Aún se puede ganar hasta 40% con la compra "desde el pozo"

Las construcciones a partir del sistema de preventa siguen dando gran impulso al mercado inmobiliario, tanto en la Ciudad como en la provincia.

El sistema de preventa, o la compra «desde el pozo», como suele decirse en la jerga martillera, ocupa hoy un lugar de preferencia en el mercado inmobiliario. Según datos del sector, entre 70% y 80% de los nuevos edificios en la Ciudad de Buenos Aires, condominios en barrios cerrados y lotes o terrenos en countries, se comercializa bajo esta modalidad.

Según el tipo de proyecto y la etapa en la que se encuentre, se consiguen bonificaciones que oscilan entre 25% y 40%, ya que, mientras se aproxima la finalización de la obra, la rentabilidad disminuye.

«Aproveche la etapa de preventa y obtenga entre 15% y 30% de ganancia en su inversión en menos de un año», reza un cartel en el interior de una tradicional inmobiliaria de la zona norte. El anuncio es por un condominio de dúplex con amenities (servicios diferenciales) que estará terminado recién en marzo de 2007. Se estudió que en las primeras semanas de la preventa los precios están entre 25% y 40% por debajo del valor que se proyecta al producto terminado.

Matías Terrizano, responsable comercial de Nordelta, asegura que «casi la totalidad de nuestros productos sale con una preventa, y a juzgar por los resultados, la respuesta es enorme».

«En el barrio Los Sauces, por ejemplo, en el primer día de la preventa se vendieron 100 de los 130 lotes que salieron al mercado, a 70 dólares el metro cuadrado. El remanente se liquidó en 6 meses. Para la segunda etapa sacamos otros 100 lotes, pero a 90 dólares el metro cuadrado y se vendieron 85 el primer día. La tercera etapa, con 120 lotes a 115 dólares el metro cuadrado, fue absorbida por el mercado en dos días. Apenas quedan 15 lotes sobre 350, y la obra se termina recién a fin de año», cuenta Terrizano.

Vale aclarar que en ese interín se revendieron los lotes varias veces. Con los 60 departamentos del residencial Plaza Portezuelo pasó algo parecido. Unidades de entre 30 y 55 metros cuadrados con servicios especiales se vendieron todos en un día a 1.250 dólares el metro cuadrado ( construido).

El Golf eran 390 lotes y 600 membresías. Un negocio de casi 100 millones de dólares de valor de venta, con cancha de 18 hoyos. A diferencia de otros emprendimientos, esta vez no se hizo preventa comercial ni comunicación masiva. Sin embargo, a los seis meses se vendieron 75% de los lotes cuando restan aún seis meses para la culminación de la obra. En este caso, hubo pocos inversores (sólo 10%), ya que se trata de productos caros que son adquiridos para vivienda definitiva.

Hay dos perfiles de compardores bien definidos. «Por un lado, está el inversionista de raza», dice Terrizano. «Aquel que adquiere un lote, lo aguanta un tiempo y se retira cuando el producto todavía está en proceso de obra, logrando entre 20% y 25% de ganancia sobre el valor original. Generalmente, este tipo de consumidores compra más de un lote. Otros, en cambio, acceden a una propiedad -en principio- con la idea de invertir para luego revender, pero se terminan transformando en consumidores finales; dejan de lado el negocio y lo adoptan como alternativa de vida.»

En Capital

En la Ciudad de Buenos Aires se da un fenómeno parecido. Según Cecilia Elejalde, gerente de la división vivienda de J.L. Ramos Brokers Inmobiliarios. «Hay edificios en etapa de construcción en Puerto Madero que rondan los 2.200 dólares el metro cuadrado. Esa misma unidad se va a vender en 2.800 o 3.000 dólares el metro cuadrado una vez que esté terminada».

La modalidad exige un aporte inicial en la etapa de preconstrucción de entre 30% y 50% y el resto se puede pagar de dos formas: en cuotas en dólares y sin interés, divididas por los meses que falten para la finalización de la obra (la más frecuente); o cancelando la totalidad al ingresar al inmueble. Además, hay que contemplar una espera que oscila entre uno o dos años mientras dure la ejecución del proyecto. De este lado de la General Paz aparece otro perfil de inversor: el que compra desde el pozo para luego alquilarlo y así lograr una rentabilidad anual de entre 5% y 8%. «Hay que tener en cuenta que frente a la escasez de financiamiento en el mercado (ausencia de créditos bancarios sobre todo), no hay demasiadas alternativas rentables de inversión, salvo este sistema de preventa y la compra de unidades en mal estado (a precios más bajos) para reciclar y luego ofrecerlas en alquiler por períodos acotados a extranjeros», sentencia Jorgelina Young, titular de la firma Buenos Aires Travel Rent, líder en el rubro de alquileres temporarios, con más de 500 propiedades publicadas. Young se volcó al segmento de los temporarios al vislumbrar una saturación en el mercado tradicional, sobre todo de unidades de uno y dos ambientes, los más buscados en este momento. «Están desapareciendo, se podría decir que es un mercado saturado por donde se lo mire, y para colmo no hay síntomas de reactivación».

Perfil

Si bien es cierto que los inversores siguen priorizando Palermo, algo del centro (Downtown, Plaza San Martín, Barrio Norte); o Puerto Madero, hoy es común ver interesados en barrios como Las Cañitas, San Telmo, Recoleta e incluso Congreso, cuando hace dos años era impensado, según los especialistas.

Al momento de las comparaciones, un departamento en el corredor norte, de dos ambientes, por el sistema tradicional (contrato por dos años) oscila entre los 1.000 pesos (económico) y 2.000 pesos (especial, con mayores servicios y comodidades), mientras que una unidad de similares características pero alquilado por un período corto fluctúa entre los 600 dólares (económico) y 2.100 dólares (especial).

En cuanto a la rentabilidad, un alquiler temporario es -a todas luces- más ventajoso que uno tradicional. Con el mismo ejemplo anterior, para una unidad de dos ambientes en el corredor norte, la rentabilidad pasa del 3,5% anual por un alquiler tradicional, hasta un 8% o 9% en el caso de los temporarios.

Riesgos

«Si no hay proyecto definido no se puede salir a prevender», afirma Carmelo Mastrogiovanni, a cargo de la inmobiliaria Impacto, que comercializa clubes de campo y barrios cerrados en la zona sudoeste del Gran Buenos Aires.

«A decir verdad, los operadores tenemos prohibida la preventa hasta que no tengamos la factibilidad técnica (etapa de aprobación de proyectos). El inversor de hoy es mucho más informado que el de la década del 90; nadie invierte si no hay certificado de localización, prefactibilidad y factibilidad técnica final, donde están todos los proyectos aprobados y sólo resta la ejecución de la obra».

También puede pasar que se complique el negocio porque una de las partes se retira o se parta de un supuesto demasiado optimista cuando en realidad el proyecto no lo amerita, ya sea por ubicación, prestaciones, accesos o algún otro factor que puede incidir en el balance final.