La morosidad en el pago de expensas comunes es uno de los principales desafíos que enfrentan hoy los consorcios de propiedad horizontal en la Ciudad de Buenos Aires y en provincia. Si bien el porcentaje de propietarios que incumplen no se disparó durante el último año, el impacto económico sobre el resto de los vecinos, la administración de los recursos y el deterioro de los edificios son cada vez más visibles.
Uno de cada cuatro propietarios no paga expensas: cómo enfrentan los consorcios la morosidad
El incumplimiento ronda el 25% y genera tensión entre vecinos, deterioro edilicio y juicios. Qué estrategias usan las administraciones y qué establece la ley. Cuando podrían dejar de aumentar tanto.
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Es fundamental que los consejos de propietarios fiscalicen la gestión, soliciten presupuestos alternativos y promuevan licitaciones internas para evitar sobreprecios y asegurar la transparencia en las contrataciones.
La salud financiera de los consorcios está bajo amenaza: se estima que uno de cada cuatro propietarios no abona las expensas, una situación que también golpea duramente a cientos de inquilinos. Mantener un hogar hoy exige un esfuerzo económico monumental, donde en muchos casos el ingreso familiar se destina en un 80% o incluso 90% a los gastos básicos y servicios.
La situación se agrava para quienes alquilan. Un monoambiente en Buenos Aires ya oscila los $500.000 mensuales, y si bien la oferta de propiedades repuntó post DNU que derogó la Ley de Alquileres de 2020, los salarios no se recompusieron del todo (factor que también alcanza a los dueños de viviendas) en los últimos 20 meses.
Según David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, el nivel de morosidad promedio ronda el 25% y no se modificó de manera significativa en los últimos doce meses, a pesar de que el ritmo de aumento de las expensas se desaceleró levemente.
De acuerdo con ConsorcioAbierto, la expensa promedio en CABA se sitúa en $250.000, mientras que en la provincia de Buenos Aires alcanzó los $116.000 promedio. Estas cifras reflejan aumentos interanuales del 80% y 100%, respectivamente. Si bien se observa una desaceleración en el ritmo de los incrementos, influenciada por la baja de la inflación general, el costo de las expensas se mantiene en un nivel elevado.
Incidencia en las expensas
Jorge C. Resqui Pizarro, abogado especializado en derecho de propiedad horizontal y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), coincide en que la mora no supera el 30% y remarca que no hay estadísticas oficiales que midan este fenómeno con precisión.
El problema se manifiesta de forma distinta según el tipo de edificio. “Las expensas pueden representar entre el 5% y el 30% del presupuesto mensual de una familia. En los inmuebles con amenities, seguridad y servicios centrales, el peso sobre los ingresos es más alto, sobre todo si se trata de inquilinos”, explicó Loisi.
La situación presenta una dinámica particular. "En nuestra plataforma medimos la morosidad de dos maneras: cuántas unidades funcionales deben y cuánto representa esa deuda sobre el total de expensas liquidadas", explicó Albano Laiuppa, director de Consorcio Abierto. Actualmente, el 17% de las unidades funcionales en CABA están en mora, una cifra que se mantuvo bastante estable. Esto significa que, en un edificio con 100 departamentos, aproximadamente 17 vecinos no están al día con sus pagos".
Lo que sí muestra un crecimiento preocupante es el porcentaje de la deuda total acumulada. "Lo que sí viene creciendo es el porcentaje de deuda total, es decir, el monto acumulado que deben esos mismos deudores", detalló Laiuppa.
Esta cifra varía por barrio: en zonas como Balvanera, la deuda ya representa el 37% del total de expensas liquidadas, mientras que en Belgrano, este porcentaje se sitúa en el 16%. El promedio de los barrios monitoreados ronda el 23%, un indicador que "ha crecido respecto de años anteriores, a excepción de la pandemia".
Laiuppa agregó: "Si bien no aumentó la cantidad de morosos, sí creció lo que deben: son más o menos los mismos, pero deben más".
