiene estable.

Este cruce de datos permite anticipar que el mercado inmobiliario del AMBA transita una etapa de recuperación con señales consistentes de movimiento. Los precios suben de forma moderada pero sostenida, la demanda crece, la oferta se recompone y el crédito vuelve a tener un rol protagónico. El ritmo dependerá de la continuidad del equilibrio macroeconómico y del flujo de financiamiento en los próximos meses.