"Si alguien quiere vender su propiedad tiene que pensar en un 15% menos en dólares"

"La situación está complicada", afirmó Rozados.

Por Liliana Franco.- El mercado inmobiliario sigue sin reponerse desde que el gobierno instaló las restricciones al acceso de divisas. El titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo, viene advirtiendo que el sector vive un momento de "desastre" dada la fuerte caída de las ventas. El último relevamiento del Colegio de Escribanos resaltó que las cifras actuales son peores que algunos indicadores tanto de la crisis de 2001 como de 2008-2009. Según el Colegio de Escribanos en agosto las escrituras cayeron un 35% en ese mes, en relación a igual período de 2011. Se trata de la novena caída interanual consecutiva y la más fuerte del año. En tanto el monto total de las operaciones alcanzó los 1.587,9 millones de pesos, es decir una disminución del 37,8% anual. "Hoy el mercado se mueve en función de la necesidad", comenta a ámbito.com José Rozados, de la consultora especializada Reporte Inmobiliario. "Hay quien admitió bajas en su cotización de propiedad; hay quien no las acepta y tal vez lo vuelca al alquiler, o no, lo deja para más adelante, a ver qué pasa", explica el especialista. Reconoce que si se quiere vender se debe pensar en rebajar aproximadamente un 15% en dólares. Las propiedades que se venden son aquellas de menor valor y vaticina que para el 2013 viene el mercado se mantendrá en niveles reducidos, es decir las perspectivas no son muy positivas. En tanto, aventura que los desarrollos en pozo al haber pesificado las cuotas tienen mejores perspectivas. Respecto a los precios de alquiler en zonas veraniegas admite que en este mercado hay dos posturas: una que anticipa una muy buena temporada y otra que es más prudente en sus expectativas. De todas maneras algunos precios ya se han incrementado un 45% respecto de la temporada anterior. A continuación los tramos más salientes de la entrevista mantenida con ámbito.com  

