Suben los valores de viviendas en Rosario: se concretan ventas por hasta u$s185.000 y el crédito no tracciona

Así lo reveló un informe privado que confirmó también que en marzo se estabilizó la oferta de alquileres. La zona centro concentra la mayor rotación y el 85% de la oferta regional.

En Rosario hay dinamismo en sintonía con lo que ocurre en CABA y provincia de Buenos Aires, el mercado inmobiliario de esta ciudad de la provincia de Santa Fe revirtió los peores años y avanzaron operaciones y valores con alzas moderadas

El Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) presentó su último informe sobre el estado del mercado inmobiliario correspondiente a marzo de 2025. El documento, elaborado junto al Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario, se basó en los datos relevados a través del portal Propia.

Los valores de cierre llegan hasta los u$s185.000 en zonas como Pichincha. El metro cuadrado se ubicó en promedio en u$s1.588 para monoambientes, u$s1.610 para unidades de un dormitorio (dos ambientes) y u$s1.696 para dos dormitorios (tres ambientes). En el centro, los valores ascienden hasta u$s1.808 para unidades de 2 dormitorios.

Desde el sector señalan que las propiedades que más se venden oscilan entre los u$s55.000 y u$s185.000, en líneas generales, y que la mayoría de las operaciones se concretan con fondos propios o a partir de ventas previas, cuando un propietario amplía o reduce superficie. El crédito hipotecario tiene menor incidencia en Rosario, a diferencia de su mayor dinamismo en CABA y la provincia de Buenos Aires (ayer se supo que abril fue el mejor de los últimos 25 años).

Se estima que la suba de valores llega al 10,3% a nivel interanual, con un valor promedio de u$s1.648, dato que relevaron otras consultoras como Zonaprop.

Escenario

La investigación abarca 46.863 viviendas registradas en la Segunda Circunscripción de Santa Fe, con una composición dominada por la oferta de propiedades en venta (95,8%), mientras que el 3,8% corresponde a alquiler permanente y apenas el 0,3% a alquiler temporario.

La ciudad de Rosario concentra el 85,4% del total de unidades publicadas, con una composición similar: 95,6% en venta, 3,9% en alquiler permanente y 0,2% en alquiler temporario. La oferta está dominada por departamentos, que representan el 90,6% de los inmuebles disponibles para alquilar y el 81,2% para vender.

El mercado de alquileres mostró una importante reactivación tras la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023. En ese contexto, la cantidad de unidades disponibles pasó de 600 a inicios de 2023 a unas 2.000 en 2025, según cifras relevadas por el Departamento de Estadísticas de COCIR.

Demanda y compra venta

Alejandro Bassini, coordinador del Departamento de Estadísticas de COCIR y titular de Bassini Negocios Inmobiliarios, destacó que “en Rosario, la mayor rotación y cierre de operaciones inmobiliarias se observa en el área central, donde predomina la disponibilidad de unidades de entre 15 y 20 años, con formato de PH tradicional o desarrollos en altura”.

Fuente: Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR). Aquí la composición de la oferta en el portal Propia

Según Bassini, este segmento resulta altamente competitivo por su relación entre precio, ubicación y calidad constructiva. En cuanto a valores, indicó que “el rango en el centro y macrocentro va desde los 700-800 dólares el metro cuadrado para propiedades antiguas hasta u$s1.600-u$s1.700 para aquellas más recientes”.

“Hay que diferenciar entre el usado de menos de 5 años, el de entre 5 y 15, y el que supera los 20. El primer grupo registra subas moderadas en dólares. Las unidades de 20 años o más no subieron en precio, pero se siguen vendiendo bien por su competitividad”, señaló Bassini.

En el segmento de unidades nuevas, departamentos de un dormitorio a estrenar cotizan entre u$s85.000 y u$s95.000, según los amenities y la ubicación. En propiedades con más de 15 años, los valores promedian los u$s75.000. En zonas del macrocentro como cercanías a la terminal de ómnibus, se encuentran opciones de entre u$s50.000 y u$s60.000.

Alquileres y precios

El informe detalla que en Rosario el valor promedio de los alquileres en marzo de 2025 fue:

• Monoambiente: $230.000

• 1 dormitorio: $300.000

• 2 dormitorios: $425.000

Los barrios con precios por encima del promedio son Martin, Pichincha (Alberto Olmedo) y Abasto. En cuanto a la relación ingreso/alquiler, se estimó que un empleado de comercio debe destinar:

• 24,8% de su sueldo para alquilar un monoambiente

• 32,3% para un departamento de 1 dormitorio

• 48,4% para uno de 2 dormitorios

En lo que respecta a ventas, el informe mostró los siguientes promedios en dólares para departamentos:

• Monoambiente: 55.000

• 1 dormitorio: 77.600

• 2 dormitorios: 144.00

Los datos del informe también muestran que los departamentos de 1 dormitorio representan el 38,1% de la oferta de alquileres, seguidos por los de 2 dormitorios (25,8%) y monoambientes (24,9%). En ventas, se observa una mayor proporción de unidades más grandes: 33,2% son de 2 dormitorios y 25,7% de 3 o más dormitorios.

Fuente: Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe Sede Rosario (COCIR)

El tiempo promedio entre la publicación y la concreción de una reserva ronda entre 60 y 90 días. Esto refleja una dinámica de ajuste de precios: si la unidad no se adapta a los valores de mercado, permanece desocupada. En un escenario con altos costos de mantenimiento, los propietarios priorizan cerrar operaciones.

Bassini remarcó que “la oferta se estabilizó, pero el mercado locativo se volvió muy dinámico. Hoy se alquila lo que está correctamente tasado. La rotación es permanente, especialmente en barrios con alta demanda como Lourdes, Pichincha, Martin y el macrocentro”.

Quienes compran y cómo lo hacen

La investigación también da cuenta de un fenómeno persistente: la inversión privada sigue siendo el motor principal del mercado. El acceso al crédito hipotecario, a pesar de ofertas promovidas por el Banco Municipal de Rosario y otras entidades, no logra cubrir las necesidades reales de los solicitantes.

“Los montos otorgados no alcanzan para cubrir el valor de las propiedades. Las personas deben contar con un ahorro previo importante. Aunque crecieron exponencialmente los préstamos en cantidad, su volumen total aún no satisface la demanda habitacional”, explicó Bassini.

En cuanto a las escrituras, el informe muestra una recuperación interanual. Durante el primer bimestre de 2025, las compraventas aumentaron un 56% respecto al mismo periodo de 2024. En hipotecas, el crecimiento fue aún más notable: un 221% respecto al año anterior, aunque los niveles siguen por debajo de los registrados en 2023.

El área premium de Rosario, que incluye Puerto Norte, Malvinas Argentinas, Pichincha y Lourdes, mantiene la atracción de los inversores. Allí se observan proyectos con diseños competitivos y propuestas enfocadas en rentabilidad.

Por último, Bassini destacó que “hoy hay opciones habitacionales en diversos rangos de precios y ubicaciones. Para quien busca rentabilidad, hay zonas del macrocentro con desarrollos de buena calidad y unidades de entre 10 y 15 años que ofrecen retornos estables con bajo riesgo”.

El mercado inmobiliario rosarino transita una etapa de consolidación, con una oferta diversa, precios en alza y mayor volumen de operaciones. Los próximos meses permitirán observar si la tendencia se sostiene en un escenario de tasas, inflación y financiamiento aún inciertos.