Por qué se deja de pagar
El incumplimiento en el pago de expensas responde a múltiples causas. En algunos casos, los propietarios no logran cubrir todas sus obligaciones y optan por dejar de pagar, ante la falta de consecuencias inmediatas, como sí ocurre con los servicios públicos. En otros, el retraso responde a estrategias especulativas: “Desde hace años hay quienes se aprovechan de la diferencia entre la inflación y las tasas judiciales ante una eventual ejecución”, advirtió Loisi.
La presión de los costos también recae sobre la administración. “En esta etapa de restricciones, se observa una fuerte caída en el mantenimiento. Solo se atiende lo indispensable. Incluso en edificios con propietarios de mayor poder adquisitivo, se intenta minimizar el impacto en las expensas”, describió Pizarro.
Medidas para contener el impacto
Ante el aumento de la morosidad, los consorcios recurren a distintas estrategias. En primer lugar, según Loisi, se recomienda evaluar cada caso individualmente. No es lo mismo el vecino que perdió su fuente de ingresos que quien prioriza otros gastos. En el primer caso puede acordarse un plan de pagos; en el segundo, se recomienda avanzar con una demanda judicial.
Desde el punto de vista técnico, muchas administraciones intentan reducir costos operativos. Se destacan cambios de luminarias por tecnología LED, instalación de sensores de movimiento, temporizadores para calefacción central y, en algunos casos, paneles solares. “En edificios con agua caliente central, en lugar de suspender el servicio, se opta por reducir los horarios de funcionamiento para disminuir el consumo de gas”, detalló Pizarro.
Cómo se resuelve una deuda
La vía judicial por expensas impagas puede iniciarse incluso ante un solo mes de deuda, sin necesidad de esperar un plazo mínimo. Sin embargo, tanto Loisi como Pizarro destacan que los consorcios suelen buscar primero una solución extrajudicial. Las etapas habituales incluyen diálogo, intimación por escrito, propuesta de plan de pagos y, como último recurso, el juicio ejecutivo.
La prescripción de la deuda por expensas opera a los dos años, por lo que los consorcios no deben dejar pasar ese plazo. En general, los reglamentos habilitan iniciar juicio luego de dos períodos consecutivos impagos, aunque no hay un límite legal que impida accionar antes.
En los casos en que se pacta un plan de pagos, el deudor se compromete a abonar una suma fija por mes, con un interés por el saldo y el pago puntual de las nuevas expensas. Si incumple alguna cuota o el abono corriente, el acuerdo queda sin efecto y se reactiva la vía judicial.
Qué dice la ley
El Código Civil y Comercial de la Nación (Art. 2046) obliga a todo propietario a pagar expensas ordinarias y extraordinarias, en proporción a su parte. Esta obligación persiste incluso si no se usan los bienes comunes, se vende o abandona la unidad (Art. 2048), sin que se puedan oponer defensas para el pago, salvo compensación judicial de deudas.
La responsabilidad se extiende a cualquier poseedor del inmueble (Art. 2050), sin excepciones por uso (Art. 2049).
Para la ejecución judicial, el consorcio presenta un certificado de deuda emitido por el administrador, que debe ser aprobado por el Consejo de Propietarios si este existe (último párrafo Art. 2048).
En CABA, el crédito por expensas es título ejecutivo (Art. 524 del Código Procesal Civil y Comercial), permitiendo un cobro judicial rápido, previa acreditación de personería del administrador.
Desafíos y perspectivas
Si bien la morosidad se mantuvo estable, desde este sector advierten que el contexto inflacionario y la pérdida de ingresos pueden agravar la situación si no se toman medidas estructurales. Sus principales componentes son los sueldos del personal (34% en promedio, hasta 37% en edificios chicos), gastos operativos y de mantenimiento (27,5%), y servicios públicos (14% al 16%). Para que se estabilicen o bajen, es clave que la inflación ceda, e impacte en paritarias y servicios.
Laiuppa concluyó: "A la carga inflacionaria se suma el desafío de las administraciones, que deben mantener los edificios en buen estado frente a una creciente morosidad. Postergar el mantenimiento, aunque parezca una solución a corto plazo, puede derivar en problemas mayores y costos futuros aún más altos".
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