Periodista: ¿Cómo va a seguir la situación del mercado inmobiliario?
José Rozados: La situación está complicada, como bien lo reflejan las cifras. No se ve que hacia adelante y en el corto plazo pueda cambiar abruptamente, en función de que el mercado estaba acostumbrado a una inercia de manejarse con una moneda, que era el dólar, y a partir de las restricciones cambiarias en octubre. Después del desdoblamiento del tipo de cambio, en el valor marginal del dólar, y el otro oficial, hizo que haya una retracción tanto de la demanda como de la oferta.
LF: ¿Es verdad que no están aceptando ya el dólar celeste? ¿A qué valor quiere vender la gente?
JR: Cada caso es un caso particular, eso es lo que es complejo en el mercado de hoy. Cada operación es una en sí misma. Hay quien admitió bajas en su cotización de propiedad con respecto al año pasado en dólares, hay quien no las acepta, y por ende lo que hace es abandonar la oferta. De ahí también parte de la caída de la oferta. Tal vez lo vuelca al alquiler, o no, lo deja hacia adelante, a ver qué pasa. Hoy el mercado se mueve en función de la necesidad. El que necesita por alguna razón mudarse a algo más chico, a algo más grande, mudarse de barrio, ahí es por donde hoy pasa realmente el mercado. El inversor particular, que fue el que en gran medida potenció el mercado en los últimos años, hoy por hoy funciona con cuentagotas, y lo que hace es, si tiene dólares en la mano, ofertas sumamente agresivas que en muy pocos casos son aceptadas del otro lado LF: ¿Esto explica por qué se están vendiendo unidades de bajos valores?
JR: Exacto. Donde menos repercutió fue en los inmuebles de menor valor, que siempre es lo que más velocidad de venta tiene. Donde está más complicado es en el target de propiedades de más de U$S150.000, en la valuación del año pasado. Ahí es donde todo está más complicado.
LF: ¿En cuánto se ubica, en promedio, el valor del metro cuadrado medido en dólares?
JR: Alguien que quiera vender su propiedad tiene que pensar en un valor de alrededor de un 15% menos en dólares que la cotización de fines del año pasado. Eso es lo cierto. Con respecto a un promedio que podía estar el año pasado en unos U$S 2000 el metro cuadrado. No estoy hablando de los barrios periféricos de la Capital sino donde hay mayor actividad, mayor demanda. Hoy por hoy hay que pensar un 15% por debajo de eso.
LF: El mayor vuelco de propiedades para alquilar ¿ha representado una baja en el precio?
JR: En los últimos años, quien invertía en el mercado inmobiliario no lo hacía por la renta que le generaba por alquiler. Que no es, obviamente, una renta especulativa. La renta neta está en el orden del 2,88%. La renta bruta, de la que después hay que descontar gastos que tiene el propietario por el mantenimiento de la propiedad, sí está en el orden de los dos puntos por encima, cerca del 5 o 5 y medio por ciento. Pero en definitiva la renta neta que deja es del 2,88%. Que eso, sumado a una revaluación que tenía todos los años, como el capital en dólares y demás, hacia atractiva la inversión inmobiliaria. Si los valores se quedan estáticos, no es una renta para tirar manteca al techo. Está alineado a lo que paga el bono del tesoro de EE.UU. que es la inversión financiera más segura del mundo y por eso tiene una tasa tan baja. En los alquileres, en general, lo que se pacta son alquileres escalonados, el segundo año a un valor superior al primero. Y eso en general está en el orden de lo que son los incrementos salariales, o sea del 20 o 25%.
LF: ¿El mercado inmobiliario del verano, en la costa, se va a ver también paralizado?
JR: Hay expectativas un poco encontradas. Hay gente que apuesta a que la temporada va a ser mejor, por el hecho de las restricciones al dólar, a las salidas al exterior. Y, hay quienes tratan de aprovecharse de eso y subieron los precios de manera excesiva. Ahí habrá que ver cómo reacciona la demanda, yo creo que hay precios que no se van a poder avalar aunque esté esta circunstancia de la salida al exterior. Por otro lado hay quienes apuestan a que esto va a estar amortiguado porque el que contrata hoy un paquete de turismo y que paga acá en Argentina un all inclusive, paga todo a dólar oficial. Eentonces hay quienes piensan que no va a ser tan así, que en turismo también va a haber salida hacia el exterior. Así que la verdad que no sé qué va a suceder y habrá que ver cuando se esté llegando más a la temporada. Pero sí creo que si hay un incremento excesivo en los precios de locación, de alquileres en los lugares turísticos de Argentina, esto va a ir en detrimento de la posibilidad de realmente alquilar.
LF: ¿A cuánto, en promedio asciende las subas que se están observando?
JR: Me he enterado de aumentos de un 45% con respecto al año pasado. LF: ¿Estás al tanto de cómo está avanzando el tema del plan PROCREAR?
JR: Sé que está avanzando pero para aquellos que tienen el terreno. Lo otro con terrenos que pertenecen a Nación, de la ex ONABE, todavía no han salido. Están avanzando pero no a un ritmo que permita ver que se puedan concretar los 100.000 créditos en un año. Están avanzando, por ahora están en etapa de tasación, de evaluación de los proyectos, de las carpetas, de aquellos que son otorgados, y creo que a partir de fines de este mes o principios de noviembre ya vamos a ver los primeros casos en los casos se comience concretamente la construcción de las viviendas. Y esto en lo que va a repercutir va a ser en la construcción en mano de obra, no en empresas constructoras porque este (tipo de crédito) es más para un estilo de autoconstrucción, la construcción de una vivienda administrada por su propietario, contratando a una cuadrilla de obreros. Lo que va a generar es mayor venta de materiales gruesos de construcción, ladrillos, cal, arena, cemento, pinturas, etc.
LF; ¿A cuánto está el metro cuadrado del costo de construcción?
JR: Para un edificio de propiedad horizontal, por metro cuadrado propio, es de 6.000 pesos. Si fuera sobre metro cuadrado total habría que descontarle alrededor de un 30% a esos 6000. Y para lo que es una vivienda estándar, apta como para el plan PROCREAR, está en el orden de los 4500 pesos el metro cuadrado.
LF: ¿Cuáles son las perspectivas para el sector del mercado del usado para el año que viene?
JR: Yo creo que el mercado inmobiliario va a seguir manejándose en función de la necesidad de recambio. Vamos a estar ante un mercado más reducido, y tal vez empiece a verse un mayor dinamismo en los emprendimientos que se están iniciando desde el pozo y que ya se inician con listas de precios pesificadas totalmente. La verdad que en usados no veo que haya incentivo a través de créditos para compra de usados. Por el contrario, hay una complicación con respecto a los créditos que había otorgado el Banco Ciudad con los montos. Con montos muy reducidos en pesos es difícil ya comprar departamentos usados en Capital Federal sobre todo. No veo que esto pueda destrabarse y revertirse en el corto plazo.