Caen hasta 10% las ventas en countries

Pese a la desaceleración de la demanda, los operadores inmobiliarios aseguran que los precios de las casas se mantienen estables en los countries.

En simultáneo a una creciente ola de robos en barrios privados, se registra en lo que va del año una reducción en las ventas de casas en ese tipo de urbanizaciones. Ayer hubo un nuevo caso en Pilar, la zona con mayor ocupación en countries, con lo que ya son más de 20 los delitos denunciados. Aún así, los operadores aseguran que la inseguridad en los barrios cerrados sigue siendo muy inferior a la que se vive en las grandes ciudades y niegan que esté relacionada con la baja en las ventas de viviendas en estos emprendimientos.

La proliferación de proyectos, un aumento en el costo de la construcción y compradores más selectivos, son para los analistas del mercado suburbano las causas de la disminución en las operaciones. Los datos que se manejan en el sector son contundentes. El primer semestre del año cerrará con una baja en las ventas de viviendas y terrenos en barrios privados cercana a 10% con respecto al mismo período del año anterior. Esto se da en un marco de estabilidad de valores. «Hay que tener en cuenta que las variaciones en las ventas no se dan en igual medida en todos los desarrollos», explicó a este diario Eduardo Gutiérrez, presidente de la Cámara de Empresarios y Desarrolladores Urbanos (CEDU). Dijo que los countries más consolidados y principalmente los destinados a propietarios de muy alto poder adquisitivo no sufrieron bajas. Esto se da, según el operador, porque el problema no es de mercado sino de producto. «En el mercado suburbano rige en mayor medida el principio inmobiliario básico que dice ubicación,ubicación, ubicación. Ya no se puede competir con algunos barrios que están en los mejores accesos de Panamericana, entonces éstos no tienen problemas de venta sino los que no están en lugares buenos y carecen de la infraestructura de primer nivel», agregó. Además, negó terminantemente que la inseguridad sea un factor determinante a la hora de tomar una decisión de compra en un barrio cerrado. «La percepción de seguridad no cambió por la noticia de dos o tres asaltos. No hace mella en los potenciales compradores de countries», dijo. Sin embargo y muestra de la preocupación de los desarrolladores por la baja en las ventas, hay una gran cantidad de agresivas promociones para atraer compradores que lanzaron las urbanizaciones privadas en el último año. Para incentivar la compra de lotes o propiedades terminadas, los diferentes emprendimientos tienen estrategias diversas: planos de la obra de regalo, descuentos especiales si se compra más de un terreno, insumos de regalos para las casas que se construyan en menor tiempo del acordado (generalmente un año) y la bonificación en las expensas (uno de los ítems mayormente determinantes en la decisión de compra) por un lapso determinado. El pago al contado siempre es acompañado por alguno de estos beneficios y con descuentos de hasta 20%, y se negocia la financiación con menores tasas que las difundidas masivamente con mayor frecuencia. Durante este mes, por ejemplo en la zona de Manzanares, se ofrecen terrenos en barrios cerrados desde u$s 20.000 con seis meses de expensas bonificadas. En un barrio de Pilar, a los clientes que reserven una unidad en housing se les coloca un aire acondicionado en la habitación principal, y otro de Open Door regala el riego por aspersión para la casa que se construya según un modelo promocionado por el barrio. En el Oeste y el Sur (las zonas de menor ocupación), se consiguen descuentos de hasta 20% si se construyen las viviendas en menos de un año y hasta 50% del valor se financia. También hay lotes con financiación total y sin necesidad de pagar un adelanto, que generalmente llega a 30%. Para José Rozados, de «Reporte Inmobiliario», la causa fundamental de la reducción en las ventas de urbanizaciones cerradas debe buscarse en el costo de la construcción. «Los valores están ya casi como en la convertibilidad. No es tan conveniente construir como lo era dos años atrás», explicó a este diario. Agregó que además el público ve con preocupación el traslado a sus lugares de trabajo, principalmente si son en el microcentro, por el tránsito que se da sobre todo en horario pico. «Muchos de ellos estarían dispuestos a volver a mudarse a la Capital Federal», aseguró.

Fin de un modelo

Para Rozados, se terminó con el modelo tan usado de vender el departamento de dos ambientes en algún barrio porteño y por el mismo dinero construirse una casa de 800 metros cuadrados en un country. «Las cuentas ya no dan», sintetiza. Y coincide en que las cuestiones de seguridad no modificaron los deseos de compra sino que en realidad lo que provocan es que los barrios cerrados tengan que realizar mayores inversiones en vigilancia ya que cuando una familia va a ver el barrio en que quiere vivir, pregunta sobre las características de seguridad, que antes descontaba. El dato de la caída en las ventas igualmente no llega a ser del todo desalentadorya que otra tendencia aumenta a la par. Hay un crecimiento en los alquileres de viviendas en barrios cerrados, también de cerca de 10%. Gutiérrez cree que esto se debe principalmente a la aparición de lo que llama ciudades satélite. «La más consolidada es Pilar. Ya la gente que se instala en los countries de la zona trabaja allí, no tiene necesidad de trasladarse hasta la Capital y encuentra además una oferta comercial que cubre con todas sus necesidades. Muchas de estas familias llegaron a Pilar detrás de un trabajo, y la empresa que los empleó les alquila una casa en un country», comentó. Otra razón sería la incapacidad todavía alta de la clase media de acceder a un crédito hipotecario que le permita comprar una vivienda. Por lo tanto, se inclinan al alquiler, al menos en forma temporaria. Esto es algo que ya está siendo evaluado por los desarrolladores que buscan crear urbanizaciones con características nuevas que se adecuen a la nueva situación del mercado.

Amesetamiento

Uno de los que ya sumaron varios proyectos son los condominios, viviendas con un valor mas accesible, que están teniendo ya mayor demanda que las casas en minibarrios. Los condominios son más baratos por la baja incidencia del valor del terreno en donde se construyen. En algunos casos, la diferencia con lo que se paga por la tierra en Capital Federal es de hasta la cuarta parte. En cuanto a los valores de los barrios cerrados, hubo un amesetamiento en el último año. Los más caros siguen siendo los de la zona norte que se encuentran en alrededor de u$s 200 el metro cuadrado. Pilar, Escobar, Tigre y San Fernando son las más elegidas para vivienda permanente. En el Oeste ( Ituzaingó, Hurlingham, Moreno, Luján) los valores rondan los u$s 150, y en el Sur, donde los principales barrios privados se encuentran en Ezeiza, Monte Grande y La Plata, los u$s 120. Igualmente, en el mercado aseguran que es muy difícil realizar promedios ya que los valores son muy dispares. «Los barrios de mejores características son los que ponen el techo y se revalorizan constantemente. Los que bajan de precio en realidad son los que estaban sobrevaluados», dijo Gutiérrez.