Crece confusión por medidas en el mercado inmobiliario

Los agentes inmobiliarios declararon en estado de emergencia y parálisis al sector, por la imposibilidad de la utilización de los depósitos bancarios para comprar inmuebles, y propusieron nuevos modelos en los contratos de alquiler. Se trata de formas de indexación que refieren a valores de productos o canastas de artículos que coticen en el mercado o de cuotas variables. A pesar del esfuerzo por las propuestas, el mercado que manejan los brookers está totalmente convulsionado con problemas para fijar los precios y una oferta retirada ya en 60%. «Esta es la lápida de la actividad», opinaron ayer los agentes en una reunión del club de inmobiliarias SOM. «Habrá tantos juicios que los tribunales estarán totalmente desbordados, nuestra Justicia no está preparada para afrontarlos», dijo Enrique Abatti, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, quien expuso los problemas del sector ante los representantes del SOM.

Ambito Financiero realizó una lista con los principales problemas que afrontan los alquileres y los créditos hipotecarios con escribanías e inmobiliarias y algunas soluciones posibles:

CONTRATOS DE ALQUILER EN CURSO Y FORMA DE PAGO

Se espera que al finalizar los 180 días de pesificación a cuenta dispuesta por la Ley de emergencia pública, haya un reajuste traducido en un aumento de 20% o 30% de la locación. El locador por ley está obligado a aceptar el pago en pesos, no puede bajo ningún concepto exigir dólares. El «a cuenta» significa que ese valor está atado a una renegociación. El inquilino por su parte, no puede suspender el pago del alquiler.

PRECIOS DE LOS INMUEBLES

Las opiniones son divergentes. Hay quienes afirman que bajarían hasta 20%. El valor del m2 será regulado por la oferta y la demanda, pero como el mercado inmobiliario está parado no hay precios.

Los operadores afirman que los precios se acomodarán luego de una reforma en la Ley de emergencia que destrabe el movimiento en el mercado inmobiliario.

RETRASOS EN EL PAGO DE LA LOCACION

Es importante que el locatario no esté en mora con el alquiler para que pueda acceder a la imprevisión contractual y así lograr un acuerdo con el propietario. De otra forma no será posible demandar al propietario si el mismo aumenta cuanto quiera el alquiler.

RENEGOCIACION RAZONABLE. ALQUILER DE PLAZA

En este momento no hay estimativos del costo de las locaciones para dentro de 6 meses, sin embargo, se cree que en los próximos 30-45 días se definirá. Esto afecta especialmente a la realización de los nuevos contratos de alquiler y a los oferentes, quienes ya se han retirado por temor a salir gravemente perjudicados.

DESACUERDOS ENTRE LOCADOR/LOCATARIO

Si esto ocurre, es posible plantear el problema en etapa previa a juicio (mediación) en la Capital Federal o con la imprevisión contractual en el resto del país. La misma tiene el objetivo de lograr una renegociación que convenga medianamente al propietario y no perjudique demasiado al inquilino. Los agentes inmobiliarios aguardan un «aluvión» de juicios en el corto plazo para los que «la Justicia no está preparada».

RESCISION DE ALQUILERES SUPERIORES A 5 MIL PESOS

Conviene el planteo de la imprevisión. El otro camino, que es el de la resolución de ese contrato según la Ley 23.091 de alquileres, no evita el pago de la indemnización de un mes o mes y medio de alquiler por rescisión. Con la imprevisión contractual, es posible romper el contrato de alquiler sin indemnizar.

AJUSTE DEL ALQUILER SIN RESCISION

Este es el caso por ejemplo, de los comerciantes que no quieren perder el local, pero no llegan a un acuerdo con los propietarios. Para lograr que el aumento sea «medido», debe plantearse la imprevisión por reajuste equitativo del contrato que apunta a la supervivencia del mismo. Igualmente, se esperan fallos en ambos sentidos.

NUEVOS CONTRATOS DE LOCACION

Este es un punto esencial para quienes tienen pensado poner en alquiler algún inmueble de su propiedad, las inmobiliarias aconsejan esperar al menos un mes si es que en ese plazo está medianamente resuelto el precio de las locaciones. Si hay urgencia para realizar el alquiler, puede recurrirse a estos dos métodos:

A) Progresivo o escalonado.

Se pauta un alquiler global por 36 meses y las cuotas se dividen en dólares o pesos de distinto valor según la circunstancia. Sirve singularmente para quienes alquilan comercios en la costa. Así, por caso, se pagará 3.000 pesos de diciembre a febrero, 500 de marzo a junio, 1.000 en julio por las vacaciones de invierno y 500 nuevamente de agosto a noviembre.

B) Alquiler referido.

Esta será probablemente una de las formas nuevas dominantes en cuanto a los alquileres, si todo sigue su curso normal. Se realiza el contrato de acuerdo a la cantidad de dinero (puede ser cualquier moneda) necesaria para adquirir alguna cantidad de trigo, soja, petróleo, etc, en cualquier mercado, ya sea local o extranjero. Por ejemplo, se pauta un alquiler en pesos cuyo costo mensual será de dos toneladas de trigo y 0,5 de soja. Según los brookers, ésta es una buena manera de evitar que los alquileres se congelen por meses y que la demanda no esté obligada a pagar de acuerdo a la cotización del peso en el mercado libre.

DEVOLUCION DE LOS DEPOSITOS

El locador es un depositario y debe restituir la misma cantidad de dinero que le dio el inquilino. Si la misma cantidad fue en dólares debe devolver dólares o su equivalente en pesos, de acuerdo a la cotización del peso en el mercado libre.

EXPENSAS

No resulta conveniente cerrar nuevos contratos de locación con la inclusión de las expensas porque se espera que el peso siga depreciándose y así, sólo se logrará que una de las partes se perjudique aún más. Si las expensas ya están incluidas en el alquiler, se pesifican junto a esa alícuota.

CREDITOS HIPOTECARIOS, PERSONALES, PRENDARIOS

No se pesificarán los montos originarios que superen a los estipulados por la Ley de emergencia y por lo tanto, se dolariza la deuda. En efecto, si se obtuvo un crédito hipotecario para vivienda única y familiar (cuyo tope es u$s 100.000) de u$s 105.000, quedará entonces en dólares. Las deudas con escribanías e inmobiliarias quedaron afuera de la pesificación.

CREDITOS QUE SUPERAN EL TOPE

En este caso, se puede pedir al dador del crédito una renegociación entre las partes y si esto no se logra, el deudor podrá pedir la imprevisión contractual por haberse tornado la prestación a su cargo excesivamente onerosa por acontecimientos extraordinarios o imprevisibles, como la presente devaluación.

AMPARO PARA DEUDORES DE INMOBILIARIAS Y ESCRIBANIAS

Ayer se promovió un amparo a favor de los deudores de inmobiliarias y escribanías que quedaron excluidos de la pesificación. Según se pronosticó, se contemplará a este grupo de deudores y se los incluirá en el plan de pesificación con los mismos topes que para los demás créditos.

COMPRAVENTA DE INMUEBLES

La actividad quedó supeditada al efectivo o a las permutas por oro. La oferta no recibe cheques porque no pretende cobrar después de un año y se retira. Son pocos los interesados en comprar que cuentan con el dinero «cash» y los otros compradores posibles, son los que tienen cuentas en el exterior y pueden realizar una transferencia interbancaria. En este último caso, se realiza una escritura de permuta por kilos de oro, y se realiza la transferencia afuera del país.