Antes de salir a buscar una casa, es importante saber cuánto dinero puede prestar el banco y qué hace falta para empezar con los trámites.
Comprar una casa con ayuda del banco requiere cumplir ciertos requisitos y pasar por varias etapas antes de concretar la operación.
Comprar una casa es uno de los grandes objetivos de muchas familias, aunque reunir los ahorros necesarios puede llevar años. El crédito hipotecario permite financiar buena parte del valor de una vivienda y devolver el dinero en cuotas mensuales, una alternativa para quienes tienen ingresos estables, pero todavía no cuentan con el capital suficiente.
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Los bancos ofrecen distintas opciones, con tasas de interés, plazos y condiciones que cambian según cada entidad. El monto que una persona puede solicitar depende principalmente de sus ingresos, los ahorros disponibles y el precio de la propiedad que busca comprar.
Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo que otorga un banco para comprar, construir o refaccionar una propiedad. La persona recibe el dinero y lo devuelve mediante cuotas mensuales, junto con los intereses establecidos en el contrato.
La principal característica es que la vivienda queda como garantía de la deuda. Cuando el préstamo se utiliza para comprar una casa, la propiedad pasa a nombre del comprador al firmar la escritura, pero el banco mantiene una hipoteca hasta que se termina de pagar el dinero.
En Argentina existen distintas líneas, tanto en entidades públicas como privadas. Algunas están destinadas exclusivamente a quienes buscan adquirir su primera vivienda, mientras que otras permiten comprar una segunda propiedad o realizar obras en una casa propia.
Por lo general, los bancos financian entre el 70% y el 80% del valor del inmueble, aunque el porcentaje depende de cada institución. La diferencia debe cubrirse con ahorros propios, a los que también hay que sumar los gastos necesarios para concretar la compra.
Otra diferencia importante está en la manera de devolver el dinero. Entre las opciones disponibles aparecen los préstamos ajustados por UVA y aquellos que ofrecen una tasa fija en pesos, con condiciones y riesgos diferentes.
Los créditos UVA funcionan a partir de una unidad de medida cuyo valor se actualiza diariamente de acuerdo con la inflación. Al solicitar el préstamo, la deuda se expresa en UVA y las cuotas se convierten a pesos según la cotización vigente al momento de cada pago.
Por eso, cuando aumenta la inflación, también sube el importe mensual en pesos. Aunque la tasa de interés del contrato sea fija, el dinero que debe pagar el cliente cambia durante el período de devolución.
La principal ventaja de esta modalidad está en las cuotas iniciales, que suelen ser más bajas que las de un préstamo a tasa fija en pesos. Esto permite acceder a montos mayores sin tener que demostrar ingresos tan elevados al momento de solicitarlo.
La dificultad aparece cuando los precios aumentan más rápido que los salarios. En esas situaciones, la cuota puede representar una parte cada vez mayor del sueldo. Algunos bancos ofrecen mecanismos para moderar esa diferencia, aunque las condiciones y los costos dependen de cada línea.
Los créditos a tasa fija en pesos, cuando tienen cuotas fijas, ofrecen mayor previsibilidad porque el importe mensual se mantiene sin cambios. Sin embargo, suelen comenzar con pagos más altos, por lo que también exigen mayores ingresos para conseguir la aprobación.
Antes de elegir, también hay que comparar el Costo Financiero Total (CFT), que incluye los intereses y otros cargos del préstamo. Dos bancos pueden ofrecer una tasa similar y tener costos diferentes por los seguros y demás gastos que forman parte de la operación.
El primer paso para solicitar un crédito hipotecario es calcular cuánto dinero se puede pedir. La mayoría de los bancos tiene simuladores online donde se pueden ingresar los ingresos mensuales, el monto deseado y el plazo de devolución para conocer el valor aproximado de la cuota.
Uno de los requisitos principales es la capacidad de pago. En muchas líneas hipotecarias, la primera cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos del solicitante. Por ejemplo, una persona que cobra $2.000.000 mensuales podría destinar hasta $500.000 a ese pago, siempre que cumpla las demás condiciones.
Algunas entidades permiten sumar los ingresos de una pareja o de otros familiares para acceder a un monto mayor. También revisan el historial crediticio, ya que las deudas impagas o los atrasos en otros préstamos pueden dificultar la aprobación.
Para comenzar el trámite, generalmente se solicita DNI, constancia de CUIL o CUIT y comprobantes de ingresos. Los trabajadores en relación de dependencia deben presentar recibos de sueldo y acreditar su antigüedad laboral, mientras que los monotributistas y autónomos tienen que demostrar sus ingresos con la documentación correspondiente.
Una vez presentada la carpeta, el banco analiza la situación económica del solicitante y determina cuánto dinero está dispuesto a prestarle. Si la evaluación es favorable, comienza la revisión de la propiedad que se quiere comprar.
La entidad realiza una tasación para establecer el valor del inmueble y calcular el monto que puede financiar. Esa cifra puede ser diferente del precio acordado con el vendedor. Si la tasación resulta más baja, el comprador tendrá que disponer de más ahorros para cubrir la diferencia.
Además del anticipo, es necesario contemplar los gastos de escrituración, impuestos, tasación y seguros que correspondan. Los importes dependen del banco, la ubicación de la vivienda y las características de la operación.
Con el préstamo y la propiedad aprobados, se coordina la firma de la escritura ante escribano. Allí se formaliza la compraventa, se constituye la hipoteca a favor del banco y se realiza el desembolso del dinero para pagarle al vendedor.