¿Se puede vender una casa alquilada? Claves para rescindir el contrato y qué prever por escrito

El DNU 70/2023 modificó las condiciones de rescisión anticipada de contratos. Especialistas explican cómo actuar si el propietario decide vender un inmueble alquilado, cuándo corresponde indemnización y qué debe contemplarse en el pacto.

Una inmobiliaria, la propietaria y los inquilinos acuerdan la finalización del contrato. Es clave dejar todo estipulado en el acuerdo para evitar conflictos si el inmueble se pone en venta. 

La modificación del régimen de alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 trajo consigo nuevas reglas que impactan tanto a propietarios como a inquilinos. Las reformas introducidas suprimieron artículos centrales de las leyes 27.551 y 27.737, devolvieron a las partes una mayor autonomía para negociar las condiciones contractuales. Sin embargo, esto plantea desafíos, sobre todo cuando surge la intención de vender una propiedad que se encuentra alquilada.

Uno de los aspectos más consultados en el mercado es qué ocurre cuando un propietario decide comercializar un inmueble que tiene un contrato de alquiler vigente. La normativa no prohíbe la venta, pero sí condiciona su ejecución al cumplimiento del acuerdo con el inquilino, salvo que existan cláusulas específicas al respecto.

El abogado Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, advirtió que el propietario solo podrá exigir la desocupación si el contrato incluye una cláusula que habilite la resolución anticipada ante la venta. En ese caso, deberá notificar al inquilino con un plazo mínimo, usualmente de cuatro meses, y ofrecer una indemnización acordada de antemano. De lo contrario, la única salida será lograr un acuerdo voluntario con el locatario, que permita destrabar la operación.

En la misma línea, Enrique Abatti (h), abogado especializado en Derecho de la Empresa y socio del Estudio Abatti & Rocca Abogados, señaló que si el contrato no contempló la posibilidad de venta con rescisión, el comprador deberá respetar el vínculo vigente. “La única alternativa será negociar con el inquilino, quien puede exigir una compensación económica por la entrega anticipada”, explicó.

Alberto Héctor Loyarte, experto en Real Estate y corredor inmobiliario, subrayó que la transferencia del contrato al nuevo propietario ocurre automáticamente. “El inquilino conserva todos sus derechos hasta el vencimiento del contrato. Si el comprador desea ocupar el inmueble, deberá acordar una salida anticipada con el locatario”, sostuvo.

Para evitar conflictos, se recomienda incluir en el contrato una cláusula basada en el artículo 1189 inciso b) del Código Civil y Comercial. Esta disposición permite fijar que el contrato queda supeditado a la venta del inmueble. A partir de allí, el locador deberá comunicar al inquilino que la propiedad fue vendida y establecer un plazo para su desocupación, que puede acompañarse con una indemnización equivalente a varios meses de alquiler.

Enrique Abatti propone que esa cláusula sea clara, concreta y reproducida en una hoja firmada por el inquilino y su garante. “Es la forma de evitar reclamos judiciales que cuestionen la validez del acuerdo”, agregó. En el libro Manual de alquileres según DNU 70/2023, que escribió junto a Enrique Abatti (h) y Rocca (h), se detallan estas recomendaciones contractuales, que incluyeron modelos de cláusulas ajustadas a las nuevas disposiciones legales.

Rescisión anticipada

El DNU también modificó los mecanismos de rescisión anticipada. El artículo 1221 del Código establece que el inquilino puede resolver el contrato en cualquier momento, sin necesidad de haber transcurrido un plazo mínimo ni de invocar causa alguna. Basta con notificarlo de forma fehaciente.

Según Abatti, esto genera un desequilibrio en la relación contractual, ya que permite que el locatario desista del acuerdo incluso a los pocos días de firmado. Por eso recomienda fijar en el contrato un plazo mínimo y una antelación de al menos 30 días para ejercer este derecho. “Es importante que las partes regulen la rescisión anticipada dentro del marco de la libertad contractual”, planteó.

Es vital dejar asentado todo por escrito para evitar problemas mientras dure la relación contractual entre propietarios e inquilinos

Mariano Esper, abogado profesor en la UBA y la Universidad Austral, especialista en temas inmobiliarios y civiles coincidió en que el contrato debe prever los mecanismos de terminación anticipada, tanto por parte del locador como del inquilino. Sostuvo que es habitual pactar una antelación de entre 30 y 60 días. También recomendó que la notificación pueda realizarse por medios electrónicos, como WhatsApp o correo electrónico, siempre que así lo disponga el contrato.

Respecto al monto que debe abonar el inquilino en caso de rescisión anticipada, el DNU establece una única indemnización: el 10% del saldo de los alquileres que restan hasta el final del contrato. Esto reemplazó el sistema anterior que diferenciaba según el momento en que se ejercía la opción. “Se trata de una fórmula clara y equitativa”, consideró Esper.

Loyarte aporta que este 10% debe calcularse sobre el monto actualizado, si el contrato prevé ajustes por inflación u otro índice. “En contratos con aumentos trimestrales, por ejemplo, conviene aclarar si se toma como base el valor vigente o el inicial. Eso evita futuras discrepancias”, planteó.

Vender se puede, como definirlo bien en el contrato

También es clave prever mecanismos para exhibir la propiedad si el propietario desea venderla (sobre todo en un contexto de expansión de las operaciones). En ausencia de cláusulas, el inquilino no tiene obligación de permitir visitas. Por eso se recomienda fijar días y horarios específicos, como sábados de 10 a 12, con notificación previa de 48 horas.

En el caso de ventas no contempladas en el contrato, los especialistas proponen dos caminos: ofrecer una compensación económica al inquilino por la desocupación voluntaria, o buscar compradores interesados en conservar el inmueble con la locación vigente. “Varios inversores adquieren propiedades alquiladas porque valoran la renta inmediata”, indicó Loyarte.

La jurisprudencia suele favorecer al inquilino si las cláusulas resultan abusivas. Por eso se desaconseja incluir condiciones que obliguen a entregar el inmueble sin negociación previa. “La transparencia es fundamental. Es preferible acordar una compensación que judicializar la salida”, agregó Esper.

Tanto propietarios como inquilinos deben prestar atención a la redacción del contrato. Los expertos sugieren especificar aspectos clave como la moneda del alquiler, el índice de actualización, las garantías, y la distribución de responsabilidades sobre mantenimiento y reparaciones.

Para los inquilinos, resulta clave documentar el estado del inmueble al ingresar, mediante fotografías o videos. También deben exigir comprobantes de pago y revisar el contrato junto a un abogado. “Firmar sin asesoramiento legal es un error común que puede traer problemas”, remarcó Esper.

Para los propietarios, se aconseja incluir cláusulas de mora, penalidades por incumplimientos y mecanismos de mediación previa. “La claridad reduce los conflictos y protege los intereses de ambas partes”, señaló Abatti.

En resumen, el nuevo régimen privilegia la autonomía pero exige mayor previsión. La posibilidad de vender una propiedad alquilada existe, pero debe planificarse desde la redacción del contrato.

Esper concluyó que, en todos los casos, resulta clave consultar previamente con un asesor legal que revise el texto del contrato, tanto si ya fue firmado como si aún está en proceso de negociación. Señaló que muchas personas suscriben acuerdos sin asesoramiento profesional, lo que suele derivar en conflictos evitables. “Es una cultura que conviene modificar para prevenir problemas y garantizar que los derechos queden correctamente establecidos en el contrato”, sostuvo.