Ambito BIZ

Añelo, la vedette del mercado inmobiliario

Especialistas coinciden en que la región tiene un gran potencial en términos de real estate. Aseguran que la rentabilidad es 5 veces superior que en el resto del país. Sin embargo, advierten que es necesario un reordenamiento.

En Añelo soplan vientos de cambio. Un cambio lento, o “a destiempo”, como les gusta decir a los operadores inmobiliarios que operan en la zona. Este pueblo, al igual que tantas otras localidades desperdigadas en el epicentro del mayor reservorio de energía del país, por momentos es muy hostil, de clima seco y árido, con vientos que superan los 140 Km/h, dificultades para la extracción de agua y capacidad eléctrica deficitaria.

A pesar de estas dificultades, a la vera de la ruta 17, en medio de un paisaje inhóspito, con las bombas “guanacos” y las máquinas de perforación casi como únicos testigos, varios jugadores del mercado de bienes raíces se instalaron con proyectos de todo tipo y envergadura para intentar capitalizar un negocio que -aseguran- “no tiene techo”.

Sebastián Cantero, titular de la firma que lleva su nombre, vislumbró hace 4 años lo que se venía en Añelo. “Hoy la rentabilidad es 5 veces más que en el resto del país. Mientras que los alquileres en Recoleta o Palermo arrojan un 1% o 2% anual, acá estamos proyectando alquileres de entre $15.000 y $25.000 más IVA la cama. Son rentabilidades que superan ampliamente el 10%”, afirma el empresario.

“Hace unos años adquirimos las tierras para construir. En ese momento la tierra valía alrededor de u$s5.000, pero a medida que Vaca Muerta se fue consolidando y las empresas petroleras fueron instalando sus bases operativas en Añelo, las tierras se fueron valorizando. Hoy el valor por hectárea ronda los u$s400.000”, confiesa Cantero.

Desde la desarrolladora Ecodyma, sostienen que “la demanda de gente hace que todas las poblaciones de esta zona crezcan exponencialmente. Pero crecen en forma desordenada. Eso hace que todo haga falta y todo tenga que crecer, desde un kiosco, hasta la instalación de viviendas, pasando por edificios, oficinas, etc. El problema es que al ser todo muy explosivo, siempre va más adelante la inversión que el desarrollo”, analizan, y explican que “cuando uno hace una urbanización, no construye primero las casas, después las calles y por último los servicios, sino todo lo contrario. Vaca muerta arrancó al revés, primero hicieron los pozos. No existe una autopista que una Añelo con Neuquén, no hay un centro de asistencia de alta complejidad y son más de 70 mil personas trabajando con un recambio permanente. Todo esto se va a ir ordenando con el tiempo”.

Ariel Venneri, socio MAHE Desarrollos Inmobiliarios y Consultor asociado M&R y asociados, destaca dos drivers, uno de ellos es el desarrollo en áreas cercanas a campos de extracción. “En estas zonas la demanda viene generada por las compañías que explotan los yacimientos y aquellas dedicadas a los servicios de pozo. Dado que en general los pozos se encuentran a distancias largas de los centros urbanos y si los equipos de gente que trabajan una cantidad de días seguidos deberían trasladarse ida y vuelta todos los días la productividad se vería afectada”, destaca.

“Es por ello que la tipología de vivienda demandada va desde complejos de “dormis” básicos para operarios no calificados hasta viviendas de cierta calidad para personal jerárquico (jefes y supervisores). En estos casos resulta atractivo la estructuración de un negocio de “flujo de fondos” o renta, dado por convenios con las compañías para el alquiler de bloques de unidades”, agrega.

La otra pata es el desarrollo de viviendas para venta o renta y desarrollo de plazas hoteleras en centros urbanos. “La potencialidad de este driver es muy significativa ya que no solo se trata de Neuquén y la zona de influencia, sino que hay desarrollo potencial inminente en por lo menos 13 ciudades de mayor o menor importancia con sus áreas suburbanas, y esto está directamente relacionado con la distribución de pozos en explotación, en prospección y en futura prospección”.

Según estudio de COPADE con apoyo de la CAF y Nación, este desarrollo incluso va a impactar en otras provincias como Río Negro, Mendoza, etc. “Otro tema importante a considerar es la política de estímulo para la inversión en la actividad y la zona que tiene en carpeta la administración nueva que toma el ejecutivo el 10 de diciembre. Hay un proyecto concreto ya redactado, a la cabeza del cual estuvo Guillermo Nielsen con un equipo multidisciplinario, que contempla fuertes incentivos fiscales y monetarios para los distintos inversores de la actividad”, cuenta Venneri.

“Si se pone en vigencia este régimen de incentivos y se considera en forma concurrente lo dispuesto por la ley de financiamiento productivo ya sancionada que habilita la figura de fondo de inversión (fideicomiso financiero o fondo común de inversión) con beneficios fiscales (especialmente impuesto a las ganancias) se abre la puerta a un vehículo muy ágil y atractivo para estructurar esquemas de financiamiento para la inversión en desarrollo inmobiliario, ampliamente probado y utilizado en muchos países”.

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